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2024年11月24日
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在北京城區最黃金的地段，仍然有些本該建住宅樓的地塊，一空就是好幾年，現在還閑著，記者調查后發現，有差不多三分之一房地產開發商都寧愿炒地，也不愿意動一鍬土，大大加劇了土地市場的價格泡沫，而這些地價最后都會轉化到房價上，苦了買房的人。
前幾天和朋友聚會聊天的時候，聽到一個消息，估計跟你說了，你也會嚇一跳，說是北京沒房可賣了。
是嗎?這如果是真的那就太可怕了。北京真的沒房可賣了，那房價還不頂到天上去呀?
沒錯，我也這樣擔心。后來我就到網上查了一下，發現這可是近期網上熱議的話題。消息源于民生銀行地產金融事業部近期發布的《中國地產金融藍皮書》，這上面說，截止到今年9月底，北京樓市的庫存房已經跌破了10萬套的警戒線，只夠5個月的銷量，而就在今年年初，北京的存量房還夠賣兩年的。
難怪這北京的房價總是跌不下來。其實，你想想，土地資源的確是有限的，用一塊少一塊，尤其是市中心更是寸土寸金。沒地建房子了，房價當然就會越來越高。
話是這么說，可是最近我們的記者卻發現，就在北京城區最黃金的地段，仍然有些本該建住宅樓的地塊，一空就是好幾年，現在還閑著。這又是怎么回事呢?我們一起來看記者殷莉的調查。
記者:“我身后是北京市東三環的長虹橋，這里算得上是北京最繁華的地段之一，一般住宅公寓的售價大概是在每平方米3萬到5萬元，可以說寸土寸金，不過我們了解到，就是在這樣一個黃金地段，有一塊地原本是打算建住宅的，卻一直閑置多年沒有開發。”
施工單位工作人員:“無可奉告，請出去。”
北京市民:“聽說是盈科的，李澤楷的，就是那個李嘉誠兒子的地。”
北京市民:“差不多三年，我來四年了，我來那年就好像就說蓋樓蓋樓沒蓋。”
附近的居民告訴記者，幾年前這里就挖了個大坑，據說是要建住宅樓，但是幾年過去了一直沒啥動靜。為了一探究竟，記者決定到空地的現場去了解更多的情況。
由于施工方的阻攔，加上這塊地的四周也已經被圍墻給包圍得嚴嚴實實，記者沒法來到空地的現場。隨后記者來到附近的一棟居民樓的樓上，拍攝到了這塊空地。從高處可以看到，工地上零零星星有一些工人在干活。而這塊地的北邊緊鄰著北京電訊盈科的大樓。
北京市民:“剛開始說是不是哪買了，后來完了說是又換一家，反正在這兒耽誤好幾年。”
這塊位于北京核心城區的地塊究竟是什么背景?為什么閑置多年沒有開發呢?在經過多方打聽和查閱了大量資料后，記者了解到，原來這塊地就是被稱為2006年新年第一拍的工體四號地。
北京地產界資深評論人楊少峰:“當時這塊地是被香港的盈科，就是我們大家所熟悉的李嘉誠的兒子李澤楷他旗下的房地產公司拿走，當時這塊地整個的拍賣價達到5.1億，這塊地的規劃面積才4.6萬平方米，折算完之后當時成家的樓面地價就達到1.2655萬塊錢每平方米，而當時這個周邊最好的樓盤最貴的樓盤才賣到1.6萬左右。”
按照土地出讓合同的約定，這塊地的開工日期為2006年9月20日，為趕在奧運會前完工，項目約定的竣工日期為2008年3月31日。然而這個土地出讓合同的約定最終變成了一紙空文，直到今天這里仍然只是一個大坑。今年8月21日，香港上市公司瑞安建業公告，向盈科大衍地產公司作價約1.18億美元購入工體四號地項目。拿地三年半不開發卻轉賣出去，這到底是為什么呢?記者電話聯系到香港盈科大衍地產有限公司。
工作人員:“公告以外的內容我們沒什么好補充的。”
按照國家相關規定，對于超過合同約定動工開發日期一年未動工開發的，可征收土地出讓金20%以下下的土地閑置費;閑置兩年以上不開發的土地，政府可無償收回開發商的土地使用權。然而這塊工體四號地卻閑置了長達三年半的時間，最終不僅沒有被政府罰款和沒收，而且還高價轉讓出去，并由此獲取巨額利潤。在盈大地產發布的公告中記者注意到，此次工體四號地的交易，為其賺取稅前利潤大約為2.35億港幣。
楊少峰:“而當時如果他當時把這塊地蓋成樓來賣的話，他可能掙的錢還只有幾千萬甚至不到一個億左右，也就是說盈科地產在這塊地運作的過程中，他實際上他是一種，我們認為他很可能就是另外一種炒地皮的一種行為。”
記者:“炒地皮?”
楊少峰:“對，所以這也是典型的囤地的一種行為。”
而在SOHO中國(新聞 公司)有限公司董事長潘石屹（新聞 博客）看來，像這樣的囤地倒賣現象在中國的房地產業其實并不少見。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹:“中國有一批房地產開發商公司是從來不蓋房子的，就是倒土地的，從來不蓋房子的。”
記者:“這樣的房地產開發商多嗎?”
潘石屹:“三分之一吧，能夠占三分之一，他們不是蓋房子的。”
記者:“只是為了囤積土地?”
潘石屹:“囤積土地倒賣土地。”
記者:“有這么多?”
潘石屹:“我能了解的情況，差不多有三分之一。”
在潘石屹看來，近幾年中國房價大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導致供求失衡，你囤積的土地多了，建房子的地就會少，建房子的地少的話市場上面房子的供應量就會少，在中國城市化的進程經濟增長速度又非常快的時候，需求量是不斷的增加，房子的供應量要上不去的話價格就會飛漲的，物以希為貴。
囤地緩慢開發，什么企業在拿地?
不蓋房比蓋房更賺錢，難怪潘石屹說得如此斬釘截鐵，這么多房地產開發商都寧愿炒地，也不愿意動一鍬土，他們這錢也賺的太輕松了吧。
他們賺錢倒是輕松，不過，這樣一來，大大加劇了土地市場的價格泡沫。而這些地價最后都會轉化到房價上，苦了我們這些買房的人。
正因為這樣，國家對開發商囤地的行為三令五申嚴令禁止。可除了像盈科這種大有來頭明目張膽囤地的，更多的開發商和土地監管部門打起了太極拳。他們又是怎么逃避監管的?
記者:“位于北京市南五環以外的大興是距離北京城區最近的郊區，今天夏天大興誕生了新地王，隨后房價也一路飆升，現在大興主要城區的房價已經超過一萬元，不過就是在大興中高端樓盤最集中的地段，仍然可以看看大片大片閑置的空地。”
北京地產界資深評論人楊少峰:“這塊地是2007年很著名的大興的地王，當時在2007年的12月份，華潤置地以194輪的競價才以6291元的樓面地價拍到這個地，當時這個周邊這個房價大概只賣到6千到7千塊錢左右，有部分的項目可能8千多，所以當時這塊地我們是面粉貴過面包這也是其中的一個例子。”
從2007年拿地到現在，華潤置地的這塊地已經接近兩年的時間。不過昔日的地王如今雜草叢生、一片荒涼，絲毫看不出任何動工的跡象。實際上，像這樣正在曬太陽的地王在全國各地大量存在。
北京大學房地產研究所所長陳國強:“有機構專門對07年的地王項目做過調研，那么除了少數是退地這種之外，那么閑置的未開發的占了絕大多數，那么一半以上都還是處在待開發狀態。”
華潤置地地產公司是華潤集團旗下在香港的上市公司。記者了解到，像大興17號地這樣被閑置的土地，在華潤公司還有很多。據統計，截止到2009年9月底，華潤置地公司的土地儲備多達2530萬平方米，在全國開發商中排名第八位。如果按照今年預計的銷售業績來計算，華潤置地的土地儲備足夠開發10年以上。不過對此華潤似乎并不滿足，就在土地儲備已經足夠多的情況下，華潤置地今年仍然在大規模拿地。
中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱:“它在2008年的時候拿地的數量是它銷售數量的8倍，在2009年的時候，拿地數量也是它銷售數量的兩到三倍，也就說他拿地的速度遠遠超過他賣房的速度。”
像華潤置地這樣擁有大量閑置土地的開發商在中國到底有多少?他們囤積土地的數量究竟有多大呢?
陳國強:“的確這種情況在不同的城市在全國應該是比較普遍，而且數量是非常可觀，去年底就是(戴德良行)這個是一家國際著名地產機構，他們對于我們國內的存量土地資源曾經有過一個研究，那么從1998年到08年實際上是房改以來10年時間，就房地產市場開發出來的土地面積大概是31億平方米，那么截止到去年底，實際開發的數字是19.4億，也就是19億的樣子，那么實際上也就是說還有將近12億平方米的地是閑置沒開發是這樣一個情況。”
根據克爾瑞信息技術有限公司和中國房地產測評中心共同發布的統計數據顯示，截止到今年三季度末，十大房地產企業的土地儲備規模超過三億平方米。其中，恒大地產以5100萬平方米的土地儲備量位居榜首，碧桂園和雅居樂分別以4360萬平方米、2950萬平方米分獲第二和第三位。北京地產資深評論人楊少鋒對這些開發商的土地儲備可供開發年份進行了統計。
楊少鋒:“已經在這些上市公司的手中，它們所拿到的這些地，可以夠他們開發，多的夠它們開發幾十年，少的夠它們開發五六年的時間，絕大多數是十多年時間，這說明了什么，這說明這些土地目前供應到市場的大量的土地被這些開發商囤在手中了。”
在北京大學房地產研究所所長陳國強看來，企業之所以敢于大規模拿地和囤地，是基于利益驅動，而地方政府縱容這種囤地的行為，同樣也是利益驅動。
究竟是什么讓開發商游走在土地市場和資本市場中間，不亦樂乎?
從這張表上，你看這些開發商手中的土地儲備足夠開發十幾年的，真的讓人很驚訝。你還記不記得今年夏天地王頻頻誕生的情景?我注意到，這些土地儲備量特別大的開發商好多都是今年和2007年地王的得主。
而且你有沒有發現，這些開發商絕大多數都是上市公司和國企。你說為什么這些國企和上市公司手中已經有了那么多地，還拼命拿地呢?
因為他們的錢來得容易啊。我注意到前幾個月，有家上市公司發布公告就稱，要增發幾十億元用于買地，實際上他們買了更多的地以后，又可以到資本市場融更多的資金。
究竟是什么讓開發商游走在土地市場和資本市場中間，不亦樂乎?這場資本游戲最終將造成什么樣的危害?
盡管已經過去三個多月，但是潘石屹（新聞 博客）至今還清楚地記得今年6月30日廣渠路十五號拍賣的情景。
潘石屹:“當時很熱鬧，我記得廣渠路15號地(專題 新聞 論壇)拍賣的時候，一共是有11家，從這11家的構成情況來看就很有意思，有10家是國有企業為背景的公司。”
拍賣現場的競爭越來越激烈，在緊張的舉牌中，價格以每3分鐘一億元的速度攀升。起拍價迅速從21.12億元飆升到30億元以上。最終潘石屹不得不決定止步于39億元，而中化方興以40.6億拿下了這個北京新地王。
潘石屹:“這里面給我的感覺就是說，有地的要來搶地，沒地的也去搶搶搶地。”
潘石屹再一次乘興而去，敗興而歸。實際上，今年潘石屹參加了不只一次土地拍賣會，卻沒有一次成功地拿到地。他發現如今地價越來越高，拿地也越來越難。偏愛建房子的潘石屹頗感郁悶。
潘石屹:“這些企業都好像手頭上有很多的土地儲備，而且土地儲備好像似乎都可以開發他們幾十年，其實他們手頭上不缺地。”
記者:“不缺地的他們為什么還搶地?”
潘石屹:“主要的動力還是想在資本市場上面去圈錢而不是為了蓋房子，如果土地儲備的量大，上市的時候，市值就會大，如果土地儲備的量大，上完市的時候，可以增發，增發的時候又來可以回來錢，不是為建房子，這個就整個房地產這個市場土地市場就會出問題。”
記者:“出問題導致的危害是什么?”
潘石屹:“就是資產的泡沫化，這個是在資本市場表現出來的，從這個現實生活中我們看到的是，大片的土地圈了，農民就不種了，就不種糧食了，不種菜了，不種水果了，沒法種了。”
記者:“沒地?”
潘石屹:“就讓一些房地產公司保安去看著，曬太陽。”
在潘石屹看來，近幾年中國房價大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導致供求失衡。
潘石屹:“就是你囤積的土地多了，建房子的地就會少，建房子的地少的話，市場上面房子的供應量就會少，在中國城市化的進程經濟增長速度又非常快的時候，需求量是不斷的增加，房子的供應量要上不去的話，它這個價格就會飛漲的，物以希為貴。”
實際上，過去五年，全國的房價平均上漲了大約兩到三倍。根據中國房地產信息集團提供的數據顯示，北京2004年商品住宅的價格是每平方米4747元，今年9月底為每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元，今年9月底是12016元;深圳2004年是6385元，今年9月底是13893元。
中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱:“我們從上海、北京、廣州、深圳一線城市情況來看，土地的供應是跟不上整個的住宅的銷售成交的，比如說上海，這三年來，整個住宅的成交是土地，就住宅土地出讓的面積的2.9倍，北京差不多是1.5倍，深圳也要接近3倍，廣州也要差不多是1倍，就基本是平衡，那么從一線城市來看土地是供不應求的。”
為了從增加供給的角度防止房價過度上漲，改善樓市供求關系，今年中央政府頻頻吹風將加大土地供應，國務院批準的全國81個城市新增建設用地規模較去年增加16.7%。在北京市土地儲備中心記者了解到，今年北京推出的土地數量比往年顯著增加，同時還拿出了1000億元進行土地儲備。
北京市土地儲備中心主任助理周同偉:“截至10月20日已經推出114宗地，944公頃，今年出讓土地的面積是去年的兩倍，普通住宅出讓的面積是去年同期的157%。”
然而大幅度增加的土地供應，似乎并沒有調動房地產企業的開發熱情，今年北京的住宅開工面積不升反降。據統計，今年一到九月，北京住宅新開工面積為713.4萬平方米，比去年同期大幅度下降29.9%.
楊少峰:“那么我們政府供應再多的地都會被開發商囤積在手中，它形不成真正的供應量，那么我們現在的這個供不應求這種假象就得不到改變，那么只要市場還是供不應求，只要這個需求遠遠大于這個供應量，那么房價它肯定會上漲，所以說囤地這是造成高房價的一個非常關鍵的一個原因。”
記者:“其實最終買單的還是消費者?”
楊少峰:“對，最終的買單當然是消費者。”
經過這么梳理，我們看的很明顯，土地市場和商品房市場的供需鏈條，在房地產開發商手上被死死卡住了。一方面他們把大量供應的土地捏在手里，不斷增值;另一方面，他們又在商品房市場，人為制造緊張，抬高房價，獲取更高的利潤。兩本帳，怎么算開發商都合適。
為了遏制開發商的囤地沖動，國家也出臺了不少監管政策。可為什么這些政策措施卻不太管用，開發商手上的地越來越多呢?
囤積現象屢禁不止的原因:政策如同一紙空文
前面我們了解到，由于開發商大量囤地，今年即使加大了土地供應量，但房地產市場還是出現了地價房價齊漲的現象。
其實，對于閑置土地處理的相關政策早就出臺了，早在1994，我國就頒布了《城市房地產管理法》，在1999年國土資源部門又發布了《閑置土地處置辦法》。這兩部法規中明確規定，“對超過出讓合同約定動工開發日期滿1年而尚未開發的，征收土地閑置費;滿2年未動工開發的，將無償收回土地使用權”。
這些法規白紙黑字地寫在那兒，規定也是一次比一次嚴，為什么我們看到開發商還是敢明目張膽的大肆囤地呢?
為了進一步打擊屢禁不止的囤地現象，2008年1月7日國務院辦公廳下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》，再次重申土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，閑置房地產用地要征繳增值地價。然而，這個通知并沒有能夠改變長期以來一直存在的囤地現象。
潘石屹:“政府基本上每年都在說，要清理閑置土地，每年都在清理閑置土地，現在政府這個政策有點像狼來了一樣，每年都喊狼來了，每年都喊狼來了，結果狼沒有來，所以就是所有的人都說是這個政策是不會執行的，就是閑置兩年土地也不會收回的，閑置一年的土地也不會收閑置費的，所以這樣的話就是，讓大家的膽子更大了，就更大規模的圈地。”
在北京大學房地產研究所所長陳國強看來，企業之所以敢于大規模拿地和囤地，是基于利益驅動。而地方政府縱容這種囤地的行為，同樣也是利益驅動。
北京大學房地產研究所所長陳國強:“它也實際上有很多的顧慮，因為有利益的考量，有和企業關系的，具體的經辦人或者相關的官員可能跟，跟這些地塊背后的這些項目都有千絲萬縷的這種利益關系，所以這個事情就沒辦法操作。”
在楊少峰看來，要想徹底改變開發商囤地的現狀，需要相關政府部門真正痛下決心，加大執法力度。
楊少峰:“那么要打破這種現象，我個人覺得第一如果政府能出臺政策把土地出讓金大部分土地出讓金都收歸國有，收歸國家所有，那么我想地方政府它就會失去拍地的沖動，因為他們這塊沒有太多的利益，那么它在執法上，那么它就會采取更大的力度，這是第一個，第二個我們要改變這種情況，那必須得管住上市房地產公司，我們需要由國土資源部門跟證監會對這些公司進行監督，尤其是管住這些大公司，而不是像一些地方政府，我把一些小開發商處罰一下，殺只雞給猴子看，那么應該是殺猴子給雞看，只要管住這些大公司，自然而然小公司就會去遵守這個規則。”
開發商敢于大肆囤地，的確暴露出我們在土地監管上的諸多漏洞和問題。多年來，這個現象一直是房地產市場爭論的熱點，但是在各種利益糾葛下，卻一直也難以解決。
今年以來，囤地現象在貨幣供應量大增、地王頻現、房價上漲的背景下，再度凸顯了出來。那么，大家又怎么看待開發商的行為呢?
近日經濟半小時欄目和一房產頻道聯合進行了調查，結果顯示:
有97.7%的人認為開發商囤地嚴重，現象比較普遍。
對于開發商囤地的原因，90.3%的人認為開發商囤地是為了等待土地升值及房價上漲，坐享土地增值空間，只有0.5%的人認為囤地是為了企業的持續發展。
對于開發商囤地給樓市帶來的影響，65%的人認為囤地導致房源供應短缺，助推房價。33.6%的人認為這是惡意制造土地供不應求，導致地王頻現。只有1.4%的人認為囤地對樓市沒有影響。
那么為什么囤地現象一直屢禁不止，69.4%的人認為這是地方政府賣地的利益驅動所致，26.4%的認為是因為相關禁止囤地的政策不完善所導致。
如何改變房地產商囤地的局面呢?50%的人認為政府應加大監管執法力度，滿兩年不開發立即收回。32.6%的認為土地拍賣收入收歸國家，不由地方政府支配。
半小時觀察:讓地產商干他們該干的事去!
非常明擺著，開發商屯地的目的是人為制造土地資源的緊張，使土地顯得物以稀為貴，從而抬高房價牟取暴利。如果說，在這場資本游戲中，開發商是站在前臺的主角，在后臺還站著一個分賬的，那就是地方政府。運動員和裁判員都是囤地的受益者，所以，我們不可能指望這場游戲變得公平。如何打通房地產市場的供需鏈條，讓大家走出被高房價脅迫的困境?現在看來最治本的辦法，就是重建這個市場的游戲規則，打破運動員和裁判員的利益關聯，讓地產商干它們該干的事去。
