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2024年11月24日
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觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：我們統(tǒng)計(jì)了大部分的上市房企，發(fā)現(xiàn)有一些房企已經(jīng)提前完成了年初的目標(biāo)，另外有一些房企雖然目前還沒(méi)有完成，但差的也不會(huì)太 遠(yuǎn)，也就是說(shuō)企業(yè)的銷售狀況沒(méi)有預(yù)期差。這是因?yàn)檎叩臏笮赃€沒(méi)有完全體現(xiàn)嗎？還是真的是去年銷售太好導(dǎo)致部分業(yè)績(jī)今年才入賬的結(jié)果？
巴曙松：兩個(gè)因素都有。一方面可能是銷售的滯后，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)肯定在區(qū)域布局和產(chǎn)品布局上做了調(diào)整。比如說(shuō)可能在限購(gòu)的一線城市里面沒(méi)有那么多銷售，估計(jì)進(jìn)一步向三、四線城市轉(zhuǎn)移，或者在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上做了調(diào)整。這些做了調(diào)整的企業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)銷售狀況可能比較好一些。
再一個(gè)，調(diào)整時(shí)期往往是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)集中度都提升的時(shí)期。整合并購(gòu)會(huì)非常活躍，小的公司被并購(gòu)或者退出市場(chǎng)，實(shí)際上使得跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)的大公司應(yīng)對(duì)沖擊的能力大一些，所以顯得整個(gè)行業(yè)集中度會(huì)提升一些。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在既布局三、四線城市，又加大投入于商業(yè)地產(chǎn)，是否擔(dān)心一二線城市住宅的泡沫會(huì)擴(kuò)散到三、四線城市或者商業(yè)地產(chǎn)上嗎？
巴曙松：對(duì)于部分地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，往三四線發(fā)展有可能是對(duì)的，但當(dāng)大量的地產(chǎn)商都從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和三、四線的時(shí)候，就要非常謹(jǐn)慎，要預(yù)防形成新的一種泡沫。原因就是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的要求和住宅開(kāi)發(fā)有很多不同，比如商業(yè)地產(chǎn)占用的資金規(guī)模大、期限長(zhǎng)。
而且商業(yè)地產(chǎn)主要的能力不僅僅表現(xiàn)在設(shè)計(jì)建設(shè)方面，可能還有后期運(yùn)營(yíng)能力，與相關(guān)商戶的良性互動(dòng)，建立良好的商業(yè)氛圍的能力要更強(qiáng)，實(shí)際上很多開(kāi)發(fā)商并不具備這些能力。所以貿(mào)然轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，我們也看到既有一些成功的案例，也有一些失敗的案例。
那么，三、四線城市的發(fā)展，其實(shí)也是未來(lái)我們國(guó)家整個(gè)城市化的進(jìn)程，所以要怎么看這個(gè)城市化的布局。從趨勢(shì)上來(lái)看，隨著城市群的形成，圍繞著城 市群的概念來(lái)進(jìn)行布局可能更可行。未來(lái)中國(guó)城市化可能還會(huì)向幾個(gè)大的城市集中，一些大的城市會(huì)形成大城市集群，相應(yīng)的會(huì)在大城市周邊形成衛(wèi)星城，甚至形成 一個(gè)城市集群。
所以，圍繞著大城市的城市集群來(lái)開(kāi)發(fā)，大城市周邊的二、三、四線城市可能有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但是像中西部或者三、四線城市，雖然可能沒(méi)有限購(gòu)的壓力， 但很可能缺少需求和市場(chǎng)的動(dòng)力。因?yàn)閺默F(xiàn)在中西部的那些三、四線城市來(lái)看，整體的購(gòu)買力有限，所以房企的布局還是得圍繞整個(gè)國(guó)家城市化的進(jìn)展，未來(lái)從城市 集群的角度圍繞大城市來(lái)布局的可行性更大一些。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在有很多的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向能源礦產(chǎn)等方面進(jìn)行投資，您怎么看房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的這種投資轉(zhuǎn)移？
巴曙松：房地產(chǎn)行業(yè)最高速發(fā)展的階段已經(jīng)接近尾聲，暫時(shí)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的階段，但也還有很大的發(fā)展空間，只是發(fā)展比較平穩(wěn)的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)?shù)淖鐾顿Y調(diào)整可以理解，就好像我們看到現(xiàn)在一些活躍的發(fā)展商也是在1999年房改時(shí)候進(jìn)入的。
房企投資要轉(zhuǎn)向新產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，可能要找一些相關(guān)的領(lǐng)域，比如像進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候一樣，市場(chǎng)未來(lái)的空間很大，而且順應(yīng)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)順應(yīng)了房改、城市化加速的這個(gè)大趨勢(shì)。
房地產(chǎn)行 業(yè)現(xiàn)在進(jìn)入平穩(wěn)期，房企投資可能就要找一個(gè)類似于當(dāng)年房地產(chǎn)的這樣一個(gè)行業(yè)，而且還要做進(jìn)一步細(xì)致的分析。比如說(shuō)礦產(chǎn)，礦產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的知識(shí)，從開(kāi)發(fā)到基礎(chǔ) 設(shè)施，包括最后的消費(fèi)、用戶、企業(yè)之間的聯(lián)系，都需要和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完全不一樣的知識(shí)儲(chǔ)備。所以這是房企自己的考慮，我覺(jué)得企業(yè)還是要從自己成長(zhǎng)的歷程里面 去增加這些經(jīng)驗(yàn)，選擇進(jìn)入當(dāng)初房地產(chǎn)那樣的新興行業(yè)。
