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2024年11月24日
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近日，某地產(chǎn)商在公開(kāi)場(chǎng)合直言：“負(fù)利率時(shí)代不買房就是傻瓜”，一年半到兩年后房?jī)r(jià)還將會(huì)暴漲。此言論一經(jīng)媒體曝光后，引起了社會(huì)各界的熱議。在當(dāng)前樓市調(diào)控政策不放松的宏觀背景下，房?jī)r(jià)真的會(huì)越調(diào)越高？
發(fā)瘋的房?jī)r(jià)成了“市民最敏感的神經(jīng)”
2008年底到2011年，可謂是自1998年房改以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷史上最為“輝煌”的發(fā)展期。短短4年之中，中國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)翻了1—2倍，個(gè)別城市的一些區(qū)域甚至翻了3倍。
一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2008年，北京四環(huán)以內(nèi)新建商品房的成交均價(jià)在15000元每平米左右，2009年則迅速上升到近18000元每平米，2010年則直接竄到25000元每平米；2011年末，北京四環(huán)以內(nèi)新建商品房均價(jià)已超過(guò)3萬(wàn)元。再看上海，2008年，上海市幾大主城區(qū)的新建商品房的成交均價(jià)在13000元每平米左右，目前，幾大主城區(qū)新建商品房成交均價(jià)也已超過(guò)3萬(wàn)元。
此外，杭州、海南、深圳等熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)在2008年至2011年也出現(xiàn)了一倍左右的上漲。一時(shí)間，發(fā)了瘋的房?jī)r(jià)成為了“市民最敏感的神經(jīng)”。看著房?jī)r(jià)近乎瘋狂、野蠻式的上漲，廣大購(gòu)房者高呼，“傷不起”！
而令人啼笑皆非的是，在中國(guó)房地產(chǎn)這段所謂的黃金發(fā)展期中，還一直伴隨著政府不斷對(duì)樓市的調(diào)控，先有“國(guó)四條”，再有“國(guó)六條”。然而，政府的這一道道“韁繩”似乎也無(wú)法拉住“發(fā)了瘋”的房?jī)r(jià)。一時(shí)間，房?jī)r(jià)只會(huì)越調(diào)越高的言論在整個(gè)社會(huì)喧囂塵上。
面對(duì)“高不可攀”的房?jī)r(jià)，近九成左右的民眾希望中央“把房?jī)r(jià)堅(jiān)決而大幅降下來(lái)”。民眾的立場(chǎng)和要求，來(lái)自于“刻骨銘心”的現(xiàn)實(shí)。對(duì)現(xiàn)在中國(guó)一些大中城市的普通居民來(lái)說(shuō)，瘋狂的高房?jī)r(jià)不僅剝奪了當(dāng)代人的住房福利，而且還綁架了祖孫三代的生活幸福。一般中青年家庭買房，不僅要掏出自己的全部積蓄，而且還要指望雙方的父母把好不容易積蓄下來(lái)的養(yǎng)老錢(qián)拿出來(lái)“支援”，“啃老”已成為普遍現(xiàn)象。而家庭中的第三代，從小就生活在巨額房貸的壓力下，不僅他們的“奶粉錢(qián)”、教育費(fèi)和生活的水準(zhǔn)受到極大擠壓。
面對(duì)這種頗為尷尬的情況，中央一再重申將毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持樓市調(diào)控，并先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅，收緊銀根等一系列的政策措施，同時(shí)大規(guī)模建設(shè)保障性住房，以滿足中低階層的住房需求。房?jī)r(jià)上漲較為厲害的北京、上海、廣州等一線熱點(diǎn)城市也相繼出臺(tái)了限貸、限購(gòu)等措施。同時(shí)，中央政府先后叫停了安徽蕪湖、廣東佛山等地的救市政策。
至此，瘋漲了數(shù)年的房?jī)r(jià)開(kāi)始在各地出現(xiàn)了回落。一些熱點(diǎn)城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)相比最高峰甚至出現(xiàn)了“腰斬”。2010年，可謂是北京通州樓市最為瘋狂的時(shí)候，在相關(guān)政策即將配套的利好政策刺激下，通州核心區(qū)域的房?jī)r(jià)一度突破了3萬(wàn)元每平米的大關(guān)。而在3年前，也即2007年，當(dāng)時(shí)通州核心區(qū)域房屋的均價(jià)還不到6000元。目前，通州核心區(qū)域房?jī)r(jià)回落到了16000元左右。
與此同時(shí)，在看見(jiàn)中央相繼叫停各地變相的救市政策后，在資金回籠的巨大壓力下，一些開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始主動(dòng)出擊，推出各種優(yōu)惠，吸引了相當(dāng)一部分剛需購(gòu)房者。如此種種，似乎讓人們看到了房?jī)r(jià)回歸理性，圓自己住房夢(mèng)的希望。
應(yīng)該警惕房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)式上漲
近兩年來(lái)，在國(guó)家繼續(xù)對(duì)樓市嚴(yán)厲調(diào)控之下，向來(lái)以土地為命根子的各級(jí)地方政府的財(cái)政收入出現(xiàn)了持續(xù)下滑。目前，隨著歐債危機(jī)的日益加深和國(guó)內(nèi)進(jìn)出口貿(mào)易的連續(xù)回落，希望中央放松樓市調(diào)控的聲音越來(lái)越多。這也讓人們不得不擔(dān)憂，樓市調(diào)控政策一旦放松，房?jī)r(jià)是否會(huì)再次迎來(lái)報(bào)復(fù)式上漲？
在清華大學(xué)副教授、博士周榕看來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)是否會(huì)在調(diào)控放松后出現(xiàn)暴漲應(yīng)該保持警惕。他說(shuō)，我們目前面臨的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)和2008、2009年非常相像，都是外需不足，內(nèi)需無(wú)力。
“2009年中國(guó)樓市給大家的記憶可能都還沒(méi)有忘記。2008年底，面對(duì)樓市的萎靡不振，國(guó)家出臺(tái)了一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。2009年，在擴(kuò)大內(nèi)需的刺激下，大量的資金開(kāi)始涌入樓市，2010房?jī)r(jià)隨即開(kāi)始飛漲。隨后盡管國(guó)家很快出臺(tái)了調(diào)控政策，但直到現(xiàn)在才抑制住。”
中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)委員、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰則表示，房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)式上漲的可能很小。他說(shuō)，不可否認(rèn)，在過(guò)去幾年里，確實(shí)有很多人通過(guò)買房都大賺了一把。
“但是我感覺(jué)畢竟是過(guò)去，特別是這一輪的宏觀調(diào)控之后，大家看到房?jī)r(jià)不僅被抑制住了，而且像北京這樣的地區(qū)房?jī)r(jià)都在出現(xiàn)不同程度的下滑。正因如此，我覺(jué)得房?jī)r(jià)只漲不跌是不正常的，有漲有跌才是一個(gè)正常的趨勢(shì)。所以大家都在談房地產(chǎn)中長(zhǎng)期仍然是相對(duì)看好的，但是在短期內(nèi)應(yīng)該說(shuō)有風(fēng)險(xiǎn)。另外，像北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市和一些省會(huì)級(jí)城市，包括咱們的地級(jí)市和縣城也都是冷熱不均，而且東西不同。所以我覺(jué)得買房不賠已成為歷史了。”
中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)委員、中體奧林匹克花園管理集團(tuán)有限公司總裁、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)主席陳順直言，未來(lái)一段時(shí)間，不管政府是否會(huì)放松樓市的調(diào)控，房?jī)r(jià)，尤其是一線城市的房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)翻倍的上漲幾乎是不可能的事。因?yàn)檫@些城市的房?jī)r(jià)已處于高位運(yùn)行，如果再在目前的基礎(chǔ)上翻一倍，那就真正超出人們的購(gòu)買力了。一旦這樣，可能會(huì)引來(lái)政府更為嚴(yán)厲的調(diào)控！
同時(shí)，陳順還補(bǔ)充道，在一些較為熱點(diǎn)的二三城市，調(diào)控政策一旦全面放松，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定的上漲。
不要賭政策的明天
為了保證廣大剛需購(gòu)房者的購(gòu)房需求，今年初以來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列政策措施。同時(shí)，在資金周轉(zhuǎn)的壓力下，一些開(kāi)發(fā)商采取以價(jià)換量的銷售方式。在這些利好的刺激下，剛剛過(guò)去的三個(gè)月，全國(guó)各地樓市迎來(lái)了一個(gè)小陽(yáng)春。
然而，近來(lái)一些細(xì)心的消費(fèi)者也發(fā)現(xiàn)，打折銷售的樓盤(pán)相比以前減少了一部分。為何會(huì)出現(xiàn)這種狀況？陳云峰分析認(rèn)為，在當(dāng)前貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大的情況下，確實(shí)有一部分開(kāi)發(fā)商、投資者，乃至地方政府在賭政府會(huì)放松樓市的調(diào)控。
他說(shuō)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、投資者，或者是地方政府，賭樓市調(diào)控政策放松的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。
“從溫總理的幾次表態(tài)上，包括對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)的幾個(gè)地方政府變相放松房地產(chǎn)調(diào)控，應(yīng)該說(shuō)中央政府都是在第一時(shí)間內(nèi)叫停了，這充分表達(dá)了政府控制房?jī)r(jià)非理性上漲的決心。而且不僅是限購(gòu)在一定時(shí)間內(nèi)還將延續(xù)，限貸特別是防止資金以各種形式進(jìn)入房地產(chǎn)，我覺(jué)得這方面應(yīng)該說(shuō)政府的力度很大。實(shí)際現(xiàn)在政府在引導(dǎo)資金保護(hù)中小企業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以，我覺(jué)得從產(chǎn)業(yè)政策到金融政策，應(yīng)該說(shuō)中央政府控制房?jī)r(jià)非理性上漲的決心很大，而且效果非常不錯(cuò)。因此，拿過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)再賭未來(lái)我覺(jué)得是一個(gè)天大的風(fēng)險(xiǎn)。”陳云峰如此說(shuō)道。
他同時(shí)指出，前幾年，很多地方的土地市場(chǎng)出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的情況。然而，最近這一情況出現(xiàn)了變化，很多地方的土地出現(xiàn)了流拍。這其實(shí)是房?jī)r(jià)開(kāi)始下降的重要信號(hào)。
而在中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)委員、北京理工大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院教授胡星斗看來(lái)，盡管中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)面臨著“內(nèi)憂外患”的不利格局，但國(guó)家不可能一下全面放松對(duì)樓市的調(diào)控，否者可能導(dǎo)致樓市調(diào)控前功盡棄。
“今后一段時(shí)間內(nèi)，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控在具體政策上，肯定是有保有壓，一方面，國(guó)家會(huì)繼續(xù)支持首套購(gòu)房者的購(gòu)房需求，另一方面，國(guó)家肯定會(huì)繼續(xù)打擊投機(jī)性購(gòu)房。”
陳順坦言，不可否認(rèn)，樓市限購(gòu)政策以及嚴(yán)厲調(diào)控政策必然要放松或取消，這是一大趨勢(shì)，而何時(shí)放松，如何取消事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定大局，也事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，中央政府會(huì)慎之又慎，目前全面放松樓市調(diào)控政策顯然不合時(shí)宜。
未來(lái)，樓市調(diào)控究竟將何去何從？在陳順看來(lái)，以限購(gòu)、限貸和限價(jià)為標(biāo)志的“三限”政策可能會(huì)出現(xiàn)不同程度的變化。其中限價(jià)會(huì)變?nèi)酰皇滋追肯拶J會(huì)取消；限購(gòu)會(huì)出現(xiàn)差別化情況，不排除一些地區(qū)限購(gòu)可能會(huì)一直持續(xù)下去。
“同限價(jià)政策一樣，限購(gòu)今年可能也是有保有壓。在一些城市限購(gòu)政策將會(huì)持續(xù)，但有些城市可能會(huì)有所放松，但不可能完全放松。”他強(qiáng)調(diào)道。
