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2024年11月24日
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最近時常有人針對“保障房建設”和“住房限購政策”提出疑問，說政府這么做“會不會造成住房市場活力的下降”，而一些政府官員的回應顯得含糊，似乎心里并沒有一個明確答案。在我看來，對這些疑問的回答，事關中國住房政策的未來取向，有必要厘清幾個基本的價值判斷。
公民的住房基本權利，不可能依靠市場來充分實現(xiàn)
一個不可回避的政治與法律命題是：人的住房權利是一種什么性質的權利？它是否需要國家來保護？從社會發(fā)展歷史的角度看，住房問題的產生與近代以來的工業(yè)化進程高度關聯(lián)。從17世紀英國工業(yè)革命，到上世紀20年代德國魏瑪共和國的建立，為普通工人爭取住房權利，以及健康和受教育權利，是工人階級運動和西方政黨運動的一個重要組成部分。二戰(zhàn)以后，聯(lián)合國《經濟、社會和文化權利公約》的締結，宣告了國家在住房保障方面的基本責任，中國是這個條約的締約國。它要求“政策和立法不應當設計為犧牲他人而有利于已處于獲益地位的社會群體”，“住房權應當受到國家保護，使之免受房東、地產開發(fā)商、土地所有者和任何其他第三者權利濫用的損害”。
這些原則的提出，是基于對事實的觀察和判斷：公民的住房基本權利不可能依靠市場來充分實現(xiàn)。保障房有著“公共必需品”的特性，建設保障房，正是國家在履行保障公民住房權利的基本責任。
住房限購政策的本質是“限制”住房私人產權濫用
如何看待住房限購政策的必要性與合理性？有官員在回應相關質疑時，并沒有理直氣壯地說“這是基于中國現(xiàn)實的住房問題而必須采取的正確政策”，而以有點無奈的態(tài)度表示“限購政策是不得已而采取的”。這令筆者不解。明明是正確的政策，怎么就“不得已”了？其實，對住房市場的限制政策有著法理的合理性，就是對社會權利和社會和諧的保護；并且，限制住房市場上私人權利的濫用，并不是中國的發(fā)明，在西方同樣存在住房租賃市場的限租與定租等等限制措施。
質疑住房限購政策，最關鍵的一個認識誤區(qū)是將住房市場看成一個“完全市場”，而忽略住房市場天然存在的“外部性”對人的住房基本權利的侵害。正因為沒有認清這一點，才會有人責問“相關政策會不會造成住房市場活力的下降”。這些人士恐怕也就理解不了，在“自由市場經濟”的美國，上世紀60-70年代，為什么會在“偉大社會”的口號下，聯(lián)邦政府投資建設180萬套公共住房，并設立了延續(xù)至今的美國聯(lián)邦住房署（HUD），每年支付上百億美元的住房現(xiàn)金補貼；這些人士恐怕更不能理解德國在“社會市場經濟”原則下，對房屋租賃市場嚴格的租金管理，包括對私房租賃作嚴格限制。這種“限制”，并非政府濫用公共權力，而是限制住房私人產權濫用，其分別標準就是政策能否保護人的基本住房權利。
住房市場與國家長期競爭力到底有什么關系？
住房市場與國家長期競爭力的關系問題值得認真思考。國際上的實證研究表明：不恰當?shù)淖》渴袌鼋Y構與失去長期購買力支撐的住房價格，不僅損害公眾當前的住房權利，同時會嚴重影響國家的長期競爭力與產業(yè)結構升級。
典型的正面例子是德國。由于其在“社會市場經濟”原則下對住房買賣投機和私人住房產權進行限制，在1996-2006年全世界住房泡沫化的過程中，德國房價不僅沒有追隨泡沫而膨脹，反而平均下跌14%，這在當時被看作德國經濟萎縮的一個例證，而德國“刻板”的住房管理也被“市場經濟”的膜拜者嘲笑。但當2008年全球金融危機爆發(fā)，南歐國家住房市場崩盤，繁榮陡然結束引發(fā)住房市場危機和國家債務危機后，人們看到，恰恰是德國，由于其對于住房市場投機活動的限制，才迫使自己不得不在高勞動力成本的環(huán)境下，不斷努力以技術和產業(yè)升級來保持經濟增長，保持全球競爭力。而那些房地產一度畸形繁榮的國家，無一不由于產業(yè)結構錯置而影響了產業(yè)結構調整和升級。
國際橫向比較已提供明證，國家長期競爭力的獲得，與住房市場“繁榮”并沒有聯(lián)系，相反，住房市場與住房金融的過度“繁榮”很容易引發(fā)金融危機，從而損害國家長期競爭力。因此對住房市場做合理限制，不僅是一個國家應對現(xiàn)實社會問題的明智選擇，也是維護長期繁榮的關鍵策略。（余南平 作者為華東師范大學國際關系與地區(qū)發(fā)展研究院教授）
