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2024年11月24日
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“成都的商業環境良好，但三環線外新規劃的不少大型商業綜合體與市區明顯脫節，且總體開發量很大，前期招商已經很成問題。”從事商業地產財務投資的 陽光厚土基金有關負責人對中國證券報記者表示，目前，部分二三線城市的商業地產已出現泡沫，其中最受關注的是昆明、沈陽和成都。
業內人士指出，隨著住宅市場調控的深入，二線城市尤其是省會城市的商業地產成為很多地產商爭搶的蛋糕；而當地政府則“順應市場”大手筆規劃和推出商 業用地，由此導致這些城市商業項目供應量激增。“二線城市的商業擴容如果沒有足夠的人流和消費力來支持，那么開發這些項目的風險將是巨大的。”中國土地估 價師協會理事李旭表示。
商業規劃迅速膨脹
“現在，全國主要的地產商幾乎都在成都有項目；香港的新鴻基、太古、九龍倉都已進入成都。”陽光新業集團總裁助理梁紹裘介紹，與成都一樣，重慶、沈陽、西安、南京、昆明、長沙等城市商業地產的開發量均十分龐大。
以成都為例，據不完全統計，2011年成都市立項和在建的城市綜合體已超過80個，總體量達千萬平方米。由于 2009-2011年商業用地供應爆發 式增長，未來2年，成都將有1000萬平方米以上的商業項目入市。按照中國商業地產聯盟秘書長王永平的說法，成都商業地產投資泡沫風險隱現。
在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業面積直追香港、上海。在沈陽“金廊工程”沿線，在建的以商業為主的項目達700多萬平方米，遠遠超過上海淮海路、南京路、四川北路三大商業街400多萬平方米的建筑面積。
從住宅領域“轉型”的開發商，正大舉進入商業地產投資。據中國商業地產聯盟近期發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》顯示，2011年全國商業地產開發投資總額接近1萬億元，部分二線城市的商業地產開發量更是創下2007年以來的新高。
“受前期租售價格上漲的刺激，2012年不僅商業項目在建速度加快、供應增加，而且還有大批新的增量資金正在伺機進入這一領域。”中國商業地產聯盟 副秘書長鄧俊文表示，去年以來，有意愿投資商業項目的機構顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少資金是因為住宅限購轉而投向商業領域，主要誘惑就在于商 業地產的價格不斷上漲。
地方政府推波助瀾
“現在，地方政府熱衷于批綜合體項目，有商場、酒店、寫字樓，再點綴一點住宅。這樣的項目普遍位于市郊新城。交通規劃先行，商業地產為主，拉動區域經濟。” 王永平指出。
數據顯示，2012年一季度，成都共出讓土地59宗，以土地性質區分，商業用地為53宗，占比達90%。
住宅用地屢屢流拍或底價成交，地方政府便逐步加大商業用地的整理和推介進度。目前，大量的城市綜合體項目在二線城市如火如荼地建設，眾多地方政府均期待這些項目在產業轉移過程中扮演重要角色，然而這種商業地產市場的“強勁”表現在未來很可能形成高空置率。
陽光新業總裁助理梁紹裘介紹，判斷城市商業地產泡沫的一個重要指標，是人均商業面積。在西方發達國家的核心城市，人均商業面積一般在1.2平方米上 下。“商業地產是不是過熱，供應量是其中一個重要數據。另外，還要看當地的消費水平和項目具體位置。”梁紹裘指出，目前，我國一批二線城市的人均商業面積 已超過人均1.2平方米，部分城市甚至已達到2-3平方米。
“郊區新城主要的賣點是商業配套，一直以來，住宅和商業相輔相成。住宅需要商業的便利，商業需要住宅的人流。但是，住宅賣不動后，商業地產也就缺乏足夠的人流和消費來支撐。現在，不少城市郊區的項目都面臨這個問題。”梁紹裘坦言。
業內專家指出，除供應量過大以及信貸受限等問題外，商業地產面臨的風險還體現在開發商專業度低、專業人才匱乏等方面。“從今年三季度起，商業地產的 泡沫問題將會逐漸暴露。一些從住宅開發轉型商業地產的企業，特別是2008年以后才開始進軍商業地產領域的企業，未來將面臨許多挑戰。”
地段是關鍵
陽光新業副總裁楊寧認為，商業地產真正的風險就是財務風險，特別是對只租不賣的運作模式來說，現金流極為重要。“做商業地產，最重要的是地段、地段，還是地段。”
近兩年由于住宅受限，一批開發商轉而進入商業地產，造成部分城市商業地產供應量偏大，而新晉商業地產開發商在人才、運營經驗的不足，也使得后期操作風險大大增加。
但在這種背景下，仍有不少開發商繼續涌入二線城市。日前，陽光新業就推出其在成都一環線內的高端綜合體項目——陽光新業中心。在這個25萬平方米的城市綜合體內，將建設成都九眼橋區域首個高端購物中心。
“風險總是與機遇并存。”梁紹裘認為，商業項目風險的大小取決于該項目所在區位。區位決定了項目的消費群體、消費特征、競爭環境等判斷項目未來預期的重要因素。特別是在城市“老區域、新商圈”的商業格局內，高端零售商業對商務、旅游消費需求的“補缺”依然有空間。
同時，梁紹裘也不避諱商業地產行業目前面臨的風險：短期內項目供應量過大；企業的開發、運營能力參差不齊；人才瓶頸；融資困境等。“未來3-5年內，有些商業項目將難逃關閉、重組和被收購的命運。”
