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2024年11月24日
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巨大的利益驅動面前，總是有諸多鋌而走險者，樓市尤其如此。一年前，北京市國土局發起一場嚴查小產權房的行動，一度打壓了小產權房的成長勢頭。但時至2009年11月，北京新一輪的房價跳漲，讓小產權房再次卷土重來。
與以往不同的是，掀起新一輪熱銷態勢的小產權房出現了兩種分化趨勢：一是學習正規商品房，在規劃設計、園林景觀、商業配套等方面都采用“類大產權房”的較正規運作模式；另一種則是以租代售，“類旅館模式”生存。
據記者調查發現，北京有多個小產權房重災區，主要集中在郊縣區域，例如通州張家灣、房山良鄉、昌平小湯山等地，目前仍有不少小產權房在不斷建設銷售，而大興西紅門地區則是“類旅館”的小產權房野蠻生長之地。
“小產權房問題是老生常談的問題，政府對集體用地和宅基地的土地流轉問題不出臺制度，實際上很難完全杜絕小產權房，加之現在房價高企，也助長了小產權房愈演愈烈的局面。”中原地產華北區董事總經理李文杰接受記者采訪時表示，叫停小產權房，重點難點主要在于基層政府，“小產權房一定是當地政府支持的，實際上是基層政府違法，這涉及到制度完善和檢查力度的問題。”
確如其言，盡管國土資源部三令五申“小產權房屬違建，要禁止和查處”，但小產權房依然囂張存在的“灰色現實”，成為地方利益和中央政策之間博弈的集中體現。
兩種分化
通州區張家灣鎮張采路兩側，一排排整齊的板樓依次排開，從北至南近2000米，這里就是有名的北京最大的小產權房項目“太玉園”。從2001年開售至今，已有上萬戶居民在此安家。11月5日，該樓盤銷售人員對記者表示，目前太玉園仍有現房出售，均價4600元/平方米，不過，小產權房只接受一次性付款。
據記者了解，從“太玉園”建成至今，張家灣鎮已先后建成了十多個小產權房小區。該區域內一條長度不足10公里的張采路上，就先后出現了不下5處小產權房。而且，這些小產權房并未受到國土資源部嚴查令的影響，仍在照常銷售。
記者發現，新近出現的小產權房項目一改早前房屋質量差、缺乏配套設施、物業管理不完善等方面的問題，開始了頗為“正規”的運作模式，在規劃設計、園林景觀、商業配套等方面走起了“類大產權房”的道路。
通州區梨園鎮一家名為“高樓金第”的小產權項目，就在某門戶網站赫然打出“全水景園林景觀設計”、“中央水系氣勢磅礴”、“四大主題組團式水景園林”等極具誘惑力的字眼。該樓盤銷售人員稱，該樓盤剛開盤不久，目前均價5300元/平方米，社區內有會所、超市、幼兒園、1萬平方米商業配套等。
同“高樓金第”一樣，通州“宜居匯(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)”、昌平“奧北太陽城”、房山“麗水庭閣”等樓盤，雖然均為不合法的小產權房，但卻“明目張膽”地將銷售廣告大肆刊登在門戶網站上。相較之下，化身“廉租房”的小產權房卻在暗中生長。
“南四環外精品小戶型、月租400拎包入住、京開高速旁地鐵沿線、A級物業實時監控……”當這些關鍵詞組合在一起時，這個名為“西紅門公寓”的項目很難不吸引剛需一族。
按照廣告單上提供的銷售電話致電問詢，記者發現，所謂的“西紅門公寓”實質上是8月份被媒體曝光的“鴻祥公寓”，如今卻改頭換面變相銷售。銷售人員提供的信息顯示，該公寓只接受10年起租，一居室起租價4.8萬元，但是要短租則要1000元/月，“我們是廉租房，現在入住率都有70％了，住個10年20年肯定沒問題，肯定不會被拆”。
雖然披上了廉租“馬甲”，但它仍然改變不了其小產權房的事實。據了解，不止“鴻祥公寓”，大興區西紅門地區聚集著一批以“廉租”名義變相銷售的小產權房，如新天地港灣、永利居公寓、聚福興公寓、金桂家園、金色陽光等小區，有的甚至蓋在工業用地上。“其實這些就是小產權房，只不過突出了‘租’的概念。”業內人士表示，這樣的房子屬于違章建筑，可以隨時拆掉。
“出現這兩種分化趨勢的背后原因：一是有開發商或直接或間接參與小產權房的開發建設；二是有大量的投資/投機資金進入到小產權房的開發建設中。”房地產高級經濟師、著名地產評論人章林曉指出，小產權房出現的這種變化表明：一方是有地但缺錢的村鄉集體和農民，另一方是錢多得尋不到投資渠道的海內外投資/投機者，這兩者正在一拍既合。
問責困局
公開數據顯示，北京小產權房的總量已經占到在售商品房總量的20％之多，規模之大、發展速度之快，讓小產權房的問題越來越嚴重。
現實是，記者采訪的多家樓盤，均不避諱自己的“小產權”身份，他們的底氣在于龐大的小產權房數量，“北京小產權房那么多，有數萬人落戶，法不責眾，沒人敢拆。”
事實上，政府相關部門從來沒有停止對小產權房的打壓。據了解，2004年至2008年，是小產權房建設銷售的高峰期，小產權房的銷售速度跟正規商品房的銷售密切相關，期間，是正規商品房價格飆升的階段。
也正是從2007年起，有關解決小產權房的法律法規逐漸出臺。當年6月原建設部發出購房風險提示，提醒購房者，城鎮居民購買小產權房沒有法律保護。2008年1月，國務院下發《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，通知指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。2008年7月，國土資源部又明確指出，不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。
時至今年6月，當深圳小產權房“轉正”消息廣泛傳播時，國土資源部再次明確表態，此消息系誤傳，同時重申，小產權房屬違建，依然要堅決制止和查處。9月1日，國土資源部一紙《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次叫停各類小產權房。
北京市國土資源局相關人士表示，已于近期對小產權房展開嚴查，堅決予以清理。不過至今收效如何，北京市國土局并未給出答復。
“附著在小產權房上的利益太龐大了，這不僅僅是指資金量的龐大，而且還指利益群體的龐大。”章林曉指出，小產權房的售價是同地段正規商品房價格的1/3甚至更低，吸引了諸多城市中低收入市民冒險購買，越來越多的普通市民成功綁上了他們的利益戰車，這給政府叫停小產權房增加了極大的困難。
“由國土部門牽頭，北京建委、規劃委等部門聯合組成了一個工作組，專門調查小產權房的問題，但目前也沒有確切的消息說怎么處理眾多的小產權房。”北京市建委相關人士對記者坦言。在執法部門內部看來，小產權房是“雞肋”，雖然按照相關政策法規，小產權房是不合法的，但因為沒有明確的政策指導該怎么辦，致使執行過程中出現很大難度。
中國人民大學土地規劃研究中心主任嚴金明教授表示，政府關于小產權房的政策很明確，但在具體執行中是“雷聲大雨點小”，這樣就可能帶來一種反效果，開發商存在僥幸心理，敢于去冒政策風險，老百姓由于正規商品房價格太高，因此在開發商和銷售人員的忽悠以及門戶網站的誘導下，愿意購買小產權房。
李文杰則指出，小產權房執法難，跟政府曖昧不清的政策表態有很大關系，“都說小產權房不合法，但并沒有說它一定違法，給了投機者很多可趁之機”。
而在業內人士看來，能否真正“叫停”小產權房，關鍵在于基層政府，對于有些地方“頂風作案”，應該嚴厲查處，而現在查處的力度還遠遠不夠。
