地方樓市微調進入活躍期 業(yè)內稱政策底部初顯
時間：2012-05-24 09:11:35
來源：中國證券網-上海證券報 作者：于兵兵 編輯 王曉華
“最壞的日子已經過去，但市場還在冬季，調控還在繼續(xù)?！闭吣芊裾嬲⒄{，關鍵參照指標是二季度經濟數據。易居中國董事局主席周忻日前在中國房地產上市公司百強榜發(fā)布會上對房地產市場做出以上判斷。這種觀點得到了大多數業(yè)內人士的認同。
1 各地樓市進入微調期
昨天，有市場傳聞稱，福建省擬對限購進行松綁，該消息隨后被福州市房管局公開辟謠。不過，根據記者了解，福建省確實在近期調整了戶籍制度，而戶籍又是與限購直接相關的重要準購條件。根據福建省公安廳的介紹，未來福建省外來務工人員在城鎮(zhèn)落戶政策放松：在縣(市)城區(qū)以外建制鎮(zhèn)申請落戶的，不要求暫住證或居住證；辦理暫住證或居住證只需滿2年，即可在縣(市)城區(qū)申請落戶；辦理暫住證或居住證只需滿3年，即可在福州廈門外設區(qū)市申請落戶。年限要求比之前有所降低。
對此，政府部門的解釋是，福州市政府、平潭綜合實驗區(qū)管委會結合實際，研究制定適合本地區(qū)承載能力和經濟發(fā)展水平的戶籍管理制度。廈門市結合實際，進一步完善戶籍管理制度。
業(yè)內分析，如果放松是福建省這次調整戶籍制度的主基調，福州市對戶籍制定的調整必然影響其限購政策。比如，如果某福州非本地戶籍家庭已經擁有一套住房，按限購要求則不可以購買第二套房，但若被批準落戶，則可以購買第二套房。
不過，這種假設目前還沒有在福州出現。當地房地產界人士稱，目前福州限購政策尚未有所改變。
這是在揚州新政獲得有關部門認可后，又一地方出現樓市調控放松跡象。
5月初，揚州宣布對購買精裝修房進行補貼。在此前類似補貼性新政被叫停的情況下，市場稱之為又一個可能被叫停的“短命新政”。不過，事過兩周后，揚州迎來了官方肯定。住建部住宅產業(yè)化促進中心副主任梁小青不久前表示，“揚州新政”并非救市，而是針對住宅產業(yè)化進行的積極有益的探索，應當予以支持和肯定。
揚州新政是否助力房地產銷售，這一點仁者見仁，智者見智。截至4月末，揚州市區(qū)商品住宅可售面積超過160萬平方米，同比增長65%。而在4月末總計11550套可售商品住宅中，近七成可售住宅為120平方米以上高端物業(yè)或大戶型。這也不難理解為什么揚州此次補貼目標瞄準了精裝修房和豪宅市場。
據北京中原市場研究部統計顯示，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州、重慶、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、從化、馬鞍山、沈陽等33個城市，從不同角度出臺了樓市微調政策，政策微調內容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等，多少都與“松綁”有關。而自揚州新政被肯定后，業(yè)內普遍預期，將有更多城市以補貼精裝修房或其他方式對樓市成交進行刺激。雖然從力度來看，目前五花八門的放松政策并沒有動搖限購這個最高的門檻，其拉動樓市的效果有限，但這種努力背后，是地方政府受困于房地產低迷而積極托市的動力。
2 部分開發(fā)商稱政策底部初顯
“又一次看到了總理講話中出現了‘穩(wěn)增長’、‘更加重要的位置’的提法，看來經濟的宏觀調控政策又要向擴大內需的方向開始微調了。而且在講話中對房地產巿場調控政策也用了‘穩(wěn)定’二字，要求‘促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展’，這是否也預示著房地產市場調控政策也會出現‘微調’呢？”
這是周忻在5月20日晚間發(fā)出的一則微博，且被轉發(fā)上千次。當天，新華社發(fā)文稱，國務院總理溫家寶在武漢市就經濟運行情況進行調研，表示當前我國經濟運行總體平穩(wěn)，但面臨的國內外環(huán)境更加錯綜復雜，因此要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。在提到房地產市場時，溫家寶總理強調，要穩(wěn)定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在房地產調控政策“字字珠璣”的今天，溫家寶總理的講話引發(fā)了包括周忻在內的房地產業(yè)內人士的高度關注。“這標志著房地產政策可能出現轉機嗎？”這是很多業(yè)內人士共同的問題。
表面來看，溫家寶總理的講話并未有明顯的放松之意，但“穩(wěn)定”二字還是給了市場很多想象空間。他們的判斷來自總理幾次講話的對比。在今年兩會期間，中央對房地產調控目標的表述是“抑制投機投資性需求，促進房價合理回歸”。此次，總理強調“穩(wěn)定”二字。那是否意味著房價回歸的短期調控目標已經實現，進而房地產業(yè)將進入穩(wěn)定發(fā)展階段？
“在一些房企看來，沒有再次強調房價回歸，代表著沒有更嚴格的政策預期，這就是利好。也就是，房地產業(yè)的政策底部已經出現?！币晃环康禺a業(yè)證券分析師表示。
對于中央“穩(wěn)定房地產調控”的表態(tài)，中國房地產業(yè)協會秘書長苗樂如表示，從4月份的房地產運行情況看，房價下行，成交價低位盤整，同時新開工面積等指標回落，及其對今后兩三年市場發(fā)展的影響等都需要高度關注。溫總理指出把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，以及此前下調存款準備金率等政策，盡管不是針對房地產市場，但貨幣政策的寬松、實體經濟的發(fā)展都會對房地產調控產生影響。
3 地方政府鼓勵房企“降價跑量”
不過，政策口徑的微妙變化絕不意味著房地產調控大方向有所變化?！笆袌鲞€在冬季，調控還在繼續(xù)。最壞日子已經過去，但未來的日子也不會好過。因此，‘以價換量’依然是未來的主旋律。還是快賣房，還是不拿地，還是現金為王！而政策是否出現真正的‘微調’，關鍵還要看二季度經濟數據?！敝苄帽硎?。
這一判斷得到了大多數業(yè)內人士的認同，包括地方政府。上海市房地局副局長龐元稱，當前，上海正按照中央的要求堅持貫徹落實差別化的住房信貸、稅收和住房限購政策，促進上海新建住房價格穩(wěn)中有降。“目前房地產行業(yè)同樣面臨著調整結構、轉型發(fā)展的艱巨任務。當前，商品房的庫存壓力增大，行業(yè)競爭加劇，相信房地產開發(fā)企業(yè)，尤其是代表行業(yè)的上市房企能夠認清形勢，順應市場，以價換量，主動調整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經營策略，積極參與保障性住房的建設和運營管理，在新的市場環(huán)境中取得長足的發(fā)展。”龐元表示。
而一位房地產企業(yè)高層告訴記者，上海一季度固定資產投資增速下滑明顯，區(qū)級政府拉動投資意愿強烈，非常希望企業(yè)能夠拿地。但此時，企業(yè)反而更加謹慎。“畢竟資金鏈太緊張了，每投一分錢都要仔細考慮。”這位開發(fā)商稱。
根據中房協百強上市房企研究報告，2011年房地產企業(yè)資產總額均值為270.61億元，比上年減少了36%。凈資產均值為80.67億元，同比下降3.35%，營業(yè)利潤均值同比下降3.9%。這是中國房地產業(yè)進入黃金十年以來，鮮少遇到的全行業(yè)利潤下滑。另外，由于負債率過高，房企資金鏈緊張仍是業(yè)內共識。 2011年房地產上市企業(yè)負債均值為64.82%，凈負債率均值為55.60%，為歷史新高。面對巨大的市場壓力，企業(yè)普遍感到風險系數加大，拿地趨于保守。
而對于是否應該及時放松樓市調控，各界說法不一。中國國際經濟交流中心信息部副部長徐洪才在接受人民日報采訪時稱：“目前房產整體價格水平相對于老百姓而言還是偏高，泡沫還很多，雖然房地產市場對拉動經濟發(fā)展來得快，但拉動經濟不能靠泡沫，一旦泡沫破裂，一、二十年經濟都恢復不了。犧牲眼前的一點利益對長遠有好處，要扛得住。房地產價格不能出現大幅反彈，不能讓前期的調控功虧一簣?！?br />
但另一些市場人士從實際經濟狀況出發(fā)，得出了不一樣的預期?！皬慕涷瀬砜?，影響中國房地產調控的一個非常重要的信號是經濟信號，而經濟信號的核心是保增長還是防通脹對房地產業(yè)來說非常關鍵?，F在又重新把保增長放到了中國經濟的首要位置。”周忻說。
