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2024年11月24日
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日前,西南財經大學和人民銀行共同發布《中國家庭金融調查報告》。報告顯示,中國自有住房擁有率高達89.68%,遠超世界60%左右的水平,而城市第一套房平均收益率在300%以上。
幾年前經常有人拿“中國住房自有率世界第一”來說事遭遇批評,“住房自有率”與“住房私有率”等概念也被澄清。如今,不再拿“住房自有率”說事,但卻拿“自有住房擁有率”來說事,但依然讓人想問到底什么是“自有住房擁有率”?
從字面意思來理解,自有住房應該是私人完全所有的住房,但近九成中國家庭擁有私人住房令人生疑。盡管1998年房改之后,擁有自有住房的家庭越來越多,甚至一個家庭擁有多套自有住房,即便這樣,近九成家庭擁有自住房也有水分,也說明不了什么問題,甚至可能缺乏可比性。
以北京為例,2010年官方統計顯示近三成北京家庭租房住,自有住房家庭怎么可能達近九成呢?盡管其他城市沒有類似統計數據,但從全國保障房建設任務和保障壓力來看,需要保障和需要租房的家庭顯然不止10%。如果2011年中國城市戶均擁有住房已經超過1套,為1.22套,多個城市房租就不會持續大漲。
更重要的是,擁有自有住房的家庭,并不是真正擁有、完全擁有。這是因為,在70年房屋產權制度面前,其實我們都是“租客”,只不過租用時間較長而已。因此,“自有住房”更像是一個偽概念,城市戶籍居民并不是真正擁有。而且,農村房屋建設在集體土地上,嚴格地說由于不能脫離土地,房屋不完全屬于農民。
另外,很多房產名義上屬于居民自有住房,但由于是抵押貸款,也不完全算是自有,如果還不上貸款就變成銀行資產了。我們還要意識到,調查城市自有住房家庭,不能忽略外來人口家庭,這是城市人口的一部分。也就是說,城市戶籍家庭自有住房擁有率,不能代表城市居民家庭自有房屋擁有率。
尤其是,對很多外出務工的家庭而言,盡管在農村擁有自有住房,但卻是空巢,人常年在城市工作,而城市戶籍自有房屋擁有率又沒有把外來家庭計算在內。從某種程度上來說,“中國自有住房擁有率高達89.68%”缺乏實質性意義,而且還很可能會誤導決策。
由于各個城市、農村地區經濟發展情況不一,各地居民家庭情況不同,籠統地調查、計算自有住房擁有率毫無意義,對樓市宏觀調控、居住權益保障起不到什么實際作用。
而且,如此與世界水平比較,可能還缺乏可比性,各國的住房保障水平、居民住房觀念、收入水平、市場機制完全不同。比如,法國有6000多萬人口,就有1000萬人租住在廉租房,法國家庭的自有住房擁有率自然不會很高。
如果說“九成家庭自有住房”是準確的,是否可以從另一個角度看出,市場化過度而保障力度不足；同時也說明民間投資渠道有限,居民只能投資房產以抗通脹。如果這個數據有意義,那開發商可得趕快降價了。
