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2024年11月24日
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雪后初晴。陽光下的康巴什顯得愈加空曠和冷清。這座位于鄂爾多斯(12.34,-0.14,-1.12%)高原的小城，之前被外界稱之為“鬼城”。
雪后初晴。陽光下的康巴什顯得愈加空曠和冷清。
這座位于鄂爾多斯高原的小城，之前被外界稱之為“鬼城”——主要是因為康巴什這個地方樓盤密集但入住人口很少，因此得此“封號”。
“與往年相比較，今年的房地產項目開工確實晚了很多。”當地一位開發商感嘆著說。據記者在3月20日到達該市后為期一周的調查得知，無論是鄂爾 多斯市還是康巴什新城，目前大多數項目均為停工狀態，同時房價雖然沒有爆出的下跌七成已經崩盤的情況，但已經有不同幅度的下降。
“鄂爾多斯房地產目前的泡沫在內蒙古是最嚴重的。”民盟內蒙古區委副主委、內蒙古社會科學院研究員姜月忠分析說，一方面在于中央調控力度在加大，另一方面煤炭整合讓很多房企輸入的“活水”減少甚至中斷。
松動的房價
“我們要在4月份以后開盤，價格到時會做一些調整的。”
在記者走訪的近10家樓盤項目中，基本都是留一兩個工作人員在看守，門可羅雀。“我們沒有開工也沒有銷售，你要買房子請在5月份以后過來。”在鄂爾多斯大街上的某個項目，售樓小姐如此告知。
據了解，總建筑面積達48萬平方米的某地產項目即將封頂，但工地上卻是一片寂靜。售樓小姐告知，去年他們曾內部銷售過十多套房子，價格在每平方米1.2萬元~1.3萬元之間，“如果5月份開盤，價格肯定會下調的。”售樓小姐表示，他們內部已經開過價格研討會了。
據記者調查，在去年開盤時價格達到2.6萬元/平方米的星河灣，目前銷售價格在2.1萬元/平方米左右，如果一次性付款，最低還可以做到1.7萬元/平方米。“我們要在4月份以后開盤，價格到時會做一些調整的。”售樓小姐介紹。
與這些樓盤伺機等待不同，天譽國寶項目就直接在鄂爾多斯的街頭打出促銷廣告——“66折銷售”，從原來的每平方米1.4萬元~1.5萬元直接降到現在的不到1萬元。項目負責人透露，項目降價以后銷售加快，現在還剩下五六套。
雪后初晴。陽光下的康巴什顯得愈加空曠和冷清。這座位于鄂爾多斯高原的小城，之前被外界稱之為“鬼城”。
相對于鄂爾多斯來說，康巴什的房價下降幅度反而不多。記者走訪的多個住宅項目顯示，雖然都沒有進行銷售，但價格一直穩在每平方米七八千元，而不是網上流傳的3000元/平方米。
根據中國房地產指數數據顯示，2月份，鄂爾多斯市樣本平均價格6099元/平方米，樣本價格中位數5100元/平方米，房價環比降0.20%。但在去年12月份，鄂爾多斯市房價環比上漲0.47%，樣本平均價格6254元/平方米，樣本價格中位數5250元/平方米。
與此同時，記者注意到目前鄂爾多斯的二手房出租租金也已經呈現下降趨勢。“前兩年一套80多平方米的房子可以出租到四五萬元，今年春節后價格下跌了至少30%。”一位房屋中介人員告訴記者。
脆弱的資金鏈
“依靠高利貸資金繁榮起來的樓市，一旦遇到調控，就不堪一擊。”
“錢，我們現在就是缺錢。”一位當地開發商毫不諱言的告訴記者，她們的項目現在處于停工狀態，什么時間復工還不清楚。
對于鄂爾多斯的眾多開發商來說，資金鏈條主要來自母集團公司的主營業務——煤礦收益。
但目前正在進行的鄂爾多斯第二次煤炭企業整合，使得這股“源頭活水”暫時變成了“死水”。在大整合期間，那些規模以下的煤礦，在等待被兼并的過 程中不可再開工，煤礦企業因此失去了收入來源;此外，根據政府的時間表，2012年以來的半年時間里，即使煤礦企業旗下的地產企業遭遇資金困境，母公司也 因為要兼并重組其他煤礦，而無法也無力給予資金扶持。
此外，從去年9月份開始，鄂爾多斯市政府就曾召集包括國有四大銀行在內的鄂爾多斯市的金融機構，動員各級金融機構積極向上爭取信貸規模，特別是 要求金融機構加大商品房按揭貸款發放力度，對具有一定實力、有土地等資產、暫時出現資金周轉困難的企業，積極協調貸款銀行，做到不抽資、不壓貸、不上浮利 率，并通過轉貸、展期等辦法，幫助企業渡過難關。但鑒于國家調控政策，銀行在授信方面難以松動。
鄂爾多斯民間資本服務中心的一位負責人分析，即使這些機構愿意貸款給房地產企業，處于下行空間的房地產公司，恐怕也難以承受這些機構的利率了。“依靠高利貸資金繁榮起來的樓市，一旦遇到調控，就不堪一擊。”上述房地產業界人士說。
雪后初晴。陽光下的康巴什顯得愈加空曠和冷清。這座位于鄂爾多斯高原的小城，之前被外界稱之為“鬼城”。
在“樓市危機”日益深化的背景下，鄂爾多斯市政府已經謀劃了其他救市之舉。有消息顯示，鄂爾多斯市政府的救市措施資金規模為75億元，不過，手 段隱秘而曲折。75億元的財政資金，通過注入當地的商業銀行，來向房地產企業貸款，而哪些房地產企業能獲得貸款，則需要政府審批。
這僅是第一期救助資金，隨著房地產形勢的發展，可能還會有新的資金投入。而救市的指向，便是眾多房地產公司背后，脆弱而敏感的高利貸鏈條。
對此，記者采訪鄂爾多斯房地產管理局，其主管領導以需要請示為由，拒絕了記者的采訪。
過剩的開發量
2010年，鄂爾多斯市人均購房面積是15平方米，而北京市的數據則是0.78平方米。
2010年4月，美國《時代》周刊發文，將康巴什描繪為用50億元打造的一座“鬼城”，“街上清潔工比行人多”“新房空置率97%”。
有關數據顯示，2010年一年，鄂爾多斯的房地產開工面積是1009.4萬平方米，而同期北京市是1639.5萬平方米，開工面積已經接近北京市的2/3。2010年一年，鄂爾多斯市人均的購房面積是15平方米，而北京市的數據，則是0.78平方米。
2011年，鄂爾多斯房地產計劃新開工面積達1300萬平方米，施工總量達2300萬平方米，完成投資450億元，計劃銷售商品住宅面積達1200萬平方米。至于2011年鄂爾多斯總銷售面積的具體數據，該市房管局新聞發言人表示不便透露。
記者根據鄂爾多斯房地產管理網站發布的2011年頒發的商品房預售許可證，共計104個項目中，商業住宅部分總的可預售面積達到了近360萬平方米。而這104個項目分別由43家房地產開發商來開發，除了伊泰、萬正、星河灣、融創幾家大企業之外，其余均為中小開發商。
據鄂爾多斯市發改委副主任楊鍵軍此前向有關媒體介紹，鄂爾多斯市今年將重點對城市中心區房地產投資規模加以合理調控，同時通過兼并重組淘汰一些小的房地產企業，并組建房地產企業大型集團，或者大的聯盟，來提升房地產企業的發展層次，提高產業集中度。
雪后初晴。陽光下的康巴什顯得愈加空曠和冷清。這座位于鄂爾多斯高原的小城，之前被外界稱之為“鬼城”。
或許，對于城區人口只有65萬的鄂爾多斯來說，未來城鎮化的步伐需要邁得再快一些。
記者手記
第二個迪拜?還是第二個……
“我們這里是第二個迪拜!”兩年之前曾有開發商在雄赳赳氣昂昂進入鄂爾多斯市場時，發出如此的豪言壯語。
事實似乎確實如此。
根據中國住房和城鄉建設部政策研究中心聯合高和投資發布的《中國民間資本投資調研報告》稱，鄂爾多斯資產過億的富豪人數不下7000人。當地人均GDP已經超越香港位居全國第一。鄂爾多斯每217個人中間，就有一個億萬富翁;每15個人里面，就有一個千萬富翁。
顯然，開發商們盯住了這些富豪和他們口袋里的鈔票。在這個僅65萬城區人口的小城，竟然涌入了近50家房地產開發商，房價幾乎沒有1萬元/平方 米以下的，房子100平方米都是小戶型，動輒都是三五百平方米。這一切“瘋狂”，源于這里煤礦的利潤太過豐厚，如同找不到出口的“困獸”，只有傾注在房地 產這個單一的投資領域。
這與曾經的迪拜何其相似，而現在的迪拜危機則為鄂爾多斯警鐘長鳴。迪拜的債權危機已經讓這個豎著世界最高建筑、828米高的哈利法塔的國家，身 價突然暗淡了許多;與此同時，遠在中國鄂爾多斯高原的康巴什，則以“鬼城”的形象被外界質疑著她的發展模式。這樣的命運幾乎如出一轍。
同樣依賴能源而發展起來的一個國家和這樣一個地區，選擇了一條同樣的發展路徑——大資金、大建設、大投資的模式。過去四年多以來，迪拜以建設中 東地區物流、休閑和金融樞紐為目標，推進了3000億美元規模的建設項目。在此過程中，政府與國有企業的債務像滾雪球一樣不斷增加，估計目前債務約為 800億美元。
正在崛起的鄂爾多斯，步伐邁得更大一些。數據顯示，32平方公里的康巴什新城，在2011年前三季度，固定資產投資完成195.64億元，其中 房地產投資完成87.4億元，同比增加1.6倍。但這里當前的居住人口尚不足6萬人，平均到一個人頭上的固定資產投資竟然高達30余億元。
雪后初晴。陽光下的康巴什顯得愈加空曠和冷清。這座位于鄂爾多斯高原的小城，之前被外界稱之為“鬼城”。
不同于迪拜的是，目前的鄂爾多斯做大投資、大建設，拉動大發展是有底氣的。這“底氣”一方面是源源不斷的能源開發，另一方面是不斷增長的財政收 入。數據顯示，2011年，地方財政總收入接近800億元，達到796.5億元，其中東勝區和準格爾旗財政總收入邁上200億元臺階。但在2010年，鄂 爾多斯的財政收入才邁過500億元大關，達到538.2億元，但仍比呼和浩特和包頭兩市的總和還多。
基于這樣的底氣，鄂爾多斯和早些時候的煤礦企業一樣，需要找到資金流向的出口。于是，在2010年，該市僅在房地產開發投資就高達280.5億 元，比上年增長27.8%。這樣的投資拉動，在危機到來時和迪拜一樣顯得脆弱不堪，大資金、大投資、大建設的模式是否適合像鄂爾多斯這樣的城市，還需要深 入的觀察和探討。
好在鄂爾多斯還小，好在其輻射的“野心”還沒有膨脹到面對全世界，好在其城市化的進程還要走相當長的道路，好在鄂爾多斯正在尋找發展的新路徑。
“鄂爾多斯不會是第二個迪拜，而很可能是第二個深圳。”有媒體做出這樣的預測。但也有觀察人士認為，鄂爾多斯也可能是第二個北海。
