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2024年11月24日
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目前，樓市調控效果開始顯現，房地產市場出現了量價齊跌的勢頭。國家統計局12月發布的數據顯示，11月份，全國商品房銷售面積同比下降1.7%，商品房銷售額同比下降1.2%。此外，10月份，70個大中城市中，房價環比下降的城市有34個，持平的城市有20個。
這個時候，更是要堅持樓市調控不動搖。樓市調控的關鍵，就是堅定不移地控制投機、投資性購房需求，特別要加快建立控制不合理購房需求的長效機制。
投機、投資性購房需求是不合理購房需求，會加劇房地產市場波動，導致房價大漲大落
我國投機、投資性購房需求旺盛。由于投資實業面臨的困難較多，風險較大，投資者看好房地產。投機、投資性購房主要看房價走勢，一旦房價走高，需求就會迅速擴張。在需求強烈擴張的推動下，房價就會迅猛上漲并引起購房需求進一步擴張，房地產市場泡沫由此產生，在房地產泡沫擴張及破滅過程中，房地產業的發展環境會嚴重惡化。
投機、投資性購房需求會嚴重威脅房地產業的健康發展。從歷史經驗和國際比較看，投機、投資性購房需求穩定性都比較差，而房地產業發展則需要一個穩定可持續的市場環境。投機、投資性購房通過迅速推高或降低房價，嚴重擾亂市場環境，對房地產業健康可持續發展危害極大。房地產建設周期比較長，一般要1—2年。當房價由于投機炒作猛烈上漲時，開發商往往難以相信房價高企會持續1—2年之久，因此也就難以下決心用很高的價格買地，用很高的成本建房，房地產建設速度就會趨緩。
投機、投資性購房需求會加大金融風險。如果房價由于投機、投資性購房活動而大起大落，就會給金融業帶來風險。房價快速上漲時，會助長高風險按揭貸款大量發放，助推金融創新產品迅速增加，金融杠桿化程度快速提高；房價快速下降，使金融不良資產大量增加，資金鏈條發生斷裂。這次國際金融危機最核心的現象就是房地產泡沫和金融泡沫交互影響，快速破滅。從我國情況看，房價快速上漲還可能引起土地財政膨脹，房價下降則會導致地方政府債務風險加大。
我國房地產業發展市場需求潛力巨大，不必依靠投機、投資性購房需求
我國實現現代化的一個重要目標，就是使十幾億中國人的居住水平接近或者達到發達國家水平。到2010年末我國城鎮人均住房面積為21.8平方米，居民居住改善的空間還具有很大潛力。如果考慮到城鎮化水平提高的因素，大約還將有3億左右的農民變為城鎮居民，城鎮住房需求會進一步擴大，住房總面積大約相當于目前的3倍左右。按照2007年以來年均竣工住宅面積7億多平方米計算，滿足這些居住性需求，需要30多年的時間。因此，依靠居住性購房需求，即剛性和改善性購房需求，完全可以支持我國房地產業持續較快發展。我國房地產業發展不必依靠投機、投資性購房需求。
控制投機、投資性購房需求應加快由政策模式轉向制度模式。到目前為止，控制投機、投資性買房需求主要是依靠政策手段，包括經濟的和行政的手段。雖然取得了明顯效果，但也存在一定缺陷。一是控制力度不易持久，隨著房地產市場的變化，政策需要進行調整，而投機、投資性購房需求就會重新活躍。二是可能會波及居住性購房需求，例如目前對按揭貸款的管理措施、限購措施等，對改善性購房需求就可能產生影響。從根本和長遠上控制投機、投資性購房需求，最重要的是加強制度建設，這會給房地產政策調整完善提供更大空間，給支持居住性購房需求提供更大政策空間。
樓市制度模式建設的重點是弱化住房的投資屬性。最重要的是開征房產稅和房產利得稅，對過多占有住房者征稅，對買賣住房獲得的利潤征稅。提高過多占有住房的成本，壓縮住房買賣的獲利空間。在加快制度建設的同時，對居住性購房需求應從政策上積極支持和引導。包括放寬以致取消限購政策和對按揭貸款的行政性管理措施等，使剛性、改善性等居住性購房需求加快釋放，成為房地產市場的主導力量，提高房地產市場需求增長的穩定性和可持續性。（國務院發展研究中心宏觀部研究員 張立群）
