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2024年11月22日
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房價是否合理，在微觀上要看房價與居民收入水平是否相適應、與房產開發的投入產出是否相匹配；而從宏觀上講，房價是否合理事關城市化進程，以及與城市化密切相關的經濟結構優化、經濟發展方式轉變，城鄉差異和社會公平等一系列重大問題。促進房價合理回歸，有著更深遠的意義。
城市化有利于經濟社會轉型發展
城市代表著一種現代文明的生活方式，能大大提升人們的生活水平和生活質量，因而城市吸引來大量農村人口。
在我國，城市化的積極影響是巨大的。首先，這能夠大幅度增加內需，促使經濟增長由外需拉動向內需驅動轉變；其次，城市化使人口從農村流向城鎮，有利于縮小城鄉生活質量、公共服務等的差距，幫助相當一部分人獲得更好的發展機會并提高收入；再次，城市化能促進第三產業發展，推動經濟結構優化，創造更多就業。在一定程度上說，城市化有助于解決我國的一些經濟社會問題。
目前我國的城鎮化率剛剛超過50%，未來預計將達到70%-80%，兩三億農村人口因此轉入城鎮。
高房價也阻礙著城市化水平的提升
城市化以及城市居民收入水平的提高，必然導致住房需求增加和土地供給緊張，進而拉高房地產的價格，這在理論和實踐上都已得到證明。但過高的房價將會阻礙城市化的進程，也會成為提升城市化水平的障礙。
第一，房地產價格過度上漲，既會抬高農村人口進城的門檻，阻礙他們向城市轉移，使城市化的種種好處落空；也將提高城市居民的生活成本，特別是降低對人才的吸引力甚至導致人才流失，影響城市人口整體素質提高。
第二，高房價、高房租會增加企業尤其是中小型服務企業的成本，還會對工資水平上升形成壓力。這將影響城市產業的聚集效應乃至競爭力，同時使城市對創新因素的吸引力下降，妨礙形成新的經濟增長點和創造更多就業機會。
第三，房價上漲造成的財富積累效應，使已擁有住房的居民尤其是房地產投機群體享受資產快速升值帶來的巨大財富，無房戶以及低收入人群則被排除在外，甚至因難以負擔高房價而居無定所，從而進一步拉大貧富差距；還會制造“一套房子消滅一個中產”的現象，影響中產者的幸福指數，抑制他們的其他消費需求，并有可能引發其他社會矛盾。
需要指出的是，城市化有推動房地產價格上漲的效應，但高房價與若干不合理政策的關系更為密切——諸如金融政策、稅收政策、土地政策；而投資投機、通貨膨脹預期等因素對房地產價格也會產生很大影響。
高房價將抵消城市化對我國經濟社會發展的積極影響，如任其持續惡化，將發展成為阻礙城市化進程的障礙，對城市的可持續發展也很不利。
城市提供住房的能力與可持續發展能力
我國城市居民的主體是中低收入者，難以負擔起高房價；而大量農村人口向城市轉移，面臨的最基本障礙是就業和住房。可以說，一個國家和城市的住房政策，在很大程度上決定了其對人口的集聚力，進而決定了城市化水平和可持續發展能力。新中國成立以來，我國城市化水平與建立在城鄉分割戶籍制度基礎上的住房福利分配制度的變遷呈現高度一致性，就很好地說明了住房問題對我國城市化的直接影響。
未來我國城市化的進程，除取決于經濟發展外，戶籍制度的改革和住房政策的調整將是最重要的影響因素。打破城鄉分割的戶籍制度，將大大增加農村人口向城市轉移的意愿，而促使這一愿望成為現實的決定性因素，是城市為他們提供住房的能力。住房建設本身就是城市化進程的一部分。由于住房的民生性質和房價對城市化的影響，制定科學合理的住房政策抑制房價過快上漲，讓房價合理回歸是必然的選擇。
值得一提的是，從保障城市化進程的角度考慮，對三線以下城市和城鎮房價應給予足夠關注，因為在人口眾多的我國，需要引導農民“就近城市化”而不是涌向少數幾個大城市和沿海城市，否則這些城市將不堪重負。(張鑫 同濟大學經濟與管理學院副教授)
