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2024年11月24日
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８００畝地“失蹤”
村民稱“不知情”
一見到記者，任昌述、魏云忠等觀音村群眾就圍上來。據(jù)村民介紹，觀音村位于國家重點風(fēng)景名勝區(qū)重慶市金佛山東坡，“一片叫馬水趟的８００畝土地一直是村民的，現(xiàn)在卻發(fā)現(xiàn)它屬于‘馬腦城房地產(chǎn)開發(fā)公司’，而且從２００３年就被占了，村民對此卻不知情。”
“群眾是怎么發(fā)現(xiàn)土地被開發(fā)商占有的？”面對提問，魏云忠等村民回答說：“前幾年村里年輕人都在外面打工，很多土地撂荒，這幾年國家免了農(nóng)業(yè)稅費、發(fā)了種糧補貼，本地就業(yè)環(huán)境也好了，大家紛紛返鄉(xiāng)復(fù)墾田地，這才發(fā)現(xiàn)８００畝土地沒了。”
那么，土地又是怎么“失蹤”的呢？
任昌述說，為弄清真相，村民初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，２００２年，南川區(qū)國土局下屬的國土整治中心，提出對村里８００畝土地進行“集中整理”。然而２００３年，該 中心卻在村民毫不知情的情況下，直接將整治好的土地以３５萬元的價格，轉(zhuǎn)包給了時任南川畜牧局高級畜牧師的姚福吉，期限是５０年。承包方雖名為姚福吉，實 際上的經(jīng)營者卻是馬腦城房地產(chǎn)開發(fā)公司。
“當(dāng)初南川區(qū)土地整治中心是否付給村民租地費了？”對此，任昌述回答說：“村民一分錢沒見，當(dāng)時也不知道。”一些村民表示，據(jù)說是鎮(zhèn)上主持簽的協(xié)議，８００畝地５０年租費只有３．５萬元，每畝地每年不到１元錢。
針對村民的反映，三泉鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長蔣莉坦陳：“當(dāng)時確實有３．５萬元的租地費，但由鎮(zhèn)里抵扣了村民所欠的提留款。”她向記者出示了２００２年南川土地整治中心與三泉鎮(zhèn)觀音村第一和第八農(nóng)業(yè)社簽訂的《集體荒蕪?fù)恋睾突纳匠邪?jīng)營協(xié)議》，證實了相關(guān)內(nèi)容。
然而，觀音村不少村民表示：“村民根本不知道這個協(xié)議。”任昌述、魏云忠等人表示，按照國家有關(guān)法規(guī)，轉(zhuǎn)包集體土地，應(yīng)該經(jīng)村民大會表決，但廣大村民根本不知情，這樣暗箱操作的協(xié)議是無效的。
農(nóng)用地建“別墅”
群眾吁請“還地”
為求證群眾反映的問題，記者找到２００３年南川區(qū)土地整治中心與姚福吉簽訂的《三泉鎮(zhèn)馬水趟土地轉(zhuǎn)包合同》，合同顯示：為了發(fā)揮土地效益，更好地進行生 產(chǎn)和集約化經(jīng)營，甲方（南川土地整治中心）、乙方（姚福吉）就土地轉(zhuǎn)包一事，經(jīng)三泉鎮(zhèn)人民政府同意達成協(xié)議。其中規(guī)定土地用途為綜合性農(nóng)業(yè)開發(fā)（種植業(yè)、 養(yǎng)殖業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等）。
“先不說村民不知情，單說說明明是搞農(nóng)業(yè)開發(fā)，現(xiàn)在為什么建成‘別墅’？明明是姚福吉個人承包的土地，為什么卻在馬腦城房地產(chǎn)開發(fā)公司手里？”魏云忠等群眾質(zhì)疑說，“別墅”已于一年前建好，但因為村民反對一直無人居住。
記者隨后來到村民所說的“別墅”前，發(fā)現(xiàn)已蓋成兩棟乳白色的獨立式三層樓房，面對青山，視野開闊，樓前平坦的院壩里，土地已被翻整，種植了草坪。與“別墅”相呼應(yīng)，兩座木質(zhì)仿古涼亭十分醒目。
對此，馬腦城房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長楊成曦解釋說：“那兩棟不是別墅，而是農(nóng)業(yè)管理用房，本準(zhǔn)備開辦‘農(nóng)家樂’，因為村民反對，項目已停下了。”
楊成曦承認(rèn)，當(dāng)年是他出資委托姚福吉與區(qū)國土局土地整治中心簽訂了轉(zhuǎn)包協(xié)議。２００３年曾與三泉鎮(zhèn)政府商議，用這塊地搞“農(nóng)家樂”、草牧場和農(nóng)產(chǎn)品交易市場等項目，但因種種原因沒搞起來。
為平息觀音村群眾的不滿，據(jù)蔣莉介紹，經(jīng)過鎮(zhèn)政府出面協(xié)調(diào)，馬腦城公司同意出資５０萬元用于改善當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的基礎(chǔ)設(shè)施，另外，區(qū)國土局土地整治中心轉(zhuǎn)包土地的３５萬元也退還給觀音村集體，隨時可以返還給農(nóng)民，但村民仍不答應(yīng)，堅持要求“還我土地”。
農(nóng)民權(quán)益不可“代行”
土地“變性”急需規(guī)范
針對觀音村農(nóng)民反映８００畝地“失蹤”問題，中國農(nóng)村經(jīng)濟法研究會副會長、西南政法大學(xué)副校長劉俊表示，因為農(nóng)村土地涉及農(nóng)民的生存保障問題，國家相關(guān)法規(guī)嚴(yán)格保護農(nóng)民土地承包權(quán)益，隨意或私下將農(nóng)民土地“變性”謀利，必須糾正。
我國土地管理法等明確規(guī)定，非本村集體人員承包土地的，要經(jīng)過2/3以上村民簽字同意。承包方如果轉(zhuǎn)租土地，也必須經(jīng)過2/3以上村民簽字同意。“這好比租房者如果將房屋轉(zhuǎn)租，必須經(jīng)過房東同意一樣。”
對照觀音村土地事件，開發(fā)商轉(zhuǎn)租農(nóng)民８００畝土地，僅僅征得鎮(zhèn)政府同意、只有村小組（社）的蓋章，顯然是不行的，必須召開村民大會多數(shù)人同意簽字才合法。
劉俊等專家還指出，由當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)的觀音村８００畝土地轉(zhuǎn)包合同中，規(guī)定期限為５０年，這種合同是無效的。物權(quán)法明確規(guī)定土地“流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限”，而當(dāng)時我國土地承包期最長也僅為３０年。
“不管群眾知情不知情，觀音村的８００畝土地被轉(zhuǎn)租時，約定用途為農(nóng)業(yè)開發(fā)，隨意改變用途甚至蓋樓都是違規(guī)的。”劉俊說。
近年來全國農(nóng)村土地糾紛呈多發(fā)態(tài)勢，大多涉及違規(guī)改變土地性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途。對此，中國城郊經(jīng)濟研究會名譽會長包永江說，承包方“以農(nóng)業(yè)開發(fā)為名頭、以種糧收益為補償標(biāo)準(zhǔn)”租賃農(nóng)民土地，但卻搞了房地產(chǎn)等商業(yè)性開發(fā)，通過土地“變性”將農(nóng)民的收益切除，此風(fēng)決不可長。
