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2024年11月24日
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北京早在2009年初就在醞釀一個注資百億元的“公共租賃房運營中心”，后因擔心人員編制和怕影響區(qū)縣積極性等問題而放棄。
一位接近北京住房保障辦的權威消息人士證實，早在今年6月份，北京宣布年內(nèi)建設、收購50萬平方米公共租賃房計劃時，關于這些公共租賃房如何管理的問題，便已提上北京市主管部門議程。
最終，北京市雖然暫時擱淺了“公共租賃房運營中心”計劃，但是也在醞釀更積極地持有、運營計劃。包括企業(yè)持有、政府機構持有和集體持有等多種持有模式在內(nèi)的新型管理機制，也在醞釀中。
接近北京住建委人士透露，最近北京市有關部門密集開會，一個討論的主要問題就是，未來住房保障產(chǎn)品建設結(jié)構從“售為主”轉(zhuǎn)向“租為主”時，政府需要出臺配套優(yōu)惠措施，并轉(zhuǎn)變管理方式。
百億“公屋局”計劃
7月底，北京市發(fā)布了《北京市公共租賃住房管理辦法（試行）》，其中規(guī)定，市級和區(qū)縣住房保障部門為公共租賃房的管理實施單位。公共租賃房可以采取新建、收購等形式實現(xiàn)。
而在此“辦法”出臺之前，關于公共租賃房的管理機構卻有另一番討論。
實際上，北京和常州市是全國最早推出地方公共租賃房管理辦法的城市。作為經(jīng)濟較發(fā)達城市，它們都在考慮到2012年完成住建部規(guī)定的三年集中建設保障房任務后，這種外來人口和城市房價比較高的城市，其住房保障該如何繼續(xù)做下去。
香港的“公屋局”模式一直是內(nèi)地城市想學但是又難以復制的模式。而北京經(jīng)濟實力雄厚，復制香港“公屋局”模式具備可行性。
在今年年初的北京“兩會”上，當主管城建副市長陳剛提出北京發(fā)展(香港)公共租賃房時，立即得到了住建部回應。
住建部主管房地產(chǎn)的副部長齊驥在今年全國“兩會”上表示，鼓勵地方政府因地制宜地發(fā)展公共租賃房，以解決城市“夾心層”住房問題。
今年2月份以后，北京市就在積極醞釀公共租賃房的問題。而在考慮這個問題之初，就有人提出：公共租賃房產(chǎn)品好，租金穩(wěn)定且有保證，應該是金融結(jié)合的一個工具，也是將來北京市住房保障的主流產(chǎn)品。
而如果做公共租賃房，是否可以像香港、新加坡一樣做個“公屋局”機構，由政府手中持有大量房源，進行管理呢？
“北京住建委曾為這個計劃激動不已。”上述知情人士說，當時“公屋局”管理模式也是北京市政府布置北京住建委研究的主要模式之一。
此時，北京已有住房保障辦公室，也有住建委協(xié)調(diào)住房保障的事宜。新成立機構擬作為一個商業(yè)運營機構。由此，“北京公共租賃房運營管理中心”名字應運而生，準備掛靠在住房保障辦下面。
北京市住建委位于北京西客站附近的辦公地點也將搬遷到西四環(huán)五棵松。因此，北京市準備將住建委的辦公樓加上其他一些北京國有房地產(chǎn)資產(chǎn)，總計100億元，裝入這個“北京公共租賃房運營管理中心”。
“總資產(chǎn)100億元的話，可以向資本市場融資70億元，投入公共租賃房建設，改變保障房建設對地方財政壓力較大的現(xiàn)狀。”上述權威消息人士說。
“這個中心級別可能是正局級。”上述接近住房保障辦的權威消息人士說，起初北京市對這個計劃十分看重，但是隨后由于“局級”人員編制問題等因素，轉(zhuǎn)而放棄這個方案。
在上述權威消息人士看來，導致北京市最終放棄這個“公屋局”計劃主因是，現(xiàn)行北京市經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房等保障性住房產(chǎn)品建設、管理均由區(qū)縣政府住房保障部門負責。北京市住房保障辦只是負責市級層面的保障人群住房保障產(chǎn)品提供和全市住房保障監(jiān)管工作。
如果將公共租賃房所有管理權力收歸市級層面機構負責，可能會對區(qū)縣做保障性住房的“積極性”產(chǎn)生影響。“可能會有區(qū)縣說，你要收就都收回去吧，不能只收回公共租賃房，而不收回廉租房。”一位不愿公開姓名的北京市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會人士指出。
覆蓋非戶籍人口
“公屋局”沒有成立，并不意味著北京市政府放棄了對公共租賃房的管理。
今年9月18日，北京住房和城鄉(xiāng)建設委員會主任隋振江在北京首個公共租賃房項目北苑南區(qū)項目開工儀式上說，公共租賃房推出表明北京形成了租售并舉的住房保障模式，以前保障住房中出售比例很大，今后將逐漸扭轉(zhuǎn)這一格局。
在今年北京市宣布的50萬平方米公共租賃房籌集計劃中，相當部分是通過社會收回的，也有一部分是原來的經(jīng)濟適用房等產(chǎn)品就地轉(zhuǎn)化而來。
“怎樣才能做到分散管理，而又能集中而具有效率？”上述權威消息人士說，以后公共租賃房保障范圍不斷擴大將是一個趨勢。自從公積金支持經(jīng)濟適用房等保障性住房建設的政策推出后，北京市力爭想獲得試點資格。
“北京市公積金歸集中，相當部分是非北京籍戶口人士的。”上述接近北京住建委的人士也說，公積金用于保障房建設當中，允許北京等一線城市的公共租賃房建設可以使用公積金。
對于大量非北京戶籍人口來說，動用了自己的公積金，而始終不能享受到住房保障的覆蓋，也成為一個問題。
無論是通過公積金直接建設，還是通過其他途徑籌集資金來源。覆蓋“夾心層”人群的公共租賃房都將是北京市未來主流的住房保障產(chǎn)品。
按照北京市公共租賃房管理辦法，凡是符合廉租房、經(jīng)濟適用房等三類保障性住房資格的家庭，可以優(yōu)先申請公共租賃房。租賃房租期為5年，租金為略低于市場租金。
接近北京住建委的人士說，北京市住房保障工作主要考慮是，要將30歲及以下，具有一定學歷的社會主流工作人群留在北京。留住人才即是北京的競爭優(yōu)勢。
本報記者從北京住建委了解到，今年為北京市第一年推行公共租賃房，50萬平方米公共租賃房為政府集中提供。今后，住房保障工作步入常態(tài)化，應該鼓勵企業(yè)、開發(fā)園區(qū)管委會等各類主體，建設和持有公共租賃房。
北京市政協(xié)委員、萬科副總裁毛大慶說，公共租賃房可以與房地產(chǎn)信托投資基金等相結(jié)合，如果配套措施優(yōu)惠，房地產(chǎn)企業(yè)也會有積極性參與。
除了區(qū)縣住房保障部門、開發(fā)區(qū)管委會、大中型企業(yè)外，另一種業(yè)主群成了北京住建委等部門關注的對象。
“北京的一些中小開發(fā)商，隨著拿地越來越難，可以鼓勵他們現(xiàn)有在建的住宅項目中，拿出一部分90平方米以下的戶型進行出租，政府補貼一部分租金，”上述接近北京住建委的人士說，實際上公共租賃房業(yè)主可以多元化，北京市甚至設想鼓勵一部分中小開發(fā)商將手中的在建中小戶型住宅轉(zhuǎn)租。
廈門公共租賃房設計機制中就存在類似的設計，鼓勵開發(fā)商等持有一部分住宅的企業(yè)將手中房源轉(zhuǎn)租。
此外，北京市保障辦主任冀巖曾透露，北京市準備推出“土地年租制”，來支持公共租賃房建設。原來70年的土地有償使用費和土地出讓金不再一次性繳納清，而是改為分年支付，這對于企業(yè)自建和開發(fā)商參與建設來說，無疑有很大吸引力。
