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2024年11月24日
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1998年，北京誕生了首批經(jīng)濟(jì)適用房，如今，保障房的家族里已經(jīng)有了廉租房、公租房和限價(jià)房。在不斷完善的過(guò)程中，保障房的政策庇護(hù)著越來(lái)越多的低收入者和“夾心層”，讓他們能夠安居樂(lè)業(yè)，享受到社會(huì)進(jìn)步的成果。
今年5月26日，遠(yuǎn)洋沁山水小區(qū)8號(hào)樓，4單元一個(gè)約47平方米的一居室，陽(yáng)光照進(jìn)南窗，房間十分亮堂。
“這床、衣柜、書(shū)桌、沙發(fā)等等，都是在政府手里租的。”丁郭明大爺環(huán)顧四周，指了指墻邊的小凳子，“只有這個(gè)是自己的。”
老人一家四口去年春節(jié)前搬入這個(gè)公租房小區(qū)，是北京首批通過(guò)搖號(hào)配租到公租房的家庭之一。就在兩天前，老人申請(qǐng)的公租房補(bǔ)貼通過(guò)審核，房租的90%將由政府補(bǔ)貼。租金每月200多元，讓這個(gè)并不寬裕的家庭，看到希望。
來(lái)自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已有14萬(wàn)余戶家庭，通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)配租、配售到保障性住房。限價(jià)房、公租房，北京不斷創(chuàng)造著住房保障的新制度、新模式，像丁郭明這樣的城市夾心層也逐漸圓了住房夢(mèng)。
經(jīng)適房存短板
1998年10月29日，以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19個(gè)首批經(jīng)適房項(xiàng)目，在北京市房地產(chǎn)交易中心集中展示，拉開(kāi)了保障房大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的序幕。
北京早期的保障性住房?jī)H有兩種，即經(jīng)適房和廉租房，但制度并不完美。
北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰說(shuō)，作為早期經(jīng)適房項(xiàng)目，像回龍觀、天通苑等地的經(jīng)適房，價(jià)格每平米2000多元，與商品房?jī)r(jià)差并不明顯，居民購(gòu)買(mǎi)意愿最初并不高。
加之經(jīng)適房對(duì)于資格審核不嚴(yán)格——家庭年收入6萬(wàn)元以下，開(kāi)發(fā)商直接發(fā)售。
由此出現(xiàn)不少140平米以上的大戶型經(jīng)適房，一些并不符合保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭，卻住進(jìn)了經(jīng)適房。
夾心層出現(xiàn)
如何把保障房分配給最需要的家庭？經(jīng)數(shù)年調(diào)研，北京在2007年探索出新型住房保障制度。
試點(diǎn)制度中，兩種保障房改由政府運(yùn)作，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)也由“一刀切”，改為按家庭人口確定資產(chǎn)、收入、住房面積。申請(qǐng)后還要經(jīng)“三級(jí)審核、兩級(jí)公示”，并公開(kāi)搖號(hào)配租配售。
至今，全國(guó)已有多個(gè)省市“移植”了這套北京經(jīng)驗(yàn)。
在新制度下，經(jīng)適房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格，三口之家的年收入不能高于6萬(wàn)元。而此時(shí)，北京乃至全國(guó)的房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)。
新問(wèn)題再次出現(xiàn)：一些超出經(jīng)適房收入標(biāo)準(zhǔn)的家庭，在高房?jī)r(jià)面前望而卻步。這些“夾心層”，既享受不了保障房，又買(mǎi)不起商品房。
“之前經(jīng)適房是面向中低收入家庭，而2007年改革后，基本面向的是低收入家庭。那么，城市中低收入家庭，尤其中等收入的夾心層，就迫切需要一種方式來(lái)解決住房問(wèn)題。”北京市住建委一位官員說(shuō)。
買(mǎi)房的煩惱
海淀區(qū)的林棟就是個(gè)例子。2008年，林棟的兩口之家即將迎來(lái)小生命，沒(méi)房的煩惱困擾著這個(gè)家。此時(shí)，他們租住在單位附近的上地。
林棟雖工作了近10年，但每月工資僅兩三千元，兩口之家一年收入8萬(wàn)出頭。
“我們(收入)超過(guò)了經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn)，只能去買(mǎi)商品房。”但探訪一遭后，他失望了。“跑了周邊10多個(gè)樓盤(pán)，有新房也有二手房，比如上地佳園、清上園。進(jìn)售樓處一問(wèn)，每平米要小兩萬(wàn)元，我馬上就出來(lái)了。我們算了一筆賬，如果買(mǎi)商品房，每月工資連還貸都懸，肯定買(mǎi)不起啊。孩子臨近出世，心情特別著急。”林棟說(shuō)。
而這絕非個(gè)例。僅2008年年底，房?jī)r(jià)就比年初上漲50%。一批夾心層身陷住房困境。
“創(chuàng)新”兩限房
設(shè)計(jì)新的住房模式，擺在北京市面前。
恰值2006年下半年，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》，其中提出，土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。
“市里立即提出搞‘兩限房’的要求。由建委、國(guó)土等多個(gè)部門(mén)來(lái)制定政策，國(guó)土局負(fù)責(zé)行文。而且要求很緊迫，2007年2月拿方案，3月底前就要供地。”一位負(fù)責(zé)北京兩限房最初政策制定的官員說(shuō)。
所謂“兩限房”，具有“限房?jī)r(jià)限戶型”的特點(diǎn)。兩限房的土地出讓主要采用“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的招標(biāo)方式出讓，戶型面積要求在90平方米以下。在土地出讓時(shí)，兩限房項(xiàng)目將來(lái)的售價(jià)就已確定，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)更改。
2007年3月3日，北京首批推出的3個(gè)兩限房地塊，分別位于海淀、豐臺(tái)和石景山。
這3個(gè)兩限房項(xiàng)目的價(jià)格比周邊商品房低了一大截，每平米只有6000多元。
這位官員說(shuō)：“北京是拿出好地，政府讓利很高。當(dāng)時(shí)定的是比周邊同品質(zhì)商品房均價(jià)低15%到20%，但實(shí)際上低了30%到40%，因?yàn)樽罱K是按周邊商品房的最低價(jià)來(lái)下調(diào)的。
限價(jià)房現(xiàn)棄購(gòu)
2008年3月26日，北京市出臺(tái)《限價(jià)商品住房管理辦法(試行)》，“兩限房”正式更名為“限價(jià)商品房”，政策浮出水面。限價(jià)房的準(zhǔn)入門(mén)檻比經(jīng)適房有所放寬，保障房覆蓋面擴(kuò)大。
不過(guò)，很快，限價(jià)房就遇到波折。由于調(diào)控見(jiàn)效，2008年下半年起，全國(guó)房?jī)r(jià)大幅下滑。限價(jià)房的“低價(jià)”優(yōu)勢(shì)受到?jīng)_擊，與廣州等城市一樣，北京也出現(xiàn)了棄購(gòu)現(xiàn)象。
當(dāng)年首批1.4058萬(wàn)戶限價(jià)房配售家庭的選房簽約過(guò)程中，2794戶棄選，棄選率20%。
當(dāng)時(shí)，常營(yíng)附近的商品房已跌破1萬(wàn)元/平方米，最低的接近7000元，而常營(yíng)限價(jià)房房?jī)r(jià)則為5900元。
“我怕這些所謂政策房在買(mǎi)入后，損失慘重，窮人們的錢(qián)來(lái)得太不容易，一點(diǎn)點(diǎn)損失可能就是三五年的血汗錢(qián)啊。”一位限價(jià)房棄購(gòu)者說(shuō)。
對(duì)于逐漸失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)和地域優(yōu)勢(shì)的限價(jià)房，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹當(dāng)時(shí)用“上不著天，下不落地”來(lái)形容這種尷尬，認(rèn)為限價(jià)房是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)的臨時(shí)產(chǎn)品。作為北京市人大代表，他甚至還提出取消限價(jià)房的建議。
但到次年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，商品房?jī)r(jià)如火箭般上躥。前一年還被人挑三揀四、棄購(gòu)比例很高的限價(jià)房，卻成了不少購(gòu)房人的不二選擇。
住房夢(mèng)半年成真
林棟說(shuō)自己是幸運(yùn)的，聽(tīng)說(shuō)北京推出了限價(jià)房，他抱著試試看的心態(tài)提出了申請(qǐng)。而從申請(qǐng)到參加首批搖號(hào)，不到半年，就夢(mèng)想成真。
2009年3月5日，林棟拿到了新家的鑰匙。他成為北京首個(gè)配租到限價(jià)房的人。
新家是金隅美和園限價(jià)房的一套80多平米的三居室，明廚明衛(wèi)，窗戶都是真空雙層隔音窗，南北通透的板樓。“感覺(jué)和商品房品質(zhì)一樣，而且離我單位很近，走路去城鐵站也就10分鐘。要不是限價(jià)房，我很難有自己的家。”
美和園小區(qū)，配建了一所公立幼兒園。“孩子上的就是小區(qū)里的幼兒園，很方便。而且，今年小區(qū)門(mén)前的兩片綠地要改造成街心公園。在這里住得越來(lái)越方便。”林棟說(shuō)。
目前為止，北京已有數(shù)萬(wàn)家庭配售到限價(jià)房。而限價(jià)房也在2009年被住建部正式列入保障房范疇。
市住建委一位官員認(rèn)為，雖然全社會(huì)對(duì)該發(fā)展何種類型的保障房還有爭(zhēng)議，但無(wú)可非議的是，限價(jià)房在北京的住房保障中起到重大作用。解決了很大一部分中低收入、特別是中等收入夾心層的住房問(wèn)題。
新夾心層遇良機(jī)
又是一年，隨著城市發(fā)展，新的夾心層浮出水面。
“經(jīng)適房和限價(jià)房，準(zhǔn)入條件中都有年齡限制，須年滿29歲。一些剛畢業(yè)的大學(xué)生和剛就業(yè)的人群，成為夾心層，他們的住房問(wèn)題怎么解決？再有，之前的三種保障房，都側(cè)重于北京戶籍，但一些在京長(zhǎng)期工作的外地人，也要解決住的問(wèn)題。”市住建委委員、市住保辦常務(wù)副主任鄒勁松說(shuō)。
公租房由此擺上桌面。
2008年初，北京表示將推出新的政策性住房——政策性租賃房。供暫時(shí)買(mǎi)不起房的人過(guò)渡性居住。對(duì)于政策性租賃房的覆蓋人群，副市長(zhǎng)陳剛表示，其覆蓋范圍較寬，包括畢業(yè)大2009年5月，按住建部統(tǒng)一要求，北京“政策性租賃房”改稱“公共租賃住房”。“公租房”這一新詞匯，正式走進(jìn)人們的視野。
當(dāng)年8月1日，北京正式出臺(tái)《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》，由此成為全國(guó)首個(gè)推出公租房的城市。
與限價(jià)房一樣，公租房在國(guó)內(nèi)幾乎沒(méi)有前車之鑒。
北京公租房實(shí)施細(xì)則終于在2011年10月出臺(tái)。公租房準(zhǔn)入人群確定為三大類：保障房輪候家庭；三口之家年收入10萬(wàn)元以下，四口之家13萬(wàn)元以下，不但收入標(biāo)準(zhǔn)比限價(jià)房放寬，而且無(wú)申請(qǐng)年齡限制；在京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限的外地人。
“可以說(shuō)，當(dāng)時(shí)是先把政策的架子搭起來(lái)。”鄒勁松說(shuō)，這個(gè)辦法起到了把公租房推開(kāi)的作用。從2009年的8000套公租房，兩年后突破6萬(wàn)套。今年公租房已占到搖號(hào)保障房的60%。
爭(zhēng)論中的政策摸索
“公租房的具體政策從2010年就制定了，為什么到2011年才出臺(tái)？可以說(shuō)，每條規(guī)定都是個(gè)凝聚共識(shí)的結(jié)果。”鄒勁松說(shuō)。在公租房政策制定中，曾有過(guò)不少爭(zhēng)論。比如對(duì)外來(lái)人口申請(qǐng)公租房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，有的意見(jiàn)是在京穩(wěn)定工作1年，也有意見(jiàn)是3年，還有5年的。最終大家認(rèn)為，不應(yīng)該一刀切設(shè)置一個(gè)門(mén)檻，還是讓各區(qū)縣根據(jù)本區(qū)縣實(shí)際情況和對(duì)外來(lái)人口的需求來(lái)定。
再比如，對(duì)于公租房租金，當(dāng)時(shí)也有多個(gè)意見(jiàn)。有人認(rèn)為，應(yīng)該低租金，但這面臨著不可持續(xù)的問(wèn)題，銀行不愿貸款，社會(huì)單位不愿建設(shè)；也有人認(rèn)為，應(yīng)該是市場(chǎng)租金，但這面臨著承租家庭租金負(fù)擔(dān)問(wèn)題。最終，北京在全國(guó)創(chuàng)新推出了市場(chǎng)定價(jià)，分檔補(bǔ)貼的方式，公租房租金略低于市場(chǎng)租金，中低收入家庭承租可根據(jù)收入不同，政府給予不同補(bǔ)貼。解決了租金問(wèn)題。
今年1月中旬，首批海淀區(qū)家庭經(jīng)公開(kāi)搖號(hào)，入住遠(yuǎn)洋沁山水公租房小區(qū)。丁郭明大爺就是其中一員。
2009年，丁大爺老兩口隨女兒軍轉(zhuǎn)遷入北京，老兩口沒(méi)收入，平時(shí)去街上賣貼膜，勉強(qiáng)維持生計(jì)，無(wú)奈一直寄居朋友家中。去年9月，作為限價(jià)房輪候家庭的丁大爺參加了公租房搖號(hào)。
如今，丁大爺一家四口，丁大爺睡在沙發(fā)上，老伴則與女兒、外孫女睡床。雖然空間緊湊，但畢竟住進(jìn)了自己的家，老人很滿足。“除了感謝，真的不知道說(shuō)什么。”
