關于樓市調控的四個猜想
時間：2012-05-18 09:23:57
來源：現代快報 作者：張洪
一段時間以來，關于樓市調控的消息似乎讓人無所適從！一些地方悄悄出臺救市政策，比如推出稅收優惠、放松限購等等，但因為尺度太大旋即被上面叫停；一些地方打擦邊球，比如重新定義高檔房標準、提高公積金貸款額度等等，因手段隱蔽已被更多城市所借鑒；還有一些地方舊政新推，比如買成品房給予一定的財政補貼等，貌似不違規但其中的潛臺詞豐富。昨天來自上海的消息則稱，上海調控政策加碼，單身人士禁買第二套房。
種種由地方政府主導推出的政策微調，反映出的是各地普遍面臨的財政收入窘境。雖然決策層一再強調樓市調控短期內不會放松，但這一充滿變數的多方博弈仍難免讓人疑慮：已僵持兩年多的樓市調控政策到底該向何處去？
筆者認為，樓市調控政策走向有四種，但不同的方式將導致不同的結果，有的后果可能很嚴重。
第一種方式是調控立即退出，政策緊急調頭。
工業增加值大幅下降、進出口數據大大低于市場預期、FDI連續6個月下滑、工業用電量增速創新低……這兩天公布的一系列4月份經濟數據再次拉響了經濟下行的警報。在這種形勢下，市場對這調控政策退出應該說有一定的預期。不久前也有財經評論人士呼吁，為了應對經濟危局，政府應該重啟樓市和汽車消費刺激政策。因為在拉動經濟增長的三駕馬車中，消費一時難振、出口明顯萎靡，唯一的選擇似乎只有加大投資力度來帶動經濟增長。這一方面是由于房地產投資在固定資產投資中的比重較大，另一方面因為整個房地產的產業鏈條很長，一旦重新刺激樓市，短期內拉動經濟的效果必然非常明顯。但這又是一條萬劫不復的不歸路！應該承認，2008年，包括樓市調控緊急調頭在內的一系列經濟刺激政策，使得中國率先走出了全球金融危機的陰影。但經濟強勁復蘇的后遺癥同樣成本驚人：樓市等資產泡沫迅速被吹大、實體經濟空心化趨勢明顯、物價飛漲居高不下、部分行業產能嚴重過剩。
結論：在缺乏新一輪刺激政策實施的空間而且通脹魔影并未走遠的當下，選擇這一方式的可能性幾乎為零。
第二種方式是調控繼續加碼，迅速擠出泡沫。
放任房價飆漲危害不小，房價大跌同樣風險巨大。因為樓市一旦硬著陸，將意味著巨量的銀行壞賬、大量住房的贖回、大量家庭和企業的破產，這將是中國經濟無法承受之重。在這一點上，日本和美國可謂有著前車之鑒。一些所謂的專家動輒預測房價將大跌八成，要么是不懂裝懂，要么是別有用心。
結論：在當前的經濟形勢下，繼續出臺更嚴厲調控措施的可能性很小。更何況，對更嚴厲措施的設計本身就需要很大的想象力。
第三種方式是長期堅持調控，用時間換降價空間。
盤點這些年來的種種調控手段，在買房門檻上做文章的“限購令”應該是到目前為止威力最大、效果最好的武器。盡管各界對這一行政手段的爭議頗大，可在樓市高燒難退之際，其作為應急措施具有一定的合理性。但必須認識到，“限購令”只能收一時之功而不能作為長久政策，否則付出的將是經濟現有問題惡化和整個房地產行業萎縮的代價，調控是為了促使這個行業健康發展，而不是一棍子打死。
結論：目前的僵持局面維持的時間越長，對樓市未來供給的影響越大，房價出現報復性反彈的可能性也就越大。決策層肯定也意識到了這一點。
第四種是“限購”擇機退出，以深化改革和市場化調控作為房地產業長治久安的保證。
縱觀圍繞房價飆漲和投機泛濫的種種爭議，大家都習慣于將開發商和投機客妖魔化，而鮮有人意識到，出現這兩大問題的根本原因并非是資本的貪婪，而是我們的經濟體系生了病。筆者認為，可以從三個方面去認識這一問題：一是把房地產作為經濟支柱是否在飲鴆止渴？二是土地財政依賴是否在寅吃卯糧？三是投資渠道狹窄是否惡炒風盛行之源？
結論：這無疑是最理性的選擇，也和相關部委的口徑一致，但現有的調控手段何時退出，相當程度上取決于決策者改革的決心和智慧。
