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2024年11月24日
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供給減少了，需求同時也在減少，首尾雙雙失重，樓價回調之壓力無比巨大。土地交易流拍頻繁，成交率一直往下掉，開發商不拿地、少拿地，決定了新 增供給量的迅速萎縮。這是供給的變化。至于需求減少，更是頹然之勢，調控壓抑了炒買資本，非良性需求一經敲打，整個市場的動力也就不復從前，速度放慢不 少。在這兩重因素夾擊下，供方只好將全部精力集中到消化庫存上面。眼下價格的變化，說到底，還是一個市場去庫存化的表現。
按理，需求減 少，供給也減少，價格該隨之走向新的相持性的均衡。可是新的相持局面久不出現，市場還在持續失衡。那只能解釋為：比之于供給，需求的收縮程度更甚。據此來 看，整個市場確已趨向于需求導向型，價格便不再能維持于既往水平。進一步說，價格究竟怎樣走，取決于供需兩者的變化程度誰重于誰。
因這 里存在供需永遠無法同步同量持平的情形。譬如有機構分析，數年前市場進入黃金期樓價炙熱背面的供求勢態，采取了3：1的比例分割，指當有三個需方爭搶一套 房子時，價格必然蹦得老高。若據此論，則今天供求形勢已倒置成了1：3，一個需方被三個供方爭搶。這個不同步規律，使得價格只能往下走。就算你停止土地購 入，停止開發新項目，也無法轉眼消化手中的庫存。形勢難測，庫存可能變成積壓，積壓可能變成過剩，特別是對那些之前一味想囤地囤房以求投機坐利的供方，就更是如此。畢竟不像別的商品，房屋的供給不像工廠里的流水線操作，可隨時抽掉幾件東西。不拿地少拿地緩開發少建設只是后來決策，改變不了積壓的現實。
短期如此，那么長期呢？當庫存大致清倉之后，市場關系重新確立，價格又會怎樣呢？會不會又彈上去？鑒于往昔治而后又亂的現象，這樣的擔憂并非沒有根據。 但如果保障房和政策房兩個系統假以時日能鞏固與健全，成為一大基礎與依托。這個后果就不會出現。因民生性住房工程一旦有了規模并覆蓋到位，將分流很大一部 分需求，則市場上的壓力定會驟減，這個分流量越大，市場就會越平穩冷靜，業經回落的價格也會被穩定住。
可見供給結構調整已是必然。放眼樓市調控，核心部分乃是要去投機去泡沫。只要擠掉了泡沫，價格無有不降之理。炒買投機行為，是對國民財富和經濟的掏空。任之一味頑逞，中國經濟將無有前程。數年來，土地供應并不因招拍掛而 壓縮，反是源源不竭，到處開工，供給早已超過了正常的市場界限，卻不知真實需求已越來越少。這在二、三線城市表現尤其明確。雖說當下的這個消腫過程，不是 一兩年可完成，但在達到之日，就必倒逼得大家都腳踏實地找方向謀發展布局經濟，相應的，樓價的下行在今日只是一個開端，在日后也將是一個很好的度量儀。
說價格會長久保持下行之勢并對經濟全局調理有利，是因為這可促成一個現實，就是警醒所有參與市場的供方都能主動為去一個大的庫存積壓而求得解決辦法。由于總的需求是有限的，價格終會掉落，不存在瑰麗神話。
為什么說總的需求有限？當下的情況，是被一個看似需大于供的假象所掩蓋。以二、三線城市為例，蓋起了那么多樓房，是要有人住的，若沒有人住，就充滿了商業風險。不錯，中國正在迅速城市化，只是中國的城市化不是人口遷徙的決定性動力，乃是與勞動力跨地域流動互為因果與推力。這種人口流動具有大不確定性，是一種過程間的事物，來去自由，不等于落戶扎根，不過是一種資金物力上的往回輸送。在這種狀況下的人口遷徙，怎么可能支撐得了一個二、三線城市畸高的樓價？
至于人口總量增長因生育政策的約束而下降更是不言自明的現實。就算當下仍有極龐大的人口基數，可中國正逐漸進入老齡化社會，更新換代的置業頻次不可能過快過高過密。據官方的統計數據，目下城鎮居民住房自有率已高達70%上下，那顯然以后的新增住房需求口徑只能越收越窄，強勁持久的理由也不存在。
中國是一個地域廣博的國度，疆域遼闊的好處，是處處可為“家”，再大的需求最后也要被分散掉。我們現在正從東到西、由南而北地推動若干經濟帶和區域規 劃，這些經濟樞紐區域規劃若趨于成熟，產業結構優化，人口素質提升，機會捕獲率增加，則勞動力集中度失衡和人口遠途奔波所致資本游動會被稀釋，過度集中的 人力資本也隨之出現了結構性的變化，住房需求或將被進一步攤薄。
再看土地供給。若光就房地產建 設來講，土地資源其實始終很充裕，很多人的擔心擔錯了地方。舊城改造沒有空間，規劃跟進，還可以向外圍擴展，去建新城。況且，此后土地管理機制的改革創新 勢在必行，放量必不會少。相對于有限的需求而言，蓋房子住人，土地沒有供不了的。照這樣的趨勢推斷，誰能說樓價還將長期堅挺？
