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2024年11月24日
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在地產(chǎn)圈，中體奧林匹克花園管理集團(tuán)有限公司總裁陳順向來(lái)以低調(diào)做人、高調(diào)做事著稱。加入中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)十四年來(lái)，他把全部心血放在了自己的事業(yè)上。面對(duì)當(dāng)前撲朔迷離的樓市，他看好快速城市化背景下地理位置優(yōu)越、生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀城市的發(fā)展?jié)摿Γ毖裕袊?guó)樓市經(jīng)歷兩年多史上最嚴(yán)厲的調(diào)控之后，一些調(diào)控政策可能會(huì)局部調(diào)整！
中國(guó)人有喜歡買(mǎi)房的傳統(tǒng)
近幾年來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)可謂是芝麻開(kāi)花——節(jié)節(jié)高，盡管如此，依然沒(méi)能阻擋人們的購(gòu)房熱情。國(guó)人為何愿意買(mǎi)房，而且還能買(mǎi)得起？在陳順看來(lái)，自古以來(lái)，我們中國(guó)人對(duì)房子都有一種特殊的情感。中華民族是一個(gè)農(nóng)業(yè)民族，幾千年來(lái)缺乏社會(huì)保障，房子給了人民一個(gè)安全感，有了房子畢竟有了一個(gè)安身立命的場(chǎng)所，正所謂居者有其屋。
“在很多城市，尤其是一線城市，房子往往與人們的教育、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)捆綁在一起，如果沒(méi)有戶口，原本應(yīng)該享有的權(quán)力都將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。這些都迫使人們不得不買(mǎi)房子來(lái)應(yīng)對(duì)和解決這些問(wèn)題。”
資金缺乏投資渠道也是國(guó)人愿意購(gòu)房的原因之一。由于中國(guó)大多數(shù)資源和市場(chǎng)為國(guó)家壟斷，老百姓的資金沒(méi)有什么投資渠道，只能夠投資在房子上，因?yàn)榉孔赢吘古c土地連接在一起，可以參與國(guó)民財(cái)富的二次分配，分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的成果。
“房屋不同于其他商品，具有不可移動(dòng)性。這種情況下，人們都喜歡在生活工作的周邊購(gòu)房。尤其是對(duì)很多生活在大城市的人來(lái)說(shuō)，如果在城市的東邊上班，他們一般都會(huì)盡量在東邊買(mǎi)房，而不會(huì)舍近求遠(yuǎn)去西邊買(mǎi)房，即使西邊的房?jī)r(jià)低。”陳順如是分析道。
“而較為完善的信貸政策則是人們能夠買(mǎi)得起房的重要原因。”他表示，對(duì)很多工薪階層來(lái)而言，如今要想在大城市，尤其是在一線城市購(gòu)買(mǎi)一套商品房，如果沒(méi)有銀行貸款，可能是一件很難完成的任務(wù)。但在銀行完善信貸政策的支持下，購(gòu)房者買(mǎi)房容易了很多。
當(dāng)然，在眾多購(gòu)房者，也不排除一部分人愿意購(gòu)房是為了投機(jī)，近些年來(lái)，確實(shí)有一部分人通過(guò)炒房獲得了不菲的收益。
正因如此，陳順向記者強(qiáng)調(diào)，對(duì)無(wú)房一族來(lái)說(shuō)，憑借自己的努力在城市購(gòu)房無(wú)可厚非，但如果購(gòu)房市場(chǎng)上充斥著太多的投機(jī)成分，反而不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2008年亞洲金融危機(jī)下的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及美國(guó)次貸危機(jī)都給我們敲響了警鐘。
在談到國(guó)家銀根不放松的整體背景下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前是否已處于危險(xiǎn)的邊緣時(shí)，他表示，房地產(chǎn)業(yè)還相對(duì)比較安全。在他看來(lái)，當(dāng)出現(xiàn)這樣幾種情況時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才真正危險(xiǎn)了。“第一、傳統(tǒng)的打折銷(xiāo)售不出去；第二、雖然接近成本價(jià)賣(mài)房但沒(méi)有一搶而空的情況；第三、大批經(jīng)理人同時(shí)離開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)；第四、房地產(chǎn)行業(yè)同時(shí)出現(xiàn)大批的重組、并購(gòu)；第五、相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)‘面粉比面包貴’的情況。但目前來(lái)看，上面幾種情況都沒(méi)出現(xiàn)！”
而對(duì)一些人所宣揚(yáng)的中國(guó)樓市將“崩盤(pán)”的論調(diào)，陳順直言：“中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)‘?dāng)嘌隆较碌麄€(gè)房地產(chǎn)業(yè)也不會(huì)崩盤(pán)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)畢竟也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，其牽涉的上下游產(chǎn)業(yè)非常廣泛，一旦它崩盤(pán)，其對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響也就可想而知。況且國(guó)家也從來(lái)沒(méi)有說(shuō)打壓房地產(chǎn)業(yè)，而是一直倡導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸理性。”
此外，房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)的另一個(gè)重要原因就是，目前中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有出現(xiàn)供大于求的局面，與之相反，而是供不應(yīng)求。而且這種需大于求的局面還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。因?yàn)槟壳拔覈?guó)的城市化率才剛剛跨過(guò)50%，到2020年左右，我國(guó)城市化率將會(huì)提高到65%左右。這就意味著還將至少有1億的農(nóng)民會(huì)陸續(xù)進(jìn)入城市。這將為房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展提供空闊空間。
一些調(diào)控政策可能會(huì)局部調(diào)整
去年8月以來(lái)，中國(guó)樓市可謂“熱鬧非凡”，陳順則將其形象比喻為“政策滿天飛”。盡管中央一再重申不放松樓市調(diào)控政策，但一些地方政府卻想方設(shè)法變相放松本地樓市政策。
2011年11月 10日，佛山市住建局宣布對(duì)限購(gòu)政策作出調(diào)整。但就在當(dāng)晚，佛山市住建局網(wǎng)站上發(fā)布了《關(guān)于暫緩執(zhí)行〈關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知〉的通知》。
新年伊始，實(shí)行限價(jià)令的廣東中山又開(kāi)始悄然調(diào)整樓市限價(jià)令“上限”。隨后蕪湖在2月9日也發(fā)布樓市調(diào)控文件，為政策“松綁”。不同于中山的低調(diào)，蕪湖樓市調(diào)控文件為購(gòu)房提供了多項(xiàng)優(yōu)惠，引起巨大爭(zhēng)論。三天后，蕪湖樓市新政隨即也被叫停。
2月20日，上海市相關(guān)部門(mén)對(duì)在上海購(gòu)房的資格進(jìn)行調(diào)整，規(guī)定持上海居住證滿三年可買(mǎi)二套房。但不到一周，此項(xiàng)調(diào)整也被叫停。
陳順坦言，不可否認(rèn)，樓市限購(gòu)政策以及嚴(yán)厲調(diào)控政策必然要放松或取消，這是一大趨勢(shì)，而何時(shí)放松，如何取消事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定大局，也事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，中央政府會(huì)慎之又慎，目前全面放松樓市調(diào)控政策顯然不合時(shí)宜。
2012年，樓市調(diào)控究竟將何去何從？在陳順看來(lái)，以限購(gòu)、限貸和限價(jià)為標(biāo)志的“三限”政策可能會(huì)出現(xiàn)不同程度的變化。其中限價(jià)會(huì)變?nèi)酰皇滋追肯拶J會(huì)取消；限購(gòu)會(huì)出現(xiàn)差別化情況，不排除一些地區(qū)限購(gòu)可能會(huì)一直持續(xù)下去。
“目前，國(guó)家明確提出，要保證首套房置業(yè)者的貸款需求。因此，限貸，尤其是針對(duì)首套房的限貸政策肯定會(huì)放松，利率優(yōu)惠肯定會(huì)出現(xiàn)，甚至不排除市場(chǎng)上再次出現(xiàn)當(dāng)年的7折利率。”他這樣說(shuō)道。
陳順坦言，目前一些城市的房?jī)r(jià)超過(guò)了當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)力，其房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳躍式上漲的可能性很小。因此，這些城市的限價(jià)政策極有可能弱化。但在一些較為熱點(diǎn)的二三線城市，限價(jià)政策可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
“同限價(jià)政策一樣，限購(gòu)今年可能也是有保有壓。在一些城市限購(gòu)政策將會(huì)持續(xù)，但有些城市可能會(huì)有所放松，但不可能完全放松。”他強(qiáng)調(diào)道。
此外，陳順還建議，限購(gòu)政策其實(shí)在一些城市，尤其是在北京、上海等特大城市，還可以劃分得更詳細(xì)、具體一些，沈陽(yáng)在這方面處理得就比較有智慧。限購(gòu)只在二環(huán)以內(nèi)有效，二環(huán)以外不限購(gòu)。
“北京、上海其實(shí)同樣也可以采用此種辦法。目前北京四環(huán)以內(nèi)聚集了大量人口，而且還有增加的勢(shì)頭，這使得人們出行非常困難。如果北京在五環(huán)外不限購(gòu)，五環(huán)以內(nèi)限購(gòu)，那么就會(huì)引導(dǎo)人們到郊區(qū)去購(gòu)房居住。如此一來(lái)，不僅有利于抑制中心城區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，還能引導(dǎo)人口進(jìn)行更加合理的分布，可謂一舉多得！”
房產(chǎn)稅可從“明天”開(kāi)征
去年的1月28號(hào)，房產(chǎn)稅這個(gè)中國(guó)樓市調(diào)控中遲遲未能落下的靴子在上海、重慶兩地落地。如今，整整一年的時(shí)間過(guò)去了，已經(jīng)很少有人再把房產(chǎn)稅看作樓市調(diào)控的一聲“驚雷”。這一年里，上海和重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效果究竟如何？是否有必要進(jìn)一步擴(kuò)大等一系列問(wèn)題引起了社會(huì)各界的熱烈探討。
重慶市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)重慶高檔商品住房起到“價(jià)格約束”作用，遏制了高檔住房帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。去年1月28日至11月30日，重慶主城高檔商品住房成交建筑面積均價(jià)為每平方米13638元，較房產(chǎn)稅實(shí)施前同類(lèi)房屋成交建筑面積均價(jià)下降7.1個(gè)百分點(diǎn)。重慶2011年房產(chǎn)稅收入超過(guò)1億元。
上海市長(zhǎng)韓正則表示，從過(guò)去一年的情況來(lái)看，上海市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的工作還是很成功的。“房產(chǎn)稅并不是一個(gè)近期的、針對(duì)某一個(gè)方面的制度安排，而是著眼于未來(lái)的長(zhǎng)期制度。”
但在陳順看來(lái)，上海、重慶兩地開(kāi)征房產(chǎn)稅的意義遠(yuǎn)比其產(chǎn)生的效果更為重要。“從長(zhǎng)期來(lái)看，開(kāi)征房產(chǎn)稅是穩(wěn)定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)有效手段，同時(shí)也是社會(huì)進(jìn)步的一個(gè)表現(xiàn)。縱觀世界各國(guó)，尤其是那些房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟的國(guó)家，一般是行政調(diào)控為輔，經(jīng)濟(jì)、法律手段為主，而在我國(guó)恰恰是相反的。這次國(guó)家在重慶和上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅，讓我們看到了未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的方向。”
他強(qiáng)調(diào)，開(kāi)征房產(chǎn)稅的另一大好處就是可以促進(jìn)社會(huì)公平。“目前，我們主要針對(duì)高檔商品住房征稅，這是非常合理的。因?yàn)楦邫n商品住房面積大，耗費(fèi)的社會(huì)資源也多，擁有高檔商品住房的人就應(yīng)該付出更多的財(cái)力來(lái)補(bǔ)貼那些使用社會(huì)資源較少的人。當(dāng)然，一旦房產(chǎn)稅全面鋪開(kāi)，房產(chǎn)擁有越多，交的稅就越多，如此一來(lái)，自然就能抑制炒房族了。”
在談及房產(chǎn)稅的試點(diǎn)是否應(yīng)該進(jìn)一步擴(kuò)大，乃至普及時(shí)，陳順堅(jiān)定的表示，的確應(yīng)如此！但他同時(shí)又指出，房產(chǎn)稅要進(jìn)一步鋪開(kāi)，難度非常大。
首先我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)屬性太復(fù)雜。目前在城市里面，既有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，也有合資建房、純商品房、成本房，還有經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等等。如果房產(chǎn)稅一旦全面鋪開(kāi)，純商品房開(kāi)征房產(chǎn)稅是毫無(wú)異議的，但軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房，以及保障住房等該不該征？征多少？這些都需要仔細(xì)考量。
其次是全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)不完善。目前，我國(guó)絕大多數(shù)城市的個(gè)人住房信息查詢僅局限在本人居住的城市，但事實(shí)上，我國(guó)有相當(dāng)一部分居民在自己常年居住地之外的其他城市還擁有房產(chǎn)。如果不能實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，很多人的這些房產(chǎn)在征稅時(shí)就會(huì)成為“漏網(wǎng)之魚(yú)”。所以，國(guó)家應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅政策的推出創(chuàng)造良好的條件。
此外，我國(guó)居民自覺(jué)納稅意識(shí)還不高，尤其是在房產(chǎn)稅上。在很多人看來(lái)，房子是自己花錢(qián)買(mǎi)來(lái)的，就沒(méi)必要再給國(guó)家交稅。因此，如何盡快提高廣大人民自覺(jué)地納稅意識(shí)，也是擺在我們面前的一道難題。
既然全面開(kāi)征房產(chǎn)稅有如此多的困難，我們應(yīng)該如何來(lái)解決?陳順直言，越是復(fù)雜的問(wèn)題，就越要用簡(jiǎn)單的辦法來(lái)解決。美國(guó)的做法就值得我們借鑒。他說(shuō)，美國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅就很簡(jiǎn)單，只要是房屋，他就征稅，中國(guó)同樣也可如此。“所以，從明天開(kāi)始，對(duì)不論消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)什么性質(zhì)的新建商品住房都統(tǒng)一開(kāi)征房產(chǎn)稅，可能是最好的解決辦法。”陳順如此告訴記者。
保障房建設(shè)≠抑制高房?jī)r(jià)
在房?jī)r(jià)高企的今天，如何讓中低收入者有尊嚴(yán)地活著，已成為全社會(huì)包括政府無(wú)從回避的一個(gè)難題。顯然，增加保障性住房的供給成了各地共同的選擇。去年以來(lái)，我國(guó)啟動(dòng)了史無(wú)前例的保障房建設(shè)規(guī)模， 這也讓更多的人看到了圓住房夢(mèng)的希望。
但在陳順看來(lái)，如果從1998年停止福利分房以來(lái)國(guó)家就啟動(dòng)保障房建設(shè)，可能效果會(huì)更好些。就像人體補(bǔ)鈣一樣，一般來(lái)說(shuō)，補(bǔ)鈣應(yīng)該在兒童時(shí)期進(jìn)行，如果等到30、40歲才去補(bǔ)，可能就有點(diǎn)晚了，效果也會(huì)打折扣。
隨著大量保障房的入市，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下降？陳順提醒，首先我們要明白這樣一個(gè)前提：國(guó)家大量建設(shè)保障房的目的不是為抑制高房?jī)r(jià)開(kāi)出的一劑良藥，而是保障廣大人民群眾的住房權(quán)。
他表示，雖然中國(guó)將繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，2011年擬建設(shè)保障房1000萬(wàn)套，相比2010年將增長(zhǎng)72.4%。但是，這并不能改變保障房的“非主流”地位和商品房的“支柱”地位。
首先，保障房的實(shí)質(zhì)是國(guó)家對(duì)于低收入人群的一種福利措施。這種福利不可能是全民享受的，如果所有有住房需求者都住進(jìn)保障房，就是重回80年代的公房時(shí)代，這會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)有的商品房市場(chǎng)徹底崩盤(pán)，這顯然是不可能出現(xiàn)的。這就體現(xiàn)了國(guó)家建設(shè)保障房的目的，只是滿足少數(shù)低收入人群的住房問(wèn)題，多數(shù)居民仍需通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房解決住房需求。
“事實(shí)也證明，保障房無(wú)法阻擋房?jī)r(jià)的上漲，例如香港。香港的保障房被稱為“公屋”。香港的公屋政策始于20世紀(jì)50年代，目前，香港共有約71萬(wàn)套公屋住房，每套面積30至60平方米，超過(guò)200萬(wàn)人租住其中，約占香港總?cè)丝诘?9%。公屋解決了將近三分之一口的住房問(wèn)題。公屋的定位非常明確，利用有限的資源為需要住房的低收入家庭提供負(fù)擔(dān)得起的安身之地。但是，香港的公屋并未阻擋商品房?jī)r(jià)格的上漲。目前，香港一般家庭住一套50至80平米的商品房，房?jī)r(jià)約為150萬(wàn)至350萬(wàn)，位置好一些的地段，每平米房?jī)r(jià)已高達(dá)10萬(wàn)元。”
實(shí)際上，很多國(guó)家都有類(lèi)似保障房的制度。保障房在國(guó)外普遍稱為“公屋”，由政府買(mǎi)單，包括無(wú)償提供土地和建設(shè)性費(fèi)用。政府向居民提供公屋是住保障居住權(quán)的體現(xiàn)。但沒(méi)有任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家靠保障房取代了商品房的地位，解決了高房?jī)r(jià)問(wèn)題。
從保障房和商品房的購(gòu)買(mǎi)者分析，即使大量建設(shè)保障房，也不會(huì)降低商品房的房?jī)r(jià)。保障房是針對(duì)買(mǎi)不起商品房和無(wú)能力自行解決住房問(wèn)題的貧困家庭或中低收入家庭。正因?yàn)樽陨頍o(wú)能力解決，才用政府買(mǎi)單的方式保障。而商品房則是針對(duì)有能力自行解決住房問(wèn)題的家庭與人群。這是兩個(gè)完全不同的收入、有嚴(yán)格限制差別的不同消費(fèi)群體。
“包括中國(guó)政府在內(nèi)的很多國(guó)家建設(shè)保障房的真正目的都不是打壓商品房?jī)r(jià)格，只是通過(guò)這種福利性的保障房制度，解決低收入人群的住房問(wèn)題，防止因住房問(wèn)題激化社會(huì)矛盾。因此，房?jī)r(jià)的高低與保障房的多少無(wú)關(guān)。”陳順最后說(shuō)道。
謹(jǐn)慎對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房
一直以來(lái)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，小產(chǎn)權(quán)房被人們形象譽(yù)為沒(méi)有“準(zhǔn)生證”而出生的孩子，盡管不合法，但全國(guó)各地“超生”現(xiàn)象卻非常嚴(yán)重。據(jù)一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑規(guī)模約占商品房面積的四成，總建筑面積在60億平米左右。
近日，國(guó)務(wù)院下令停售停建“小產(chǎn)權(quán)房”，這一消息立刻引起了業(yè)界及媒體廣泛關(guān)注，小產(chǎn)權(quán)房去留問(wèn)題再一次引起了社會(huì)各界的熱烈探討。
在陳順看來(lái)，大規(guī)模數(shù)量小產(chǎn)權(quán)房的存在不僅會(huì)擾亂中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的正常秩序，同時(shí)還會(huì)擾亂國(guó)家對(duì)商品房市場(chǎng)的管理政策和影響樓市調(diào)控成效。
他解釋說(shuō)，不可否認(rèn)，相比商品房，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格較為便宜，但這種便宜是建立在不公平的基礎(chǔ)之上。商品房用地是公開(kāi)招拍得來(lái)的，小產(chǎn)權(quán)房來(lái)源較為復(fù)雜，如集體用地、單位用地等，其用地成本較為低廉。所以其價(jià)格低廉是理所當(dāng)然的。
他表示，盡管小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低，但存在的問(wèn)題卻不容忽視，首先、這類(lèi)住房是建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷(xiāo)售，沒(méi)有法律保證。也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)這樣的房子拿不到國(guó)家發(fā)給的大產(chǎn)權(quán)證。
除了不能辦理大房產(chǎn)證外，有些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。
最后就是質(zhì)量難保證。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)一般沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。
正因如此，陳順向記者強(qiáng)調(diào)，如果我們一味縱容小產(chǎn)權(quán)房在各地蔓延發(fā)展，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并最終損害到購(gòu)買(mǎi)者的合法損益。治理小產(chǎn)權(quán)房可謂已迫在眉睫！
“這次國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策將在全國(guó)范圍內(nèi)清理、拆除違法小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)疑是非常正確和及時(shí)的。這不僅有利于規(guī)范樓市開(kāi)發(fā)行為，保證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，同時(shí)也能保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，確保國(guó)家糧食安全。但客觀的講，清理小產(chǎn)權(quán)房工作的難度非常大。”陳順感嘆道。
首先小產(chǎn)權(quán)房監(jiān)管困難重重。很多地方的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地屬于農(nóng)村集體土地。而農(nóng)村集體土地的支配權(quán)多多掌控在“一村之長(zhǎng)”手中，在村委會(huì)自治的既定國(guó)策下，村里不僅享有“特別行政區(qū)”的權(quán)利待遇，更掌控著豐腴的土地資源，因此，在自己的一畝三分地上大興土木，往往屬于“家事”，政府治理往往屬于“馬后炮”。
其次、很多地方政府也是小產(chǎn)房的既得利益者。一份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)很多地方的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)是得到了當(dāng)?shù)卣S的，而且他們還是小產(chǎn)權(quán)房的受益者。這種情況下，讓他們?nèi)ケO(jiān)管小產(chǎn)房，其效果可能會(huì)大打折扣。
最后、國(guó)家這次雖然明確指出要將違法小產(chǎn)權(quán)房拆除，當(dāng)執(zhí)行起來(lái)的難度很大。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積非常龐大，根本不可能強(qiáng)拆。簡(jiǎn)單的強(qiáng)拆小產(chǎn)權(quán)房不僅是對(duì)社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi)，而且很可能激化社會(huì)矛盾，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。
那究竟如何才能將小產(chǎn)權(quán)房這團(tuán)“亂麻”理清呢？陳順表示，雖然國(guó)家目前已明確表示將清理小產(chǎn)權(quán)房，但如何清理的方案沒(méi)定，給大家的預(yù)期是不明確的，到底試點(diǎn)清理意味著對(duì)過(guò)去已有小產(chǎn)權(quán)房的寬容還是“一刀切”不清楚。
在目前這樣一個(gè)敏感階段，他建議，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該盡快公布清理小產(chǎn)權(quán)房的原則性意見(jiàn)和具體方案，以便大家形成正確的政策預(yù)期，否則會(huì)引起新一輪的市場(chǎng)紊亂，形成更大的供需扭曲。
看好區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的城市
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日益細(xì)化和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，未來(lái)哪些城市或區(qū)域最具投資價(jià)值，成為了眾多有戰(zhàn)略眼光地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商思考的問(wèn)題之一。作為中體奧林匹花園管理集團(tuán)有限公司掌門(mén)人的陳順表示，中體地產(chǎn)看好那些區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)明顯，資源稟賦充足、生態(tài)宜居的城市。
“追求舒適宜居的生活，其實(shí)是人的一種本性。為什么人們都喜歡去上海、杭州這些城市，因?yàn)檫@里不僅基礎(chǔ)設(shè)施配套完全，而且生態(tài)環(huán)境也很優(yōu)美，非常適合人們居住。”
他進(jìn)一步補(bǔ)充說(shuō)道，那些自然條件較差，生態(tài)環(huán)境比較惡劣的城市，其未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間可能不是太大。因?yàn)槿藗兌疾幌胱约荷钤谔旌貎觯鞣N資源比較匱乏的城市。這也是為什么我國(guó)北方，尤其是東北一些城市房?jī)r(jià)不高的原因之一。
但他同時(shí)也表示，房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊行業(yè)，其對(duì)政策的敏感度非常強(qiáng)。有些時(shí)候，在國(guó)家一些利好政策的刺激下，一些區(qū)域也非常具有投資價(jià)值。比如天津?yàn)I海新區(qū)。
近幾年來(lái)，濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。尤其是濱海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，使得濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到進(jìn)一步發(fā)展。這樣一個(gè)“舉世矚目”的寶地，全世界的眼光都投向這里。作為房地產(chǎn)企業(yè)，關(guān)注濱海新區(qū)，也就會(huì)關(guān)注到濱海新區(qū)范圍內(nèi)的每一塊地方。
“那些吸納外來(lái)人口較多的熱點(diǎn)城市，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿赡芤草^大。我相信，很多外出打工的人其實(shí)都希望自己將來(lái)在工作的城市扎下‘根’。如何扎下‘根’？在當(dāng)前戶籍制度沒(méi)有完全放開(kāi)的情況下，購(gòu)房可能是他們最為直接有效的方式。”陳順這樣說(shuō)道。
而在談及農(nóng)民工入城這一問(wèn)題時(shí)，陳順直言，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，未來(lái)大量農(nóng)民進(jìn)城這一趨勢(shì)不可扭轉(zhuǎn)。其實(shí)，廣大農(nóng)民兄弟都十分愿意進(jìn)城。因?yàn)槌鞘欣锩嬗胸S富的文質(zhì)文化生活。在北京、上海、廣州這樣的生活、書(shū)店、咖啡店、商場(chǎng)滿街都是，但在廣大農(nóng)村，農(nóng)民要想看場(chǎng)電影，喝點(diǎn)咖啡、逛逛商場(chǎng)，幾乎是一件不可能的事，因?yàn)檗r(nóng)村根本沒(méi)有這些場(chǎng)所。也正是這些原因，導(dǎo)致城鄉(xiāng)文化差異愈來(lái)愈大。如何盡快縮小城鄉(xiāng)之間的物質(zhì)和文化差距，應(yīng)該引起相關(guān)部門(mén)的重視。
“所以，我一直主張，讓廣大農(nóng)民進(jìn)城不是我們的終極任務(wù)，農(nóng)民進(jìn)城后，還應(yīng)用城市文化去塑造他們，讓他們領(lǐng)略到城市生活的美好。這樣社會(huì)才和諧，人們的生活才會(huì)更美好。”
陳順自豪的告訴記者，作為中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)旗下專注于開(kāi)發(fā)體育地產(chǎn)的中體地產(chǎn)，自成立以來(lái)，積極響應(yīng)國(guó)家體育總局“全民健身”的號(hào)召，以傳播奧林匹克精神，開(kāi)創(chuàng)城市體育地產(chǎn)，建設(shè)綠色健康住宅，實(shí)踐奧林匹克社區(qū)文化為品牌核心定位，致力于建設(shè)運(yùn)營(yíng)體育場(chǎng)館、完善體育配套設(shè)施和綜合服務(wù)，已成為了城市體育地產(chǎn)領(lǐng)跑者。
目前，中體地產(chǎn)旗下有奧林匹克花園、中體廣場(chǎng)、中體城等項(xiàng)目品牌，未來(lái)致力于體育住宅地產(chǎn)、體育商業(yè)地產(chǎn)、中央體育商務(wù)區(qū)、體育養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、體育休閑地產(chǎn)五大城市體育地產(chǎn)領(lǐng)域。“我們的品牌理念是：用體育運(yùn)營(yíng)城市，讓運(yùn)動(dòng)改變生活。實(shí)現(xiàn)‘讓更多的人享受奧林匹克生活’的品牌愿景。”
“奧林匹克花園”是中國(guó)奧委會(huì)唯一授權(quán)的房地產(chǎn)品牌，目前已經(jīng)遍布全國(guó)4個(gè)直轄市、19個(gè)省、44個(gè)城市。奧林匹克花園是體育與房地產(chǎn)結(jié)合的新型復(fù)合居住社區(qū)，以相互了解、友誼、團(tuán)結(jié)和公平競(jìng)爭(zhēng)的奧林匹克精神為指引，建設(shè)真正的花園小區(qū)，盡最大可能創(chuàng)造出一個(gè)最適合人類(lèi)居住的生活空間。
