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2024年11月24日
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——訪中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌
文/本刊記者 扈東玲
“相對平穩(wěn)，不冷不熱。調(diào)控政策很穩(wěn)定，沒有說更嚴厲，也沒有看出放松的跡象，少數(shù)城市可能要限購，但現(xiàn)在看來，相關(guān)城市新出臺的限購令也是比較溫柔的，不像北京 (論壇)、上海那么嚴厲。”顧云昌如此總結(jié)。
“金九銀十”是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)意義上的銷售旺季，很多的樓盤都會選在九月份，十月份開盤，這個時候恰好人們的消費心理比較松動，所以構(gòu)成一個相比于其他月份的比較高的購買，所以這兩個月的消費額會明顯高于其他月份。但今年在嚴厲的調(diào)控政策下，“金九銀十”的現(xiàn)象已難復昔日輝煌。
以北京為例，今年9月北京商品房的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下調(diào)，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比下跌幅度達到了73.4%。
從全國來看，據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格環(huán)比下降和持平的城市比7月增加了15個，二手住宅價格環(huán)比下降和持平的城市比7月增加了9個。
究竟樓市從現(xiàn)在到年底的走勢如何？人們該如何正確對待限購、限價等調(diào)控措施？房企又該以怎樣的心態(tài)應對嚴厲的調(diào)控政策？帶著這些問題，《中國地產(chǎn)總裁》特別采訪了中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌。
政策：房價VS保障房
限購、限貸、限價，一系列“限”字頭調(diào)控措施叱咤當下房地產(chǎn)市場，尤其是有“史上最嚴厲調(diào)控措施”之稱的“限購令”踩下了房價上漲的剎車檔。雖然人們曾一度對“限購令”存在很大的爭議，認為它限住了市場的購買力，違反市場規(guī)律，但仍然不能否定它的功勞。
不管是限購還是限貸，“對于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，大到宏觀調(diào)控措施，小到一個限購令，人們都要以正確的心態(tài)去理解”，顧云昌表示
他分析到，首先，從整個宏觀調(diào)控措施來看，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控目標包括遏制房價過快上漲和增加保障房的供應量。目前的調(diào)控政策是針對這兩方面進行著，而不單單是針對房地產(chǎn)的商品化價格，保障房也是調(diào)控的一個主要內(nèi)容。
其次，從調(diào)控的成效來看，近年來調(diào)控取得的效果還是看得到的。總體上房價的漲幅在回落，一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了房價回落的勢頭。特別是“限購令”的出臺，一定程度上使市場的供求關(guān)系得以平衡。
目前凡是限購的城市，房價的增幅都比較低了，有的盡管還在漲，但漲幅已經(jīng)放緩了。而對于一些沒有實施限購，房價上漲又較快的二三線城市，國家也要進行相應的限購。目前已有臺州、衢州兩地實施了限購措施。
可以看出，國家仍然保持著對房地產(chǎn)市場持續(xù)緊縮的調(diào)控政策。中央現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策有“三個不變”：一是決心不改變，二是方向不改變，三是力度不放松。中央的決心和國務(wù)院采取的措施沒有松動的跡象，因為這是根據(jù)當下房地產(chǎn)市場發(fā)展的態(tài)勢以及當前的宏觀經(jīng)濟形勢來采取的措施。
目前看來，調(diào)控正在進行當中，并已經(jīng)進入一個穩(wěn)定期，穩(wěn)定調(diào)控政策是取得成效的關(guān)鍵。
顧云昌表示，要深層次理解房價上漲的原因，以找出解決之道。
為什么房價會上升過快？原因是供不應求。供不應求包含兩方面的因素：一方面是供應相對不足，另一方面是需求過旺。需求過旺的原因是投資性需求過旺，除了剛性需求之外，相當部分，熱別是一些大城市、特大城市，投資性需求比較旺盛，這就增加了其需求量，使本來供求關(guān)系緊張的狀況進一步加劇，導致嚴重的供不應求，嚴重的供不應求導致了房價過快上漲。
就目前調(diào)控供求關(guān)系來看，一方面要增加供應量，增加有效供應，另一方面要遏制過旺的需求，以及投資性需求。現(xiàn)在采取的限貸、限購、限價實際上都是針對現(xiàn)在的需求過旺而開展的。另外一方面要增加土地供應，打擊囤地。
所以只有遏制過旺需求和增加土地有效供應同時進行，才能使房地產(chǎn)的供求關(guān)系得到平穩(wěn)。
地方政府：限購VS限價
隨著調(diào)控政策不斷加碼，限購令已經(jīng)從一線城市向二三線城市蔓延，同時行業(yè)內(nèi)部也由一級市場向二三線市場擴張。
“限購令”從出臺到現(xiàn)在一直備受爭議。對此，顧云昌表示，“限購令應該說是有效的。雖然大家對限購令有爭議，有不同的觀點，但在我們這樣的形勢下面，好像沒有比限購令更好的辦法了。”
同時他也表示，“限購令”雖然簡單、有效，但不可能永遠這么下去，因為國務(wù)院文件講是暫定，是臨時性措施。市場始終是變化的，如果市場進入低潮，再限購就不可能了。
從目前來看，總的市場仍然是房價上漲的壓力比較大，仍然是需求很旺盛，供應跟不上。如果真正說供求關(guān)系倒過來了，真正是供大于求了，市場平穩(wěn)下來，限購令可能會逐步以不同的形式，從不同的城市退出市場，但目前還不會出現(xiàn)這樣的情況。
而對于廊坊、煙臺、韶關(guān)和丹東等城市對商品住房實施“限價”，或者直接給出明確的指導價，或者規(guī)定“均價不得高于同地段同類商品住房”等做法，顧云昌也給出了自己的觀點。他認為，地方政府用“限價”來代替“限購”，是出于地方財政的考慮，怕限購會影響其交易量，影響房地產(chǎn)市場等，這是公開的秘密。
不可否認，地方政府限價的目的也是為了限制房價上漲過快，至于“限價”政策符不符合市場經(jīng)濟，他認為這不好說。
房企：渾水摸魚VS大浪淘沙
無論是“限購”還是“限價”，對于房企來說都是大浪淘沙的過程。顧云昌認為，房企應該樹立正確的競爭意識。過去若干年，房地產(chǎn)發(fā)展很快，日子很好過，但缺少激烈的競爭，這種市場不是健康的市場。大家可以看到，我們的房地產(chǎn)行業(yè)集中度不高，比起其他行業(yè)，如冰箱、彩電等家電行業(yè)，我們的競爭差遠了，人家的競爭多慘烈，有多少企業(yè)都消亡了。我們的企業(yè)大部分還都活著，這種狀態(tài)并不是健康的狀態(tài)。
顧云昌分析，市場經(jīng)濟應該是優(yōu)勝劣汰，如果市場無論好壞都在渾水摸魚，這種市場肯定有問題。質(zhì)量上不去，品質(zhì)上不去，好企業(yè)生存，壞企業(yè)也生存，這不利于行業(yè)的健康發(fā)展。實際上，健康的市場應該是供大于求的市場，是充滿了競爭的市場，是一個利潤比較平均的市場，而不是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場普遍利潤都比較高。
對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，一方面是穩(wěn)定物價，另外一方面也是使房地產(chǎn)市場能夠健康的發(fā)展。實際上，調(diào)整供需關(guān)系必然會導致房地產(chǎn)市場的競爭，必然會導致優(yōu)勝劣汰，優(yōu)勝劣汰是市場經(jīng)濟的規(guī)律，是市場經(jīng)濟應有的。
所以，對大企業(yè)、好企業(yè)來說，應該是歡迎這樣的調(diào)控，而一些品質(zhì)比較差，競爭能力比較弱，管理比較弱，資金鏈緊張的企業(yè)會害怕這樣的調(diào)控。從某種意義上講調(diào)控的過程實際上是起到大浪淘沙的作用。這也是調(diào)控的另外一個作用，現(xiàn)在也已經(jīng)顯現(xiàn)了。
市場：相對平穩(wěn)VS嚴重下滑
對于今年房地產(chǎn)市場總體的情況，顧云昌說，今年的房地產(chǎn)市場，銷售量與去年相比會略有增長，或者說是持平；價格總體上是穩(wěn)中有升，在總體穩(wěn)中有升的形勢下，有些城市會穩(wěn)中有降，有些城市則是基本平穩(wěn)，這要因地域的不同來判斷。但這些情況基本決定了今年的房價與去年相比漲幅不會很大，可能與CPI差不多（如果房價與CPI差不多，那等于房價沒漲）。
顧云昌還強調(diào)，看問題一定要區(qū)別看，一定要分城市。不同的城市有不同的反映。總體來說房價會相對平穩(wěn)，交易量也相對平穩(wěn)。在嚴厲的調(diào)控政策下，不會出現(xiàn)房價上漲過快的勢頭。一旦出現(xiàn)上漲過快的勢頭，什么地方上漲得快，什么地方可能就會限購。
但是房價也不會出現(xiàn)嚴重的下滑。有的人擔心房價會下降50%，銷售面積大幅下跌等，現(xiàn)在看來也不會出現(xiàn)這種情況。
“相對平穩(wěn)，不冷不熱。調(diào)控政策很穩(wěn)定，沒有說更嚴厲，也沒有看出放松的跡象，少數(shù)城市可能要限購，但現(xiàn)在看來，相關(guān)城市新出臺的限購令也是比較溫柔的，不像北京、上海那么嚴厲。”顧云昌如此總結(jié)。
