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2024年11月24日
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“我們很快將上報《辦法》修改稿。”國土部政策法規司的一位官員日前告訴本報記者。據介紹，國土部政策法規司于5月8日曾組織專家討論《辦法》修改，主題涉及閑置土地處置原則、調查認定、處置利用、預防監管、法律責任等。
但多位接受本報記者采訪的專家一致認為，僅靠國土部一個系統孤軍作戰，在短期內處置閑置土地難見實效。“再怎么完善《辦法》，也不過是個部門法規而已，如何做到兼顧各方利益，恐怕還是個問題。”一位不愿具名的專家這樣表示。
這位專家認為，應該成立固定機構，建立以國土資源部門為主、相關部門為輔的協調機制，并由各級政府主要領導人擔任組長，增強組織協調處置力度，共同打擊房企囤地。
處置不力
“國土部對《辦法》進行修改，力圖在閑置土地的認定、查處等環節更具有可操作性。”參加了上述討論會的中國土地勘測規劃院副院長周建春告訴本報記者：“這次算是較大程度的修改了。”
《辦法》自1999年4月發布后，至今未曾修改。在此期間，房價幾度飆漲，開發商趁機大肆囤地，攫取超額土地收益。
按照《辦法》規定：滿1年未動工開發，征收土地出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發，可以無償收回土地使用權。“雖然早有無償收回之類的規定，但政府查處一直是只打雷不下雨。”中建中匯專事房地產的一位律師直言，對閑置土地的收回，怎么收、收哪些土地都無法可依。
正因為《辦法》存在不可操作性，國土部對閑置土地的處置顯得有些舉步維艱。針對國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，國土部史無前例地祭出一張“處理閑置土地時間表”以示回應。
“從當初的高調約談到延期問責，再到后來下發閑置土地清單，處罰力度一次不如一次。”中國土地學會一位專家日前在接受本報記者采訪時批評國土部對閑置土地的“不力作為”。
事實也似乎如此。國土部原計劃在2011年10月底完成閑置土地清查，被延遲到2012年完成。另據媒體報道，國土部去年將閑置土地清單下發至地方，要求各地按照相關規定進行處理，處罰力度明顯減弱。
北京大學房地產研究所所長陳國強認為，在面對壓力時國土部的表現與對國務院的承諾前后判若兩人。上海房地產學會高級分析師顧海波認為，國土部的妥協為地方政府處置閑置土地開了一扇窗。“風頭過后，問責便一笑了之。”他說。
堵住制度漏洞
房地產專家陳真誠告訴《華夏時報》記者，國土部的一位官員曾私下向他坦言處理閑置土地的苦衷。“我們也想調控好，但能力有限，我們對地方政府沒有管轄權，地方很難執行我們的調控意圖。”
“而今房市宏觀調控正處于關鍵時期，《辦法》的修改也算是國土部采取一項得力措施。”陳真誠說。但他也指出，國土部有自己獨立的體系和專家庫，外面的專家很難參與其中。
“閑置土地說簡單也簡單，說復雜也復雜。”陳真誠分析，說簡單是指企業看到地價房價上漲后大肆囤地，地方政府土地政策執行不到位；說復雜是因為地方政府出于土地財政考慮、為大企業招商承諾低價土地，加上拆遷、地方一把手換人、企業囤地倒地等因素，利益復雜糾纏不清。
顧海波說，各地的閑置土地存在著盤根錯節的利益關系，遠非國土部一方就能協調好的。“閑置土地難查清的主要原因就是，地方土地財政與地方GDP增長緊密相關，國土系統難有大作為。”顧海波說，解決囤地禁而不止，需要發揮多個部委的作用。
“全國現在的閑置土地，估計可供全國4-5年的開發。”顧海波表示，土地閑置的時間長短不一，不少地塊閑置長達18年，最短的也有4年，這其中財大氣粗的港商也在大肆囤地。
國土部2010年公布的1457宗閑置土地的相關公司中，香港地產大鱷新世界、和記黃埔等赫然在列。上海2009年發布土地報告有330宗“批而未用”的閑置土地，長江實業、和記黃埔等港商同樣在列。
在香港，這些開發商不敢囤地，為什么一到內地就變了？“這主要歸于制度設計，在香港成功獲得土地的開發商，須在28天內繳清全部地款，而內地沒有明確規定繳清地款的時間。”陳真誠認為，港商在香港不敢囤地，是因為制度的限制讓它們“無法作為”。
“盡管在內地亦有諸多政策措施針對開發商囤地，但問題是，這些政策并未被嚴格執行。”顧海波說。
