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2024年11月24日
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保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的政策突破已箭在弦上。
近日，有消息稱，伴隨10月1日新《保險(xiǎn)法》的正式實(shí)施，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)和未上市股權(quán)的相關(guān)細(xì)則也將浮出水面，最快出臺(tái)時(shí)間可能就在10月。有數(shù)據(jù)顯示，或有2000億元左右的保險(xiǎn)資金可涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。
據(jù)了解，今年2月，新修訂的《保險(xiǎn)法》首次允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)。此前，雖有保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)的案例，但多以“自用名義”借道而入。
近日，中國平安(601318.SH)宣布，旗下平安信托與綠城集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，平安信托將對(duì)綠城集團(tuán)負(fù)責(zé)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目展開投資，有望在未來三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)150億的信托資金投資規(guī)模；此前的8月6日，平安信托已與金地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)簽署投資房地產(chǎn)信托戰(zhàn)略框架協(xié)議，投資規(guī)模也高達(dá)百億元之多。
中國平安有關(guān)負(fù)責(zé)人曾向本報(bào)記者坦承，平安信托投資和管理下的物業(yè)，包括平安信托作為信托的受托人與投資管理人的角色投資和管理的物業(yè)，其綜合存量接近100億元。平安中報(bào)顯示，該公司目前現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的資產(chǎn)占比較高，約為14.3%。有分析人士認(rèn)為，平安目前現(xiàn)金處于大比例配置，預(yù)計(jì)其將在下半年瞄準(zhǔn)PE、不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。
5月18日，人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司(000402.SZ)正式達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在金融機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的政策研究、項(xiàng)目開發(fā)等方面進(jìn)行合作。有知情人士向本報(bào)記者報(bào)料，人保與金融街此次合作的短期意圖就是金融街西擴(kuò)項(xiàng)目。
至于可涉足房地產(chǎn)的險(xiǎn)資規(guī)模，上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅指出，“如果按照5%-10%的國際標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)數(shù)字將會(huì)很大。”
有數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，全國保險(xiǎn)公司資產(chǎn)運(yùn)用余額約為3.4萬億元，如以這個(gè)比例計(jì)算，可投入不動(dòng)產(chǎn)的險(xiǎn)資至少超1700億，甚至可能達(dá)到2000億—3000億元之多。
“目前，住宅市場已有企穩(wěn)跡象，寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等商務(wù)物業(yè)也開始復(fù)蘇，對(duì)保險(xiǎn)資金來說，此時(shí)放開也是一個(gè)不錯(cuò)的節(jié)點(diǎn)。”鄒毅認(rèn)為，一旦政策放開，保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域一定會(huì)有積極舉措。第一太平戴維斯投資部董事紀(jì)剛也向記者透露，接下來的幾個(gè)月，或有險(xiǎn)資購買商業(yè)物業(yè)的大單出現(xiàn)。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰也指出，“對(duì)于保險(xiǎn)資金來說，安全第一，收益第二。只有那些運(yùn)營良好、現(xiàn)金流穩(wěn)定的商業(yè)物業(yè)才可能受到保險(xiǎn)資金的青睞，對(duì)于住宅物業(yè)并不會(huì)熱衷。
鄒毅透露，目前，商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率約為5%-8%，雖低于股票和基金的收益率，卻高于國債及銀行存款收益，這對(duì)于講求“長線穩(wěn)定回報(bào)”的保險(xiǎn)資金來說具有一定吸引力。
上千億資金的進(jìn)入，會(huì)不會(huì)進(jìn)一步推高房價(jià)？
“對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，可能因?yàn)閷?duì)保險(xiǎn)資金的放行，增加賣方對(duì)買方資金量的預(yù)期，從而推高物業(yè)價(jià)格?！编u毅指出，但這種現(xiàn)象僅適用于“小眾”市場，對(duì)普通商品房市場的影響非常有限?！耙簿褪?%左右，很難形成沖擊效應(yīng)?！编u毅說。
有業(yè)內(nèi)人士指出，投資不動(dòng)產(chǎn)有一個(gè)明顯的問題，就是在退出機(jī)制上受到制約，變現(xiàn)能力很差，這對(duì)“負(fù)債經(jīng)營”而且有償付能力要求的保險(xiǎn)業(yè)而言是個(gè)挑戰(zhàn)。
鄒毅強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)資金的入市不但不會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)帶來很大的沖擊，相反，可能會(huì)提升整個(gè)行業(yè)的開發(fā)水平以及性價(jià)比?！氨ｋU(xiǎn)資金一般都會(huì)尋找行業(yè)內(nèi)實(shí)力雄厚的企業(yè)合作，這樣，就放大了高水平房企的開發(fā)能力，對(duì)供應(yīng)市場會(huì)有很大的凈化作用?！?
