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2024年11月24日
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在嚴格查處了多年農村耕地非法占用之后，國土資源部首次把目光轉向了土地儲備制度中的腐敗問題，一輪反腐風暴在未來或難避免。
2009年10月10日是國土資源部要求地方匯總土地儲備情況的最后期限，在時近一個月前下發的《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》(下稱“通知”)中，除了要求上報土地出讓價款總額、建設用地總量等“常規動作”外，還特別要求地方政府和主管部門對土地儲備制度的“防范腐敗機制”以及實施情況進行檢查，并向國土資源部一并匯報。
10月10日后，國土資源部將派出調研組到各城市進行檢查調研，其中亦包括土地儲備領域的防范腐敗機制及其具體運行情況。
首查土地儲備腐敗
盡管首次迎來了長達8天的國慶假期，但全國國土系統的公務員恐怕很難休息，因為“通知”在9月4日下發，而10月10日就是全國匯總最后情況，首次全國土地儲備制度，國土資源部只留出了一個月的時間。
“如果僅僅是常規數據的一些匯總，比如出讓金總額，新增建設用地總量等，這些日常都有統計，但是要求上報的還包括土地儲備領域的反腐機制以及落實、運行情況，這些日常我們沒有成文的總結，所以這部分的壓力是比較大的。”9月24日上午，北京市國土局的一位工作人員告訴記者。
消息人士向《中國經營報》透露，關于土地儲備“防腐”“反腐”，“通知”明確了幾個檢查的環節，其中包括收購——管理——一級開發——出讓鏈條上的決策主體、決策程序、價格確定等，重點是這些環節上防腐、反腐機制的設計運行情況。
記者了解到，中國內地的土地儲備制度舶來于香港，全面建立于2002~2004年之間，系采用政府收購“生地”——即未完成拆遷、水電氣熱等基礎設施的土地，而后經由一級開發環節達到“熟地”標準——即土地平整，水電氣熱齊全后，由招拍掛投入土地市場的開發模式。
與此同時，與土地儲備“防腐反腐”有關，國土資源部還要求各地方政府上報土地儲備資金管理以及使用情況。這部分資金通常由地方財政撥款與銀行信貸組成，數額不菲，因此其使用和日常管理是否平穩完善，意義非常。
2006年，央行曾一度決定要求商業銀行不得為地方土地儲備開發提供貸款或授信，彼時央行給出的理由是地方土地儲備中心不具備獨立法人資格，其運營也并非公司企業一般透明，容易造成信貸風險。
顯然，對于土地儲備領域存在防腐、反腐問題，政府早已有所關注。
擴大投資的“籌碼”
“這次緊急的檢查，仍然是在擴大內需、落實投資刺激政策的背景下進行的，實際上與落實投資關系密切，國務院的高級領導很重視。”前述消息人士透露。而國土資源部部長徐紹史在9月9日國土資源部的一次工作會議上表示，在供地方面，國土系統有“做得不到位的地方”。
此前，國務院總理溫家寶在一次經濟形勢座談會上對在場的經濟學家和官員特意提到，雖然房地產市場有了快速回暖的勢頭，但兩個先行指標的回落，仍要引起重視。而兩個所謂“先行指標”，一個是開發投資增幅，一個是開工量。
實際上，這兩個指標與土地儲備制度以及土地是否出讓到足夠實力進行開發、投資的機構手中密切相關，在國土資源部此次下發的“通知”中，與此相關也提出了要求地方政府將“土地儲備制度落實宏觀經濟政策的發揮作用的情況”一并上報。
“如果土地儲備制度預留了一級開發商或者各種關系密切的企業獲得土地，而這些企業又沒有足夠的資金能力進行投資開發，就會造成開工面積、投資總額都下降的情況。”9月24日，一位香港上市的內地房地產企業的老板告訴記者，在他看來，他期待這次對土地儲備制度防腐、反腐的調研檢查，已經許久。
SOHO(中國)聯席總裁潘石屹（新聞 博客）就提到了北京三塊土地的出讓，分別是2007年12月，中關村甲3號地塊土地招標中，開價第二位的龍湖中標，次年 7月，四惠地塊土地招標中，報價第二的金地中標；隨后，廣渠路36號地被“北京城市開發集團公司和北京城建興華房地產開發公司聯合競標體”，以26億元，投標價第五名的價格奪標。
潘石屹表示，這些案例讓他一度十分迷惑。而在當下爭奪火熱的位于北京國貿橋西北角的NE191A地塊中，潘石屹也經常聽到市場消息流傳，其一級開發商遠洋地產(企業專區,旗下樓盤)已經被“內定”獲得這塊土地的開發權。微妙的一級開發，在此刻被表現得淋漓盡致。
而此環節，亦在“通知”開列重點檢查的環節之列。
檢查組“追身”抽查調研
馬不停蹄。
記者了解到，在10月10日完成匯總之后，國土資源部將針對各地的建設及運行情況進行重點問題的研究，并提出完善的措施。而在10月到12月之間，國土資源部將選擇部分城市調研檢查。
而這其中，自然包括“通知”開列的土地儲備制度“防腐、反腐”的相關內容。“至于城市，要根據檢查匯總的情況，在特大型中心城市、大型、中型、小型城市(鎮)中進行分類選取，以達到了解全面情況的目的。”前述消息人士向記者透露。
“文件的抬頭寫的很簡單，沒有太多的官話，說是為了落實上級領導批示，健全土地儲備制度。”前述消息人士告訴記者。而根據記者目前掌握的情況，調研檢查組的相關事宜，已經開始運作組建。
據了解，該調研檢查組可能由土地利用司以及國務院派駐地方的土地督察局為主，輔以相關專家以及直屬事業單位的人員組成，盡管首次提出了對土地儲備制度防腐、反腐的要求，但從現有情況顯示，尚未顯示監察部在可預見的未來，加入此次活動。
“現在實際上還不了解這個領域腐敗問題的全貌，所以還要看調研以及匯總上來的情況，相比于違法征占農地等顯性的土地違法違規，這個領域的問題還比較隱蔽。”一位專家向記者如此評價，因此，像監察部介入土地違法違規案件那樣介入土地儲備領域的反腐、防腐，短期內是不太可能的，“當然，要具體分析，如果有大案發生，介入也是必然的。”他說。
潘石屹則表示，土地招標規則的另一不合理之處是一級開發企業利用現有招標制度缺陷曲線拿地，很多一級開發商在土地掛牌時設置種種陷阱，如虛高成本，增加二級開發企業的進入門檻；土地上設置障礙，“凈地不凈”；或在合同中規定一些苛刻的附加條款，如無理的“回購”條款等。這些做法的結果就是土地成本的大幅增加和交易難度加大。也使得很多優秀開發商無法進入二級開發市場，失去了公平性。
