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2024年11月24日
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2012年4月，多數(shù)重點城市供應(yīng)量環(huán)比繼續(xù)上漲，其中深圳漲幅最大，環(huán)比上漲達到188%，而下降的城市降幅也基本在10%以內(nèi)；成交方面，除南京和武漢外，重點城市環(huán)比均出現(xiàn)下跌，平均跌幅達17%，其中重慶跌幅最大，達到27%；雖然從同比上看，十大重點城市成交均呈現(xiàn)上漲，另外本月多數(shù)城市成交量也高于去年全年的月均水平，但考慮到本月持續(xù)增長的供應(yīng)并未繼續(xù)推高成交量，因此前期市場回升的大趨勢中止的信號依然非常明顯。
4月樓市回暖趨緩，在我們看來主要原因有三：其一，3月以來的集中降價潮趨于平靜，降價項目尤其是剛需樓盤數(shù)量明顯減少，優(yōu)惠幅度也開始減退；其二，前期積累的購房急迫性最大的一波剛性需求被消化了大半；其三，由于限購的存在，改善需求難以順利接過剛需的接力棒，市場需求層面出現(xiàn)“斷檔”。房價方面，4月以來，中高端項目逐漸成為降價的主力。以上海為例，4月上海多個高端項目出現(xiàn)降價，如招商佘山瓏原特價房6折，海珀旭輝8折基礎(chǔ)上再享75折，華潤新江灣九里降價20%等，但就中高端項目而言，因為限購的存在，其降價效果還有待觀察。
從存量角度看，4月十大重點城市存量在經(jīng)歷一季度的持續(xù)小幅回落后重新出現(xiàn)增長，而從同比上看，本月十大城市平均增長65%，增幅低于上月。
2、市場短期風(fēng)險：重慶消化周期首次低于去年同期，六成城市供過于求
CRIC研究中心通過研究城市房地產(chǎn)市場的三大維度（供求比、存量消化周期、房價）對城市進行對比分析，該坐標(biāo)體系中處于上半部分的城市當(dāng)月底市場存量消化周期高于18個月的警戒值，反之則低于；處于左半部分的城市當(dāng)月供求比小于1，市場供大于求，反之則供不應(yīng)求；另外，氣泡大小代表當(dāng)前市場成交均價的高低。
2012年4月，十大重點城市中天津、上海和北京三地消化周期依然超過18個月警戒值。值得注意的是重慶，重慶的消化為14個月，是唯一一個小于去年同期的城市；從供求比來看，4月有6個城市供求比小于0.8，市場呈現(xiàn)供過于求，僅南京呈現(xiàn)供不應(yīng)求，其余城市均位于0.8-1.2的供求平衡區(qū)間內(nèi)。
3、4月上海、深圳中大戶型成交占比走高，北京高檔產(chǎn)品成交占比回升
從成交價格結(jié)構(gòu)來看，北京高檔產(chǎn)品成交占比大幅回升。上海方面，中檔、中低檔項目表現(xiàn)依然強勢，保利葉語、茉莉公館等代表樓盤繼續(xù)保持業(yè)績領(lǐng)先；北京方面，憑借招商嘉銘〃瓏原等高端項目的異軍突起，在沉寂了一個季度之后，北京高端項目成交占比重回20%以上；深圳方面，本月花半里清湖花園等中檔項目持續(xù)熱銷，促使深圳中低檔產(chǎn)品成交占比高企4%，進一步擴大了對其他檔次產(chǎn)品領(lǐng)先優(yōu)勢。
從面積段結(jié)構(gòu)來看，上海、深圳中大戶型成交占比走高。上海方面，御沁園在周邊無同類產(chǎn)品競爭的情況下，將開盤由之前的28888元/㎡降至24000左右，項目去化良好，并帶動上海市中大戶型成交占比上升6%；本月北京方面，各面積段成交占比比較穩(wěn)定；深圳方面，中糧鴻云花園、招商雍景灣等市內(nèi)罕見的優(yōu)質(zhì)三、四房產(chǎn)品受到市場認可，去化情況良好，并推動本月中大戶型成交占比上升6%。
