房地產(chǎn)業(yè)界呼喚和諧用地
時間：2009-09-24 13:57:54
來源：中國房地產(chǎn)報
中國房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮正在經(jīng)歷著歷史性的大遷徙。伴隨一線城市土地資源的日漸稀缺，房地產(chǎn)投資方向近年來向二三四線城市梯度轉(zhuǎn)移的態(tài)勢愈發(fā)明顯。在此過程中，既有的土地價值格局悄然被改寫，土地供方和需方利益訴求出現(xiàn)對接錯位。
北京師范大學房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新副教授認為，中國城市土地交易近年來開始呈現(xiàn)出一種供需失衡的尷尬境地，即“一線城市土地供不應求、二三線城市土地供大于求”。這種“極冷極熱”的非良性土地交易狀態(tài)，勢必需要某種外力加速其改變。
基于這一現(xiàn)實背景，8月28日，由中國房地產(chǎn)報和中國住交會聯(lián)合主辦的“中國土地交易促進聯(lián)盟”第二次籌備論壇在北京通州大運河北岸環(huán)境優(yōu)雅的泰禾紅御會所召開。主辦方希望借助中國房地產(chǎn)界兩個最大的信息和資源整合平臺，推進中國城市土地利用市場良性氛圍的形成。
供需對話成現(xiàn)實希求
會議當天，來自全國近20家土地收儲機構(gòu)和30余家房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)以及規(guī)劃、策劃機構(gòu)的嘉賓構(gòu)成了土地交易四方對話的基礎(chǔ)陣容。
“中國土地交易促進聯(lián)盟”給自己的角色定位是“介于土地供需雙方之間的擺渡者、引路人”、“土地交易要素集成的搬運工”。對于這樣一個“穿針引線”的角色，土地交易各方到底有怎樣的期待？在論壇上，記者努力從各方聲音中提煉出他們對聯(lián)盟的各種希求。
“中國土地交易促進聯(lián)盟，我覺得應該馬上成立！它對像我們文登南海新區(qū)這樣的供地方來說非常重要。”山東文登南海新區(qū)管委會副主任王新華簡單實在地喊出了自己的心聲。文登南海新區(qū)位于威海市南部，據(jù)說境內(nèi)有數(shù)萬畝堪比威海銀灘的未開發(fā)的沙灘海岸資源。而讓王新華焦慮的是，它至今“養(yǎng)在深閨人未識”。
而作為土地需方的北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資發(fā)展部經(jīng)理姜新萍也同樣懷揣焦慮：“房地產(chǎn)企業(yè)尋找項目的過程中經(jīng)常要面對90%以上的無用信息，僅有不足10%的信息能對投資決策構(gòu)成指導。”姜新萍說，這是最讓前期部經(jīng)理頭疼的事。
如果能有一個房地產(chǎn)企業(yè)前期部和地方土地收儲機構(gòu)直接對話交流的平臺，則自然王新華和姜新萍都很期待。
不單如此，“現(xiàn)在土地交易越來越透明公開，企業(yè)之間也并非一定要爭得你死我活，而是一種競合關(guān)系，也許今天競爭，明天就可能有合作。所以我覺得資源共享、信息共享也是可能且必要的。”姜新萍說。
“土改”使命任重道遠
但對于土地交易促進聯(lián)盟的籌辦方而言，促成“供需見面”絕不是惟一目的。現(xiàn)實和歷史的經(jīng)驗證明，缺乏公益心和價值觀高度的土地交易促進平臺必定早夭。在中國城市化推進以及土地利用的現(xiàn)實生態(tài)中，還有諸多更涉及宏旨的問題至今懸而未決。
比如說，如何提升地方政府土地招商質(zhì)量、提升城市化水平的問題。中實（集團）公司總裁助理、北京國際信息產(chǎn)業(yè)基地董事田耕認為，改革開放初期，地方政府靠政策差異和區(qū)位優(yōu)勢吸引投資的優(yōu)勢正在逐步走向萎縮。今后更多要依靠專業(yè)人士來提升招商水平，比如“地方政府可以通過機制創(chuàng)新，使第三方專業(yè)人才進入公共服務領(lǐng)域，參與到土地交易過程中。”
這一觀點迅速引起高策顧問機構(gòu)總經(jīng)理車輪的共鳴。他也認為，盡管房地產(chǎn)開發(fā)向二三四線城市轉(zhuǎn)移是大勢所趨，但其過程必定也將“痛苦”：新興城市和區(qū)域如何與傳統(tǒng)的土地價值格局相競爭？如何吸引到更多關(guān)注？車輪認為，最關(guān)鍵的是要依靠專業(yè)力量，做好前期的規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)。“只有真正在前期做好工作，才會使土地在后期的招商中表達、發(fā)揮出價值。”
此外，對中國土地交易良性生態(tài)的促進，更為重要的是對政策環(huán)境的優(yōu)化。這也是“中國土地交易促進聯(lián)盟”致力于將專業(yè)顧問、學術(shù)指導等智囊力量做大做強的原本考量。實際上，在聯(lián)盟籌備過程中，已經(jīng)將行業(yè)意見的充分表達付諸行動，比如不久前中國房地產(chǎn)報報道的專家對國土部地價信息披露制度的建議，在社會各界迅速引起強烈反響，對土地決策部門亦不無促動。
中國土地學會常務理事、國土資源報社原總編輯劉允洲認為，在籌備土地交易促進聯(lián)盟成立的活動中來討論當前的房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域轉(zhuǎn)移問題，意義深遠。他提出的假設(shè)是：“如果土地交易各方能夠看清今天的形勢，能夠更好地融合在一起，各自完成分工，就一定能夠推動房地產(chǎn)開發(fā)健康有序地發(fā)展，健康有序地向二三四線城市遞進。”而對于中國房地產(chǎn)開發(fā)大局，這將是“一個和諧的局面”。
論壇傳真
在“中國土地交易促進聯(lián)盟”第二次籌備論壇上，土地收儲機構(gòu)、開發(fā)商、投資企業(yè)以及規(guī)劃、策劃機構(gòu)的代表就土地市場的走向、供需雙方的關(guān)系以及聯(lián)盟的成立問題紛紛發(fā)表了各自的意見、建議。
話題一：
二三四線城市如何吸引房地產(chǎn)投資？
“服務”是推地的保障
合肥是一個內(nèi)陸城市，城市資源也不占優(yōu)勢，但是我們服務做得比較好。第一個就是要快，大連萬達6月18日在合肥市拿了100多畝地，在7月11日就進行了開發(fā)；第二是打造陽光地產(chǎn)市場，從2007年以來，合肥市市委、市政府組織相關(guān)部門，先后在福州、上海、南京、北京等地進行廣泛推介土地，收到一定成效。
——合肥市土地有償使用服務中心主任 吳厚兵
迫切需要聯(lián)盟協(xié)助推地
我覺得“中國土地交易促進聯(lián)盟”應該馬上成立。文登南海是個小城市，但既瀕臨海邊，又有豐富的土地資源，有12公里的金沙灘，并且是處女地沒有開發(fā)。我們希望這7萬多畝土地由土地促進聯(lián)盟負責向大家推薦。
——山東文登南海管委會副主任 王新華
請關(guān)注晉中
晉中市現(xiàn)在要主推晉中北部新城，它位于太原和晉中中間，離太原機場只有10分鐘車程。北部新城一期規(guī)劃是7.6平方公里，已經(jīng)通過山西省政府批回土地將近1000畝，這一塊土地從2000年開始晉中市政府已經(jīng)投入500多億元，目前已實現(xiàn)了六通一平。
——山西晉中市土地收購儲備中心主任 武時春
讓專業(yè)人士參與土地交易
一個地方要發(fā)展起來，要靠三點：第一是境界要高，高瞻遠矚，不急功近利，為老百姓服務；第二，區(qū)域發(fā)展需要專業(yè)人士參與，地方政府在招商引資上應該通過機制創(chuàng)新，使第三方包括中介方參與到土地交易過程當中來；第三，發(fā)展不能僅僅局限于房地產(chǎn)，還要跟當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)合在一起，只有樂業(yè)才能安居。
——中實集團總裁助理 田耕
應建立城市投資評估體系
我們很希望“中國土地交易促進聯(lián)盟”這個平臺盡快搭建起來，希望不光是提供信息，還要包括評估。可以建立一個城市投資等級體系，分為一、二、三、四、五個等級標準，按順序排序。因為各個企業(yè)發(fā)展側(cè)重點是不一樣的，這個體系建立起來，對于企業(yè)、聯(lián)盟來說都是實實在在的。
——北京金隅嘉業(yè)投資發(fā)展部經(jīng)理 姜新萍
區(qū)域定位很關(guān)鍵
每個區(qū)域?qū)ふ叶ㄎ环浅ｊP(guān)鍵，只有通過規(guī)劃，把城市定位和城市構(gòu)思及設(shè)計真正地實現(xiàn)，并指導合理開發(fā)，開發(fā)商才會愿意進來，土地才可以升值。
——高策地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事總經(jīng)理 車輪
規(guī)劃弊病亟待根治
我在實際工作過程當中發(fā)現(xiàn)，我們所有的開發(fā)區(qū)也好，新拓展的城市土地也好，都需要對原有的規(guī)劃進行調(diào)整。政府部門拿著3年前制定的控制性規(guī)劃去招商，所有指標都會出問題。這就產(chǎn)生一個矛盾，要么政府帶頭突破所有控規(guī)，要不就是規(guī)劃管理部門強行執(zhí)行這個指標，使你招商費勁。
——五合國際董事總經(jīng)理 陶滔
話題二：
開發(fā)商如何在二三四線城市找地？
找到適合自己的城市
開發(fā)商在選擇二三線城市之前，首先要對自己的公司有非常全面的認識，因為不同的企業(yè)有不同的產(chǎn)品線，包括核心競爭力等等。每一個企業(yè)盈利模式和開發(fā)的優(yōu)勢以及長項是不一樣的。進入二三線城市一定是戰(zhàn)略導向型而不是機會導向型。
——金融街控股有限公司投資發(fā)展部經(jīng)理 田增潤
關(guān)注改善性需求
當大多數(shù)城市處于產(chǎn)品供大于求的情況下，選擇那些住宅產(chǎn)品將要面臨升級換代的地方可能更合適。
——融僑集團北京公司總經(jīng)理助理 葉興嶸
消除開發(fā)商的不信任感
對于鐵嶺這樣的三線以外的城市來說，我們作為民營背景的一級開發(fā)商，在前期很直觀地發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不信任我們。所以我們后期逐漸調(diào)整策略，每一次做招商活動的時候，跟開發(fā)商接洽時會把政府人員拉上，用這種手段消除開發(fā)商對你身份的信任問題。
——鐵嶺財京投資有限公司營銷總監(jiān) 冉啟輝
給開發(fā)商成熟的“林子”
很多開發(fā)商選擇的時候?qū)嶋H上他們也是有取舍的，也會講究時間順序，看到哪片“林子”比較熟，他們會選擇先進入。我們對政府和開發(fā)商有兩點承諾。對政府要做到雪中送炭，把政府修不了的路在3年到5年的時間里實現(xiàn)；對于開發(fā)商承諾，我們在每一個新城策劃當中有不同的策劃特點。
——濱海團泊新城控股有限公司總經(jīng)理 胡繼東
兩類城市是發(fā)展重點
從我們的觀察來看，我們提出兩個標準。第一，從城市開發(fā)的角度看，現(xiàn)在已經(jīng)從單獨的空間領(lǐng)域拓展階段，逐漸過渡到以一線城市為主，以整個城市群共同支撐經(jīng)濟發(fā)展的階段，把一個點變成了一個群、一個區(qū)域，就是我們說的經(jīng)濟圈。現(xiàn)在一些經(jīng)濟圈里面很多二三線城市增速往往比一線城市要快，這些城市是我們優(yōu)先選擇的重點。
第二，從首位度標準來看，其實就是3個指標：人口、經(jīng)濟、城市專屬資源。比如長沙，處處是商圈，吸引了周邊很多人過來，人群吸附能力很強。再比如青島、大連等濱海城市有城市專屬資源，這種城市也是應該首先考慮的。
——華高萊斯投資顧問 王琪
讓資源進行有效對接
針對“中國土地交易促進聯(lián)盟”，我建議各類的開發(fā)形式、開發(fā)內(nèi)容，在通過這個平臺聚合的前提下盡可能地有主導的模式和方向。二三四線城市的核心問題是城市更新或者說功能改造，包括商務、商業(yè)、高端住宅等，這里面有很多共性的東西，如果對這類信息有所設(shè)定，就能有效找到資源方和投資方，使資源可以進行有效地對接。
——上海同土智方城市運營機構(gòu)總經(jīng)理 黃開杰
話題三：
土地供應與城市建設(shè)如何同步
當前供地存在短板
當前我們土地供應當中問題很多，一是土地供應不均勻、不均衡，大多集中在一線城市，集中于一些土地增值比較高、比較快的區(qū)域或地塊。二是真正供地的效率以及供出去的土地轉(zhuǎn)變成房屋的效率都存在問題。
現(xiàn)在企業(yè)關(guān)注的都是一些大城市的土地，實際上針對房地產(chǎn)，在一些二三四線城市，還有很多增值效果不是特別明顯的或者說現(xiàn)在不是特別明顯的、購買力相對比較弱的一些地方，發(fā)展?jié)摿Ψ浅４螅绻麖谋容^長遠的角度來看，應該去投資。
組建“中國土地交易促進聯(lián)盟”是一個非常好的事情，我希望不僅僅是關(guān)注于房地產(chǎn)運作、土地的供應本身，我覺得應該更關(guān)注如何有利于社會發(fā)展，從這個角度來做，獲得各方的支持會更多一些。
——中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師 鄒曉云
跟緊城鄉(xiāng)用地統(tǒng)籌步伐
在調(diào)整城鄉(xiāng)用地統(tǒng)籌上面，將出現(xiàn)從“三七開”往“四六開”調(diào)整的趨勢。現(xiàn)在實際上全國城鄉(xiāng)建設(shè)用地面積是“三七開”，即30%是城鎮(zhèn)建設(shè)用地，70%是農(nóng)村建設(shè)用地，未來到2020年調(diào)整到“四六開”，即40%在城鎮(zhèn)，60%在農(nóng)村。
這就要求在改革征地制度方面，需要嚴格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制，依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價的原則及時給農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織合理補償，解決好被征地農(nóng)民的就業(yè)、住房和社會保障問題。此外，在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃范圍外，批準占用農(nóng)村集體土地用于非公益性建設(shè)項目。
“中國土地交易促進聯(lián)盟”在未來是非常好的信息平臺，當然最好能和土地管理法修改結(jié)合起來，這樣可能會更好。
——中國人民大學公共管理學院副院長、土地規(guī)劃中心主任 嚴金明
聯(lián)盟發(fā)展需要智囊團
今后國家的城市化發(fā)展要走向區(qū)域性經(jīng)濟發(fā)展，試驗田可能首先在長三角運作。區(qū)域性經(jīng)濟發(fā)展能夠?qū)崿F(xiàn)城鄉(xiāng)共贏，必須要有中心城市，中心城市主要擔負的責任是社會發(fā)展和軟件建設(shè)，必須有中央授權(quán)。
城市綜合體在我們國家目前來講，在上海、深圳、北京做得都比較成功，但是大多數(shù)局限于商業(yè)、商務、酒店，公寓以及住宅這一塊。
對于剛剛啟動城市綜合體建設(shè)的這些城市，比如說沿海城市，可以做小型的綜合體，根據(jù)城市區(qū)域特色來做功能定位，具體情況具體分析。
“中國土地交易促進聯(lián)盟”應該在理事會里面吸納一些大的開發(fā)商，畢竟它們用地量很大；聯(lián)盟的智囊團第一要形成，第二要真正發(fā)揮智囊團作用。
——中國城市發(fā)展研究院常務副院長 章惠生
