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2024年11月24日
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觀點地產網李寧 剛結束不久的中央經濟工作會議明確強調了明年房地產調控不放松，與此同時，也提出了房產稅的擴大化趨勢，在此基礎上，用房產稅來替代限購等調控的觀點喧聲漸起。
就當前房產稅的展望以及房地產市場下一步的何去何從，觀點地產新媒體近日采訪了全國人大財政經濟委員會副主任委員尹中卿。
尹中卿認為，房產稅是目前條件下唯一能夠解決把房子作為投資品和投機品的一個主要政策。同時，房產稅也會使地方有固定的收入來源，減少對土地財政的依賴。
所以，目前房產稅推出的時機已然成熟，而且物權法也已經制定了，其中就包括不動產登記法，但政府一直沒有決心。
對于上海和重慶實施房產稅的成效，尹中卿指出，施行的效果不是特別好。現在有關部門最擔心的就是基礎統計信息不健全，第二就是社會信用不發達。但這都不是問題，都可以逐步去完善。
尹中卿舉例，在稅種上的設計，最主要就是要對增值的這部分要納更高的稅。這個房子買的時候是30萬，現在賣了100萬，那可以對70萬的利潤部分征稅，臺灣當成奢侈品征收，香港也是這樣。
而針對房地產調控當前面臨的主要壓力，尹中卿坦言，從某種程度上說，就是開發商綁架了地方政府和銀行，很多地方政府從心里來說是不愿意的，這一輪調控堅持不下的重要原因還是地方政府在陽奉陰違。
至于下一步房地產調控該走向何方，尹中卿強調，中央政府應當堅定不移地堅持房地產調控政策不放松，一定要把樓價壓住不能漲，起碼在適當的時候讓它回歸到理性的價位。
但他同時也稱，合適的價位是抑制它不要漲，特別是房價過高的地方，過高的樓盤要理性回歸。如果說下降過大，那對所有人都不利。
以下為觀點地產新媒體對全國人大財經委副主任委員尹中卿的采訪實錄：
觀點地產新媒體：中央經濟會議提出了房產稅明年可能要在全國擴大，您怎么看待這樣的表態？
尹中卿：中央經濟工作會議提出這是一個明確的辦法，但我不知道你去過上海和重慶沒有，我去看過，施行的效果不是特別好。有關部門最擔心的就是基礎統計信息不健全，第二就是社會信用不發達。但是我認為這些都不是困難，主要是缺乏一個決心。
房產稅不是不能推，我覺得是可以的，并且可以逐漸完善。只要去做本身就是進步，假如不做，就算再過30年也還不具有開征房產稅的條件。
所以我認為關鍵是決心，目前完全可以做。而且，物權法也已經制定了，其中就有不動產登記法。
觀點地產新媒體：具體該如何實施呢？國外或其他地方有沒有比較好的可以作為參照？
尹中卿：最主要就是增加交易成本，當然有些人認為不公平，比如有人想把60平米的賣掉，再買個100平米的，這樣就得多交交易稅。
其實在稅種上的設計，最主要就是要對增值的這部分要收更高的稅。你這個房子買的時候是30萬，現在賣了100萬，那只需要對70萬利潤部分征稅，臺灣當成奢侈品征收，香港也是這樣。
我覺得在稅收上還是可以解決一些問題，而不能靠現在的限購，要用市場辦法來解決房地產問題。
我前不久曾經發表一篇文章，《樓市、股市下一步何去何從》。我認為目前不能救樓市，要把中國住房制度的改革，城市化的途徑，城鄉協調發展一起來考慮。
現在是新進入城市的新居民的住房怎么保障？重慶提出來是要三件衣服不脫，還要再加五件馬甲。
新居民的承包地、宅基地和林地如果不退是拿不到城市保障房的，這樣不公平。并且，我們國家現在的國情和國力也保證不了這么多的農民都到一線大城市去住。
所以，我覺得這些都要一起來考慮，包括我們的住房制度改革到底怎么改，取消了實物分房，貨幣分房，貨幣補了嗎？
另外，在一線大城市，政府就給一點住房公積金，什么時候才能買到房子？所以，這些問題我覺得要統籌考慮，然后再輔助于保障房建設。
觀點地產新媒體：但是3600萬套保障房，有許多學者認為這么大的量是一種“大躍進”，您認為呢？
尹中卿：實際上是這樣，保障房當時的提出，是既想壓房價又想保增長，政府怕對房價下壓會影響到房地產的開發投資，因為地產在國民經濟中占的地位確實很重要。
所以，政府想把這些減少的部分房地產投資由中央、由地方政府補上來，這就是保障房，就是從供給方面來釜底抽薪，能夠能解決樓價，我覺得它的原意是這樣的。
而且，我們在上個世紀進行住房制度改革的時候，就提出來要施行多層次的住房供給體系，對于低收入者要用這種經濟適用房和保障房來滿足他們的住房需求，這也是符合這些政策。
問題是我們在現在的這種情況下要多大的規模？保障到什么層次才是政府的保障范圍？
除了低收入者，還有中低收入者，總有一個夾心層。那政府能夠保證的是什么呢？我覺得對于一個城市來說保障的應該高一點，但對于中國這么大一個范圍，確定這樣的一個保障房系統是很復雜的一件事情。
3600萬套能不能有這么多資金去建設？這目前還沒有著落。今年才1000萬套開工，政府才拿出7000億，但實際上需要1.3萬億。
現在這些錢到底從哪里來？也就是說你靠政府投資，政府沒那么多錢，想吸收社會資金，沒人愿意干這種賠本買賣。所以，這3600萬套保障房，資金能不能保障？
再一個，現在保障的范圍這么大，3600萬套不僅僅是廉租房，還有低租房，還有經濟適用房，還有廉價商品房，然后還有城鎮的棚戶區改造。所以，這個范圍太廣泛了，保障房體系本身內容規范，保障的范圍這么廣泛，這也超出了政府的責任邊界。
當然，十月份人大對國務院進行專題詢問的時候，姜偉新部長也講了今年末可以開工多一點。因為，保障房需要兩三年才能建成，今年的保障房實際上我們本屆政府肯定是建不完了。今年開工的明年還要再繼續建，明年再開工1000萬套肯定承擔不了。
其實，今年剛開始是由于我們前些年保障房沒有跟上，所以就多一點，今后要結合十二五的中期評估來決定到底能建多少。
盡管3600萬套保障房是列入十二五規劃的一個約束性指標，但這還需要結合實際情況。所以，到底建多少套肯定要適應當時的財力，而且不能增加債務，這樣才能保持經濟不因開發商不投而下來。
因此，對于保障房供給和需求都有很多問題需要研究，我覺得需要從長計議。首先要明確保障房的責任邊界、土地供應、資金投入、籌措、建設、配租，然后包括后面的轉賣和上市等利益的分配都應該有一套的管理辦法，但現在我們一條都沒有。
觀點地產新媒體：這一輪的調控力度超前的嚴厲，可是回溯到本質上，房價漲這么快，主要原因是貨幣超發嗎？
尹中卿：肯定這是原因之一，貨幣超發就是說錢多了大家都去買房。首先還是中國的城市化進程。我們搞了30年的城市化提高了30個點，那30個點是多少人，原來我們城市化有3億人，現在又有3億人，總共是6.17億人成為城市的常住人口。那么，這3億人進入城市總是要住的。
另外，這30年有些小孩長大了結婚就要買房。還有一個改善的需求，原來的房子很小需要改個大一點的。所以，我認為樓市價格上漲是城市化的必然現象，尤其是中國土地比較緊缺，這是一個現象。
但是，2003年之后的房價上漲，特別是2009年、2010年房價上漲是和我們2008年后推行宏觀刺激政策有一定的關系，就是大量的資金從供給方進入了房地產領域，建設領域。
比如說外資，我們當時講2009年1月到7月新增貸款7萬多億，但是很多中國中小企業還缺資金，這些資金進入了房地產行業，所以才會出現地王。
大型國有企業的錢出來之后也去買地，跑馬圈地的蓋房子，包括國外的資金，沿海地區一些加工和制造業關門之后，這部分資金也有一部分進入了房地產。
就像2009年我說的，到底進入多少誰也說不清楚，但是大家有一個共識肯定進入了房地產。接著就是雨后春筍般的出現那么多土地開發商，大的小的，央企、國有企業有60多家涉足房地產，有一些甚至就以房地產為主了。
從需求方來看，的確有一些轉化為老百姓的收入，這也是想加快改善自己的需求，還有對未來的不確定性，把房地產作為一種保值、增值的產品。
因為投什么都不行，就買一個房子還靠譜。這種需求不是剛性需求，也不是合理的需求，是投機性的需求和投資性的需求，這種投機性的需求和投資性的需求反過來又加大了房地產價格上漲的壓力。
所以，如果房地產要是形成這樣的惡性循環就麻煩了，那就是需要住房的人沒房子住，大部分人是把房子作為投資品和投機品。我就說，首先一條開征房產稅。第二，增加交易稅。
所謂開征房產稅就是要加大占有成本，只有這樣才能抑制投機、投資性需求，我覺得這是唯一解決的辦法。
為什么我一直說要開征房產稅？我覺得房產稅是目前條件下唯一能夠解決把房子作為投資品和投機品的一個主要政策。第二，房產稅也會使地方有固定的收入來源，減少對土地財政的依賴。
觀點地產新媒體：調控到了年底，市場上的各種觀點都有，一部分開發商還覺得，調控可能要逐步放松了，包括存款準備金率也下調了。在您看來呢？
尹中卿：這幾年房地產的發展過程造成了開發商與地方政府和銀行三家共贏或者共睦，從某種程度上說，就是開發商綁架了地方政府和銀行。
1994年之后，特別最近十年，土地財政收入完全成為很多地方政府最重要的一項收入來源，包括城市的經營，城市的建設，都是依賴土地的轉讓收入。
房地產的開發和建設，產業鏈條長，有60多個部門，占很多地方GDP的6%到10%左右。因此，這種情況下不僅僅是房地產的土地價格，如果房地產不景氣了，土地轉讓收入就沒有了。
所以，對于中央的調控政策，很多地方政府從心里來說是不愿意的。這一輪房地產調控不可謂不猛，時間堅持不可謂不長，但還是堅持不下的重要原因我覺得是地方政府在這里面陽奉陰違。
還有銀行，銀行這么多年到底有多少資金進入到房地產領域，沒有人說得清楚。有人說三十萬億，這個和銀行表面的報表不一樣。
但不管怎么說，就是銀行傍了地方政府，傍了大款，賺大錢的其中一個就是房地產。并且，銀行是兩邊傍，一邊是給房地產開發商提供貸款，另一邊又給買房子的人提供住房抵押貸款。
如果房地產的價格出現突然大幅度的下降，將會使一些銀行的不良貸款率大幅度提高。盡管銀監會進行過壓力測試，放出風是20%，30%，甚至50%就不會對銀行傷筋動骨，但這個不好說，因為現在沒有下降到那么多，誰說的也不算數，到底有多大的影響還有待時間的檢驗。
還有一條，銀行投入房地產的資金，包括對于老百姓的房地產抵押貸款的數量遠不止現在這些數字。正是因為這樣，我們現在的房地產開發商綁架了地方政府和銀行，建立了這樣一個關系。開發商認為總有人比他更急，就是地方政府的市長和銀行的行長。
觀點地產新媒體：那您認為現在調控該何去何從呢？
尹中卿：我覺得中央政府就應當堅定不移地堅持房地產調控政策不放松，一定要把樓價壓住不能漲，起碼在適當的時候讓它回歸到理性的價位。
什么叫合理的價位？我覺得要合適的處理，也不是理性化的說我們經過三年了，現在的房價降到2009年以前的價位，甚至是2007年的價位，甚至個別說降到2002年的價位，因為2003年開始漲的。
我覺得這是一廂情愿、天方夜譚，這種輿論要正確看待。我個人認為要抑制它不要漲，特別是房價過高的地方、過高的樓盤要理性回歸。如果下降過大，那對所有人都不利。
