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2024年11月28日
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北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站的右邊欄，醒目地設(shè)置了紅色倒計(jì)時(shí)牌，顯示今年用于土地儲(chǔ)備投資的1000億資金的進(jìn)展?fàn)顩r。
這個(gè)倒計(jì)時(shí)牌顯示了北京市對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)的重視度。一位開發(fā)商告訴記者，北京的土地整理儲(chǔ)備中心正逐步將土地一級(jí)開發(fā)權(quán)收到政府手中，開發(fā)商將很難染指這部分業(yè)務(wù)，也無法通過幫助政府做一級(jí)開發(fā)來減少購地的成本。政府則加強(qiáng)了對(duì)土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的控制。
而政府的收權(quán)，使得土地市場將更加壟斷，政府通過土地供應(yīng)來調(diào)控地價(jià)房價(jià)的能力也大大增強(qiáng)。
京擬壟斷土地一級(jí)開發(fā)
開發(fā)商通過參與優(yōu)質(zhì)土地的一級(jí)開發(fā)，順利拿到土地二級(jí)開發(fā)權(quán)的優(yōu)勢在北京正一步步喪失。
一位曾參與北京土地一級(jí)開發(fā)的大型開發(fā)商告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：“從今年起，土地一級(jí)開發(fā)都統(tǒng)一收歸政府來做，以后開發(fā)商沒有機(jī)會(huì)參與到一級(jí)開發(fā)中。而政府對(duì)土地的把控能力明顯相應(yīng)增強(qiáng)。”
據(jù)了解，獲得土地一級(jí)開發(fā)權(quán)的方法有三種，一是對(duì)在土地整理儲(chǔ)備中心公開招標(biāo)的項(xiàng)目參與競標(biāo)；二是在2004年“8·31”大限后沒有過關(guān)的項(xiàng)目，由原擁有者進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，再以公開方式出讓，原擁有者可參與競買；三是區(qū)縣政府和開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議，授權(quán)進(jìn)行。
在這三種方式中，第二種已漸漸消失，而第三種比較常見，參與土地一級(jí)開發(fā)也成為一些區(qū)縣招商引資的優(yōu)惠政策。另外，據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心資料顯示，近三年以來，一級(jí)開發(fā)招標(biāo)也呈現(xiàn)下降趨勢。2007年達(dá)到16例，而2008年則減少到9例，而今年截止到目前，僅只有1例是招標(biāo)一級(jí)開發(fā)商。
據(jù)了解，今年北京市計(jì)劃安排土地儲(chǔ)備開發(fā)投資1131億元，確保1000億元的投資目標(biāo)，而北京土地整理儲(chǔ)備中心從13家銀行獲得的授信資金額度為1510億元。雄厚的資金支持，使得北京市在今年逐步將土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)收歸國有、增加土地儲(chǔ)備，使平抑地價(jià)成為可能。
今年土地或超額供應(yīng)
據(jù)記者了解，目前，北京市的土地一級(jí)開發(fā)一般由政府授權(quán)給企業(yè)進(jìn)行。既已授權(quán)，政府似乎很難掌握一級(jí)開發(fā)的進(jìn)度。而一級(jí)開發(fā)的進(jìn)度，又直接影響了土地儲(chǔ)備中心向二級(jí)市場的供地速度。
今年年初推出的北京2009年土地供應(yīng)計(jì)劃中，包括住宅用地1300公頃，商服用地200公頃。但目前在北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站上，即將入市的地塊僅有7塊，使得目前的土地供應(yīng)顯得青黃不接。
在易居“2009年三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”發(fā)布會(huì)上，地產(chǎn)專家龍勝平表示，上半年大部分城市僅完成了全年約三成的計(jì)劃，第三季度雖然加大了推地力度，但離全年計(jì)劃仍存在較大距離，因此預(yù)計(jì)第四季度政府會(huì)加大推地力度，地王頻出的場景仍將上演。
一位開發(fā)商也向記者表示，今年受金融危機(jī)影響，北京實(shí)行了寬松的減稅政策以恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致了北京稅收減少，出于保今年北京GDP增長9%的目標(biāo)，加緊賣地將是完成目標(biāo)的重要途徑，業(yè)內(nèi)盛傳10月底將有一批土地面世，其中備受關(guān)注的中服地塊或許會(huì)推出。
而今年北京重點(diǎn)推的區(qū)域是大興和房山。業(yè)內(nèi)估算，房山已完成土地儲(chǔ)備200萬平米，除去銷售的部分，仍有100萬平米的可供應(yīng)量。
“今年土地供應(yīng)算比較多的了，這與政府收回土地一級(jí)開發(fā)權(quán)有直接關(guān)系。土地儲(chǔ)備都在政府手中，政府什么時(shí)候推主導(dǎo)權(quán)很大。”一位開發(fā)商對(duì)記者表示。
開發(fā)商：預(yù)計(jì)五年內(nèi)退出
在此前，政府愿意將土地一級(jí)開發(fā)權(quán)放歸開發(fā)商，資金緊缺占了很大一部分的原因，而當(dāng)財(cái)政有資金時(shí)，一級(jí)開發(fā)的利潤也就沒必要讓利給企業(yè)。
而由于北京城八區(qū)與郊區(qū)縣的財(cái)政實(shí)力的懸殊，上述開發(fā)商預(yù)計(jì)，北京的部分郊區(qū)縣還會(huì)借助開發(fā)商力量來對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，這個(gè)退出過程還需要3-5年時(shí)間才能徹底完成。另外由于一級(jí)開發(fā)進(jìn)度緩慢，現(xiàn)在正在運(yùn)作的項(xiàng)目還需要一段時(shí)間完成。
而隨著開發(fā)商的退隱，政府又有加大土地供應(yīng)的需求，由誰來接替大規(guī)模的一級(jí)開發(fā)任務(wù)變得尤為重要。而北京也曾提議成立一個(gè)或者幾個(gè)帶有壟斷色彩的國有企業(yè)專門從事土地一級(jí)開發(fā)。
據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，目前北京各區(qū)縣土地儲(chǔ)備中心均利用各個(gè)區(qū)縣的自有企業(yè)，來做土地一級(jí)開發(fā)，以達(dá)到政府控制土地供應(yīng)的目的。
越來越難拿到一級(jí)開發(fā)權(quán)對(duì)于開發(fā)商來說無異于噩耗。因?yàn)榇饲澳軈⑴c一級(jí)開發(fā)，也意味著開發(fā)商對(duì)此塊土地?fù)碛刑貦?quán)。除了享有利潤外，更為重要的是，開發(fā)商為一級(jí)土地開發(fā)投資人，在拿地環(huán)節(jié)上有成本等方面的優(yōu)勢，一級(jí)開發(fā)商人為報(bào)高地價(jià)，設(shè)置門檻阻止其他開發(fā)商競買，也使其能夠較容易地拿到二級(jí)開發(fā)權(quán)，這已經(jīng)是行業(yè)的潛規(guī)則，也無形中虛高了地價(jià)。
甚至在資本市場上，投資者將企業(yè)獲得一級(jí)開發(fā)看做是一種盈利的能力加以追捧。“以后所有項(xiàng)目都由政府來做，政府將壟斷土地的供應(yīng)，開發(fā)商的地位將很被動(dòng)。”一位開發(fā)商告訴記者。
而政府控制供地的節(jié)奏，對(duì)于開發(fā)商瘋搶土地推高地價(jià)也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，而到那時(shí)，地價(jià)與房價(jià)的爭論也許該告一段落。
