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2024年11月24日
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唐學鵬
國土資源部部長徐紹史近日稱，2012年要“在部分地區由省級人民政府審核同意并報部批準后，開展集體建設用地建設租賃住房試點”。據悉，北京、上海兩地已獲批準。
近年來，中央政府關于保障房建設的要求，與地方政府惜地情緒、對保障房的投入不足之間的張力時隱時現，令地方上的保障房完工承壓。不僅如此，隨著城市用地 的不斷減少，保障房的數量也遠遠不能滿足城市低收入人群的需要。因此，現在準備試點的農村集體用地建設租賃房試點，被看做是緩解保障房建設壓力的一大舉 措。有專家就說，之前只用城市用地來建設保障房，成本太高以至于地方政府動力不足，而將農村集體用地納入，則會大大降低保障房建設的成本，以更好的完成地 方的保障房建設任務。
坦率地說，這項試點不應只被當做是為了緩解城市保障房建設壓力而進行的。應該將此試點看做是農村集體用地與城市用地同權同價的第一小步。不過，這也說明， 現實在不斷緊逼著改革，實質比形式展現出更具生命力的態勢。未來，希望試點能向縱深發展，更充分地實現農村集體用地與城市國有土地同權。
長期以來，在城市化過程中，農村集體土地沒有享受到與城市國有土地相同的權利，并且，經過地方政府的“騰挪”，將農村集體土地以“建設”的名義低價征走， 然后將其性質變為國有土地，進入土地市場招拍掛。這其中，城市政府享受了高額的土地收益，而農民卻被以低廉的價格打發掉。隨著老齡化社會和人口紅利的不斷 萎縮，農民的合法權益保障不斷地被提上日程。
對于落實農民土地產權，現時正在推進的土地管理法修法正在積極探索之中。中央職能部門此次推動的集體土地建租賃房試點也是一種積極的探索。落實農民土地財 產權真正的阻力在于大大小小的各級地方政府。在很多地方，農民被趕上樓房，此類征地、拆遷糾紛不斷激化。失地農民在城市打工又因為身份問題而難以融入。農 民的土地財產權如果不能被很好的保障，那么會引發一系列養老問題、社會穩定問題等。
而在現行的激勵框架下，地方政府沒有太大動力去保障農民的財產權，作為主體利益強烈的“經營城市”的主角，他們最優的經濟選擇是從農民手中拿到越多的地才 好。而至于地方上所需承擔的民生保障投入，是越少越好。這也正是目前準備進行的農村集體用地建租賃房試點改革，帶有試探性、不徹底性的主要原因。
落實農民的土地財產權，已經超出了“三農問題”的范圍，現在它帶有了更多的城市化的屬性色彩，甚至關系到城市化的成敗。因為，在各地不斷探索的消除城鄉二 元結構的改革方面，無論是城市一律取消農民戶口，又或是城市允許農民在務工城市參與居委會選舉，還是允許農民積分入戶城市，這些改革都只是表層的，它們共 同需要深層次的農民土地權益來支撐，否則，農民的權益無法保障，城鄉統籌都是空談，城市化也只能停留在“物的城市化”狀態而已。
