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2024年11月24日
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房地產行業黃金時代已悄然過去，但地產商們似乎在等待著白銀時代的到來。
對于開發商來說，地產深度調控重壓下，或不失曙光，近期市場紛紛猜測，中央是否有意圖要在地產調控上做些微調。
此前的5月23日國務院常務會議指出，國內經濟下行壓力加大，要把穩增長放在更加重要的位置，并提出將確定立即啟動一批事關全局、帶動性大的項目。
5月29日，多家媒體亦稱從湖南省投資工作座談會傳出信息，當地在利率優惠、降低首付比例等方面采取措施，支持居民購買首套普通住房。
隨后的兩天里，湖南省發改委等相關部門否認了房產政策微調的消息。
但據本報不完全統計，地方微調房產調控政策的熱情頗高，截至5月底，全國已有30多個地方政府對房地產政策進行過“微調”，其中有5個城市被叫停。
外界更擔心，看似突然而至的“穩增長”新政似乎讓地方可能“會錯意”，盡管中央堅定樓市調控，但是地方政策接連微調沖擊，與銀根的寬松趨向，讓房地產調控的可持續性萌生更多不確定性。
而如何防止穩增長背景下，上馬的大項目帶來的巨量資金變相涌入地產領域，或是另一大挑戰。
中房數據研究院執行院長陳晟對本報表示，中央調控房地產的意向是明確的，中央接下來或許還可能出現嚴禁大項目的資金等流入房地產。
地方政策忙微調
由于在財政體制上，房地產產生的土地以及交易稅收收入大部分截留在地方，這在一定程度上造成了地方對于中央地產調控政策有微調之心。
“在口號上地方一定會保持和中央的一致性，但是目前陸續下滑的土地收入、地產交易收入以及地方經濟上的壓力，這使得地方在調控上有足夠的壓力去試探中央的底線。”上海一位地產商對本報記者表示，但是又不敢明目張膽。
這就促使地方不斷私下微調房產調控政策。
據本報記者不完全統計，自2011年下半年來，先后有北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、沈陽等30多個城市出臺了微調政策。
且微調的內容涉及限購、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等，其中北京、杭州、成都等地主要是土地出讓條件松綁，武漢、上海則是對普通住房價格標準進行調整，而合肥、南京、常州、蕪湖等地則是放寬公積金貸款額度。
但據本報記者統計發現，只有包括上海、蕪湖等5個城市的政策被叫停，其余28個城市的微調政策仍在執行，比如5月初揚州出臺的購買成品住房補貼4%-6%，以及此后遼寧營口5000萬元補貼公務員購買商品房，都未被官方否決。
“這其中必然有一些城市尤其特殊的經濟背景，從而扛不住調控的。” 中國房地產信息集團研究總監薛建雄對此表示，“去年以來，就陸續出現一批城市變相對房地產進行微調，這其中，一批沒有觸及中央底線的城市，并沒有被叫停。”
到5月25日，廈門樓市政策傳出“微調”方案，5月29日湖南省同樣傳出政策“微調”的聲音，但兩地政府都否認了傳言。
薛建雄就認為，目前從觀察的情況看，地方政府如果主動表態否定進行微調，就少見中央部委進行細致的追究，但是地方很多暗中的操作方式外界并不知曉。
在不少業內人士看來，即便拋開土地財政不談，由于感受到經濟下滑的壓力， 期待房地產市場的回暖給經濟注入活力，諸多地方政府“微調”樓市政策也有一定的動力。
湖南省公布的數據就顯示，受宏觀調控的影響，湖南省房地產投資連續11個月環比下滑。
嚴防大項目資金“抄底”房地產
陳晟表示，到了2012年的年初，國家對于房地產政策本身就進行過微調，“以前是連剛需一起端了，今年的基調是保住房剛需一族”。
然而，由于房產調控政策持續發力，房價在整體性的松動，已經形成趨勢。
這也導致房地產投資放緩，5月30日，國家發改委公布的數據顯示，1-4月我國各地區房地產開發投資增速均同比放緩，尤其是中東部地區放緩明顯。
數據顯示，東部地區房地產開發投資7116億元，同比增長11.2%，增速同比減緩21.5個百分點，比一季度減緩9.4個百分點。“這其中，北京投資增速同比下滑14.1%，上海在房地產投資上也呈現負增長”，陳晟說，其認為房地產資金鏈的轉折可能在六月份。
楊紅旭對此持有同樣的觀點，其認為房地產可能在下半年探明底部，所以說房地產的資金面也正在構制底部。
陳認為，國家推動大項目的發展，必然會變相影響到房地產的投資，與此同時隨著5月份、6月份金融政策的寬松，國家對于房地產企業的開發貸必然有些放松。
顯然，此時國家出臺了各項穩增長措施，大項目必然帶來大量資金，然而，外界則擔心這些資金有可能變相進入處于底部的房產領域。
“中央對于大項目的支持，必然會影響到房地產行業，如果房地產出現機會，許多資金必然會變相流入，這個政策很難禁止。” 陳晟對此可能的現象表示出了擔憂。
比如，大項目投資者，諸如央企，一旦上馬新的大型項目，基本上可以獲得大量資金支持，而2009年，央企就是在金融系統強力財力支持下，從而在各大城市紛紛搶下諸多地王。
顯然，在防止地方變相放松房產政策的同時，如何防控大項目資金進入房產領域并“抄底”或是另一大挑戰。
(21世紀經濟報道)
