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2024年11月25日
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9月10日下午，備受關注的上海普陀長風6B、7C地塊進行公開競買。在參與競購的15家來自內地、香港、新加坡等地的地產巨頭中，國有企業中海地產(企業專區,旗下樓盤)最終以70.06億的價格，溢價129.1%拿下該地塊，折合樓面價已經高達22409元/平方米，成為全國新地王。同日下午，深圳招商華僑城(企業專區,旗下樓盤)投資有限公司以5.3億元的總價拿下深圳寶安區尖崗山居住用地，樓面地價18874.64元/平方米，刷新了深圳土地出讓單價的最高記錄。聯想到上半年已經在各地頻繁出現的“地王”對土地價格的推漲力量，加之各地政府都稱近期將加大土地供應量，可以預計，在九、十兩個月里，各地再陸續出現許多“地王”是完全有可能的。
那么，這種情況說明了什么？或者說，房地產市場未來將呈現什么樣的趨勢呢？
很明顯，“地王”的一個接一個加冕，既是今年春以來不斷上漲的樓價推動的，也是對2008年土地市場交易季度萎縮的報復性反彈。
進入2009年春天以后，沉寂了一年的各地樓市突然重新爆發。在我看來，雖然宏觀經濟逐漸見底，以及流動性泛濫等因素均能猶使房價上漲，但過去半年來的“量價齊升”，更主要的動因，是過去一年里壓抑下來的成交量的集中釋放。以上海為例，數據顯示，今年上半年上海一手商品住宅的成交面積達到880多萬平方米。而這個數字幾乎正好是2008年全年的成交量(907萬平方米)，也差不多剛剛恢復到2005和2006這兩年的同期水平。自新世紀——特別是2003年起——上海房地產市場進入強勁上升景氣以后的，歷年新商品住宅的市場容量平均都在2000萬平方米以上，有些年份甚至超過了3000萬平方米。但在2008年，它萎縮了一半還要多。今年3到6月的4個月內集中釋放的，正是去年全年壓抑下來的這部分需求。在這種情況下，“量價齊升”是十分正常的事情。
但這立刻導致了另一個問題：在宏觀經濟尚未回升的大前提下，受到壓抑的樓市需求為什么會在此時提前集中釋放？對此，我仍然不認為所謂“剛性”需求是主要原因。老百姓住房需要得到改善的需求確實是剛性的，但這并不意味著許多急需改善的居民家庭已經“捱”過了2008年一年就一定不能再“捱”一兩年。根本的原因恐怕是：大家看到，2008年以來開發量也隨交易量一起急劇萎縮。許多原本堅信房價會下跌的人預計未來供應量會大幅度下降，于是立場開始動搖，并“空翻多”加入到搶購的行列。政府土地批租的詳實數據很難找到，但從上海去年一年里國有土地公開轉讓多次流標以及有開發商向政府退回已批租地塊的公開報道中，我們可以得到的結論是，這一年的土地批租市場也是急劇萎縮的。另據報道，今年5月份全國60個重點城市土地成交量比去年同期猛增73%，這也反襯出去年土地市場的萎縮狀況。土地供應的減少必定會導致未來商品房供應量的同步減少，這當然強化了未來房價難以下降甚至會繼續上漲的預期。商品房供應量減少的未來預期導致了樓價的上漲，而后者又導致了當下土地價格的上漲，這里面有一個連環套的關系。
由此，我們就能夠清晰地看出今后一段時期內房地產市場的可能趨勢。我的判斷是：未來幾個月內房價幾乎沒有可能下降，而且仍有繼續上漲的可能性，但其代價是成交量短暫放大之后比去年更大幅度的萎縮。換言之，中國的商品房將徹底淪為名副其實的“奢侈品”，今后不要說普通工薪階層，就連家境殷實的所謂“中產階級”也越來越不可能買得起房。
事到如今，假如政府真的像它自己一再宣傳的那樣不希望房價繼續上漲，真正最應該做的，的確是“加大土地供應”，而不是大搞那些輿論效應遠大于實際價值并且注定將問題重重的經濟適用房。任何商品的價格都是由供求關系決定的，這是經濟學的基本原理。但是，政府的“加大土地供應”究竟會預設什么樣的前提？這是比空泛的“加大土地供應”更重要的問題。去年，各地有許多土地未能成功批租出去，用政府的話來說就是土地“賣不掉”。然而，另一條基本的經濟學原理告訴我們：世界上只有賣不出去的價格，沒有賣不出去的商品。換言之，所謂土地“賣不掉”，其實是賣不到政府的心理價位。進一步說，如果政府“擴大土地供應”的前提是必須要賣到它希望達到的底價以上，那么，客觀上說，只有房價繼續上漲，政府的這種承諾才有可能兌現。
因此，真正意義上的“擴大土地供應”應當采取總量控制而非底價控制的招標方式(也就是有節奏但無底價的土地拍賣)。但這樣的話就必須從根本上徹底顛覆地方政府的土地財政模式，將土地的供應轉變成調節房地產市場供求關系的一個水龍頭，類似于國家建立石油、糧食等戰略儲備的功能。不過現在看起來，在土地仍是地方政府最大收入來源的今天和未來相當長一段時期，這種理想化的模式幾乎是沒有可能付諸實踐的。當然，我不認為應該責怪地方政府，因為它們也很無奈。
