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2024年11月24日
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市場已經(jīng)進(jìn)入新的時(shí)期，平穩(wěn)為基調(diào)。房地產(chǎn)市場的供求已從賣方市場進(jìn)入到買方市場。新時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展空間仍然很大。中小企業(yè)要抓好轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新，特別是產(chǎn)品創(chuàng)新。
“市場已經(jīng)進(jìn)入新的時(shí)期，平穩(wěn)為基調(diào)。房地產(chǎn)市場的供求已從賣方市場進(jìn)入到買方市場。”3月23日，在“2012中國地產(chǎn)總裁高峰論壇暨第四屆北京大學(xué)房地產(chǎn)總裁黃埔同學(xué)會(huì)年會(huì)”上，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)房地產(chǎn)總裁黃埔同學(xué)會(huì)名譽(yù)會(huì)長顧云昌對(duì)當(dāng)下的房地產(chǎn)形勢做了深入淺出的分析。他認(rèn)為，新時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展空間仍然很大。中小企業(yè)要抓好轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新，特別是產(chǎn)品創(chuàng)新。
作為北京大學(xué)房地產(chǎn)總裁黃埔同學(xué)會(huì)名譽(yù)會(huì)長，顧云昌教授長期關(guān)注北大黃埔同學(xué)會(huì)的成長，并多次為北大黃埔班同學(xué)授課，參與同學(xué)會(huì)活動(dòng)，為北大黃埔的發(fā)展傾注了大量心血。接受《中國地產(chǎn)總裁》雜志專訪時(shí)，顧云昌教授特意表達(dá)了他對(duì)北大黃埔的殷切希望，“北大黃埔最后做成的不僅僅是開發(fā)商的團(tuán)體，更是上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈整體的共贏團(tuán)隊(duì)。通過這樣的途徑來把社會(huì)的資源更好地整合到一起。”
“合理回歸”不能一概而論
《中國地產(chǎn)總裁》：您怎么理解溫總理在兩會(huì)中外記者會(huì)上提出的“合理房價(jià)”？
顧云昌：溫總理提出的“合理房價(jià)”前提是，一些城市房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回歸到合理水平，而我們媒體把“一些城市”去掉了，造成全國房價(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回歸的錯(cuò)覺。
事實(shí)上，絕大多數(shù)中小城市的房價(jià)是合理的或者說基本合理，而一些大城市的房價(jià)反而不合理。中國的城市很復(fù)雜，市場各異，不能一概而論。而縱觀世界各國各大城市，其合理房價(jià)也大不相同。紐約、東京、首爾、莫斯科等這些大城市，房價(jià)收入比一般城市低，是因?yàn)檫@些城市比較開放，全世界的有錢人都可以到這里買房子，房價(jià)是由有錢人決定的，所以房價(jià)收入比是合理的。
合理的價(jià)位是由不同的產(chǎn)品組成的，是由供應(yīng)體系構(gòu)成的，是我們所有的居民都能買得起、租得起房子。和收入相匹配的時(shí)候，房價(jià)才算合理，用同一種價(jià)格來衡量全社會(huì)的收入比，那么房價(jià)永遠(yuǎn)也不會(huì)合理。
要想房價(jià)合理回歸，首要任務(wù)就是建立一個(gè)完整的供應(yīng)體系，包括高中低檔商品房以及保障房、公租房，這種供應(yīng)體系完備了，才能說房價(jià)合理回歸。另外，合理價(jià)位也涉及到成本和利潤。應(yīng)該承認(rèn)，在過去若干年，相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)利潤處于中高等水平。如果利潤回歸到社會(huì)平均水平，房價(jià)自然就合理了。
現(xiàn)在要想房價(jià)回歸到合理價(jià)位，難度很大，甚至不能回歸到人們期待的合理價(jià)位。如果有可能的話，有能力的人選擇到大城市買房子，沒能力的人要選擇到中小城市買房子。另外，也可以建設(shè)大量的保障房解決中低收入人群的住房問題。
《中國地產(chǎn)總裁》：您認(rèn)為當(dāng)前樓市處于一個(gè)什么時(shí)期？
顧云昌：相比于房地產(chǎn)銷售火爆的年份，2012年的房地產(chǎn)仍處于冬季，但是也進(jìn)入了一個(gè)大調(diào)整時(shí)期。
2011年的房地產(chǎn)并不像媒體描述的那樣慘淡，銷售額和銷售面積同比仍是增長，而且銷售額的增長高于GDP的增長；當(dāng)然這其中有差別，重點(diǎn)城市銷售額下降，而中西部城市增長很快；去年全國房價(jià)環(huán)比下降，同比上升。而今年1、2月份，情況很不樂觀。銷售面積和銷售額同比下滑，而且一線城市房價(jià)同比下降。中國房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入了冬天。
但是，與其說房地產(chǎn)市場進(jìn)入了冬天，還不如說進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段和調(diào)整時(shí)期。主要原因在于中國宏觀經(jīng)濟(jì)的變化、中國“剛需”的變化以及市場形態(tài)的變化。2012年，中國調(diào)整了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，將GDP的增長速度降到7.5%，把調(diào)整結(jié)構(gòu)放在非常重要的位置，這適應(yīng)了全世界的經(jīng)濟(jì)變化。而根據(jù)中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長方式、發(fā)展方式的改變，以及結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我們有理由認(rèn)為作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了一個(gè)大調(diào)整時(shí)期。
另外，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場當(dāng)初那種爆發(fā)式的需求、供不應(yīng)求的狀態(tài)已經(jīng)不存在了，轉(zhuǎn)而替代的是需求的理性化、市場中供求平衡或者供大于求的狀態(tài)。
遏制投資需求不恰當(dāng)
《中國地產(chǎn)總裁》：您如何看這種市場變化？
顧云昌：房地產(chǎn)市場的供求發(fā)生變化，已經(jīng)從賣方市場進(jìn)入到了買方市場。對(duì)于遏制投資需求的說法不是很恰當(dāng)，如果沒有投資，何來租賃市場。從理論上來講，不應(yīng)該抑制投資需求。
而投機(jī)性需求造成了房價(jià)的大量泡沫。投機(jī)性需求的背后是金融杠桿的失控，對(duì)投機(jī)需求者發(fā)放貸款，如美國就出現(xiàn)了金融杠桿撬動(dòng)次貸危機(jī)的現(xiàn)象。所以如果金融杠桿把握不好，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)失調(diào)的問題。
但是近來中央提出“加快普通住宅的建設(shè)，擴(kuò)大有效供應(yīng)”，這說明中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)傾注了很大的期望，既要遏制投機(jī)性需求，又要做好保障房工作，還要擴(kuò)大普通商品住宅的供應(yīng)。實(shí)際上我們看到中央對(duì)普通住宅的大力支持：一是加大供應(yīng)量，平衡供求關(guān)系；二是需要普通住宅的投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，保障房的投資是有限的；三是商品房有一個(gè)新的提升空間，我們的市場正在發(fā)生新變化。
房地產(chǎn)市場未來是買方市場，競爭加劇。在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，面對(duì)著激烈的市場競爭，房地產(chǎn)行業(yè)必然出現(xiàn)大洗牌的局面。
《中國地產(chǎn)總裁》：在新的市場上，處在二三線城市的房企怎樣才能更好地應(yīng)對(duì)市場的變化？
顧云昌：首先要肯定二三線城市未來房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程不斷，特別是中小城市仍然是城市化的重點(diǎn)，大城市的代價(jià)很高，造成許多農(nóng)民工就近進(jìn)城的可能性變大。第二是產(chǎn)業(yè)往二三線城市轉(zhuǎn)移的加劇。城市化在過去的表現(xiàn)是往大城市涌，現(xiàn)在看來，大城市、中小城市不同的人有不同的選擇。對(duì)未來市場的需求還很大，所有應(yīng)該肯定未來十年、二十年中小城市房地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間，需求量會(huì)很大，無論是住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)方面。再者，隨著調(diào)控的深入，很多大的品牌房企已開始深入二三線城市，這種態(tài)勢已經(jīng)形成。必然會(huì)給二三線城市競爭帶來很大的影響。中小企業(yè)在大企業(yè)進(jìn)駐的形勢下，如何成活，如何和大企業(yè)、品牌企業(yè)競爭將是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，要有足夠的思想準(zhǔn)備。
要肯定的是市場本身的需求量很大，但不再是過去的形勢。整個(gè)房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生深刻改變，不是什么產(chǎn)品都能賣的掉?？傮w環(huán)境就是在買方市場形成的格局下，競爭逐漸加劇。至于如何應(yīng)對(duì)？練好內(nèi)功是關(guān)鍵。過去主要是判斷市場，踩準(zhǔn)市場的節(jié)奏，在合適的時(shí)間進(jìn)入合適的市場，合適的時(shí)候拿地，有市場的判斷。但我們?nèi)狈Φ氖菍?duì)企業(yè)的管理。
通過加強(qiáng)企業(yè)管理，提高決策能力。降低成本，提高品質(zhì)，做好差異化，這需要多做文章。另外，現(xiàn)在市場上專業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)很多，不要凡事親力親為。要相信專業(yè)團(tuán)隊(duì)的力量，從策劃、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、園林、融資等方面入手，做到真正的整合優(yōu)秀資源。當(dāng)然，要抓住最核心的東西，其他可以放手讓其他專業(yè)團(tuán)隊(duì)去做，最后形成合作共贏的態(tài)勢。產(chǎn)業(yè)鏈正在打造當(dāng)中，依靠什么事情都要自己做往往會(huì)做不好，要學(xué)會(huì)依靠外能。一方面自身管理能力要加強(qiáng)，另一方面要依靠專業(yè)化力量，這兩方面結(jié)合才能在市場上取得生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。
優(yōu)化資源打造共贏團(tuán)隊(duì)
《中國地產(chǎn)總裁》：經(jīng)過三年發(fā)展，北大黃埔同學(xué)會(huì)已經(jīng)形成集培訓(xùn)、基金、雜志為一體的服務(wù)平臺(tái)，您如何看待這種抱團(tuán)作戰(zhàn)的組織形式？有什么優(yōu)勢和缺陷？
顧云昌：這是房地產(chǎn)發(fā)展到今天的一種產(chǎn)物，是順應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和企業(yè)發(fā)展需求而產(chǎn)生的。實(shí)際上任何一個(gè)事物的產(chǎn)生都是根據(jù)需求決定的，中小企業(yè)有培訓(xùn)的需求、有聯(lián)合起來合作共贏的需求，有融資需求，有對(duì)信息的需求。從這些方面看來，這些組織的出現(xiàn)恰是順應(yīng)市場發(fā)展的需求，這樣的組織搞得好不好，關(guān)鍵要看團(tuán)隊(duì)能不能發(fā)現(xiàn)需求，創(chuàng)造需求。北大黃埔在基金方面的運(yùn)作就非常不錯(cuò)，這正是順應(yīng)市場需求產(chǎn)生的。
同時(shí)，我認(rèn)為在團(tuán)隊(duì)引進(jìn)方面，北大黃埔不僅要把開發(fā)商聯(lián)合在一起，也應(yīng)該把相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的供應(yīng)商做起來，包括設(shè)計(jì)規(guī)劃供應(yīng)商、資金供應(yīng)商、部件品供應(yīng)商、土地供應(yīng)商等，最后做成的不僅僅是開發(fā)商的團(tuán)體，更是上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈整體的一個(gè)共贏團(tuán)隊(duì)。通過這樣的途徑來把社會(huì)的資源更好地整合到一起。
《中國地產(chǎn)總裁》：綜合性增強(qiáng)的同時(shí)會(huì)不會(huì)影響專業(yè)性？
顧云昌：以開發(fā)商為主，是為開發(fā)商服務(wù)的。我們這個(gè)機(jī)構(gòu)就是為開發(fā)商服務(wù)的，過去我們依靠自己、靠老師服務(wù)，將來可以從上下游產(chǎn)業(yè)方面來擴(kuò)大服務(wù)面。但還是要圍繞開發(fā)商展開。
抱團(tuán)取暖下的創(chuàng)新
《中國地產(chǎn)總裁》：作為北大黃埔的名譽(yù)會(huì)長，北大黃埔的點(diǎn)點(diǎn)滴滴都有您的汗水和辛勤栽培。在這三年中，北大黃埔給您印象最深的畫面或者場景有哪些？
顧云昌：我認(rèn)為北大黃埔能堅(jiān)持到現(xiàn)在而且越辦越紅火，內(nèi)容越來越豐富，并且受到大家的熱愛和支持。這和我們的核心團(tuán)隊(duì)、運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的努力以及好的理念分不開。第二就是盡管我們班規(guī)模不很大，只有幾百人，但我們集中的是核心骨干，充分發(fā)揮他們的作用已經(jīng)很強(qiáng)大。第三方面就是我們的一些活動(dòng)有聲有色，比如臺(tái)灣之行我印象很深刻。臺(tái)灣之行，開闊了眼界，加深了友誼。另外，凝聚了同學(xué)們的一種力量。還一點(diǎn)就是基金，黃埔同學(xué)會(huì)的基金現(xiàn)在開始自己運(yùn)作，開拓了一個(gè)很好的平臺(tái)，給這個(gè)組織增加了許多色彩，確確實(shí)實(shí)做到了為大家服務(wù)。
《中國地產(chǎn)總裁》：北大黃埔成立的基金對(duì)當(dāng)下抱團(tuán)取暖的房企有何作用？
顧云昌：不只是抱團(tuán)取暖，更是一種創(chuàng)新。行業(yè)在不冷的時(shí)候，同樣需要基金，這實(shí)際上是一種方向。現(xiàn)在是同學(xué)內(nèi)部開發(fā)商的抱團(tuán)，將來基金面可以擴(kuò)大，LP的人數(shù)可以增加，擴(kuò)展到外行業(yè)，資金來源會(huì)更寬。因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資始終是繞不過的問題，而且是個(gè)難點(diǎn)，也是個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)。
《中國地產(chǎn)總裁》：諸如北大黃埔這樣的房地產(chǎn)行業(yè)組織隨著行業(yè)本身地位的上升而不斷增多，并且順應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需求越來越細(xì)分，您覺得深層次原因在哪？
顧云昌：人是學(xué)無止境的，對(duì)真理的追求，對(duì)事業(yè)的追求是無止境的。隨著學(xué)習(xí)的深入、個(gè)人愛好的不同等原因會(huì)越來越細(xì)分，專業(yè)會(huì)越來越多。但是再細(xì)分也沒法把開發(fā)商這個(gè)團(tuán)隊(duì)分割。我們要主抓為開發(fā)商服務(wù)這個(gè)平臺(tái)，可以學(xué)國學(xué)、學(xué)哲學(xué)、學(xué)其他的一些新內(nèi)容，但是開發(fā)商的主體是不會(huì)變的，只不過是會(huì)更加廣泛，更加深入。
