將地價(jià)抬升歸罪于政府是開發(fā)商的“自作聰明”
時(shí)間：2012-01-26 20:38:08
來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
1月15日國(guó)土部發(fā)布的全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告稱，“2011年第四季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市的綜合地價(jià)環(huán)比、同比增速較前一季度呈整體放緩態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)率為負(fù)的城市持續(xù)增多。其中，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的間接影響，全國(guó)住宅平均地價(jià)環(huán)比增幅跌落至零?！备鶕?jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2011年第四季度全國(guó)綜合地價(jià)環(huán)比增速較前一季度下降1.04個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四個(gè)季度回調(diào)；同比增速較前一季度下降2.43個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)季度回調(diào)。(1月16日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》)
毫無疑問，出現(xiàn)上述情況的重要原因之一是，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商買地的熱情普遍銳減。換言之，在一定程度上，是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商自己拉低了地價(jià)。
多年來，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、商用專家等既得利益者在內(nèi)的不少人，幾乎一直都在說，地價(jià)的攀升、土地財(cái)政的存在，推高了房?jī)r(jià)，而其中土地財(cái)政又被視為高房?jī)r(jià)“元兇”。更有甚者，將一切的罪責(zé)都推在了政府身上。
地價(jià)的攀升、土地財(cái)政的存在，確實(shí)影響著房?jī)r(jià)。但是，地價(jià)、土地財(cái)政與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系究竟是如何形成的呢？
眾所周知，新中國(guó)成立后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)實(shí)行的是無償、無限期、無流動(dòng)的行政劃撥式的土地使用制度。改革開放后，為了克服行政劃撥土地使用制度帶來的種種弊端，中國(guó)在城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度方面進(jìn)行了一系列改革。1988年4月12日，七屆人大一次會(huì)議通過的憲法修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。隨后，《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)一步確立了土地使用權(quán)出讓制度。通過一系列法律法規(guī)的制定實(shí)施，到上世紀(jì)90年代初，我國(guó)完成城鎮(zhèn)土地使用制度改革，建立起了有償、有限期、可依法進(jìn)行交易的土地使用制度。然而，這種以協(xié)議出讓為主要形式的土地出讓方式存在著一系列問題。譬如，由于存在缺乏競(jìng)爭(zhēng)、權(quán)力尋租、市場(chǎng)秩序不規(guī)范等問題，以致產(chǎn)生了嚴(yán)重的價(jià)格扭曲和低價(jià)出讓等現(xiàn)象。
簡(jiǎn)言之，中國(guó)實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度之初，地價(jià)是偏低的。而這顯然是房地產(chǎn)開發(fā)商和地方某些決策者進(jìn)行暗箱操作的結(jié)果，土地財(cái)政也就此生發(fā)。
為了盡可能地避免低價(jià)出讓國(guó)有土地等問題，也為了確保國(guó)家的財(cái)政收入，2002年5月，國(guó)土資源部發(fā)布第11號(hào)令，頒布實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地的經(jīng)營(yíng)性用地必須通過招拍掛方式出讓。2004年，國(guó)土資源部頒布第71號(hào)令《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年8月31號(hào)以后所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度。至此，中國(guó)國(guó)有土地使用的招拍掛制度正式確立。
從常識(shí)判斷，如果切實(shí)依照招拍掛制度操作，則定然是哪個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商出價(jià)高，哪個(gè)開發(fā)商就可以拿走相關(guān)地塊的使用權(quán)。也就是說，恰恰是房地產(chǎn)開發(fā)商之間的相互競(jìng)爭(zhēng)抬升了地價(jià)。如此這般，客觀上也增加了政府的土地財(cái)政收入。當(dāng)然，這里面往往也有地方政府的主觀努力。可是，即使地方政府想把地賣個(gè)高價(jià)，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不去競(jìng)買，那么高價(jià)地還會(huì)繼續(xù)存在嗎？由此可見，招拍掛制度本身也有其缺陷。
僅就現(xiàn)實(shí)而言，確實(shí)是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商自己抬升了地價(jià)。結(jié)果，開發(fā)商為了盈利，就大肆宣稱其開發(fā)成本很高，而地價(jià)系“元兇”，甚至劍指土地財(cái)政和政府。然而家喻戶曉的是，這些年來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于不折不扣的暴利行業(yè)，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商都賺了個(gè)盆滿缽滿?？墒俏覀兛吹剑簧俜康禺a(chǎn)開發(fā)商，卻正像住建部政策研究中心副主任王玨林所講的那樣，在“吃肉罵娘”。
一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本確實(shí)不低。但是，影響房?jī)r(jià)的因素不完全是成本。譬如，2011年下半年以來，北京、上海、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)明顯下降。2011年10月之后，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海多個(gè)樓盤的降幅高達(dá)20%至40%。2011年年底，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的老大萬科旗下有的樓盤降幅也達(dá)20%以上。毫無疑問，其開發(fā)成本未變，但是房?jī)r(jià)卻下降了。
由此可見，以前是房地產(chǎn)開發(fā)商自己抬升了地價(jià)和房?jī)r(jià)，現(xiàn)在也是其自己降低了地價(jià)和房?jī)r(jià)。然而，“聰明過人”的房地產(chǎn)開發(fā)商、商用專家等既得利益者，以及其他一些“自作聰明”者，卻對(duì)這一現(xiàn)實(shí)“視而不見，聽而不聞”。只是，作為被高房?jī)r(jià)折騰得苦不堪言的億萬普通民眾，應(yīng)該有個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)了。
