以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2024年11月28日
星期四
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
樓市下行動力與2008年一樣，來自開發(fā)商去存貨。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，按照申萬一級行業(yè)分類的A股144家上市房企統(tǒng)計，截至今年三季報數(shù)據(jù)，存貨總量已經(jīng)達(dá)到了1.22萬億，較去年同期的0.86萬億大幅上漲41.86%。2008年房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程是在連續(xù)5個季度內(nèi)完成的，但在本輪調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程一直比較緩慢，雖然已經(jīng)持續(xù)了8個季度，直到最近才有速度加快的跡象。
個中緣由是，大量資金從商業(yè)銀行“脫媒”，通過各式各樣的金融創(chuàng)新工具從表外和灰色金融渠道為樓市供血。開發(fā)商之所以能接受30%以上的借貸利息，在于手上有大量的資產(chǎn)儲備（土地）。他們堅信地方政府日子更難過，一旦貨幣再次松動，這些資產(chǎn)會以20%-30%幅度升值，從而消化掉利息成本的上漲。
但如果此次中央政府容忍經(jīng)濟(jì)減速的決心比想象中要堅決，隨著時間的推移，失望的情緒會主導(dǎo)地產(chǎn)市場。中央政府推出了號稱有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，是以限購和限貸為核心的。限購和限貸壓縮了地產(chǎn)商的資金流入，地產(chǎn)商將不得不降價銷售。
不過這種壓房企去存貨的套路，決定了房價的降幅以企業(yè)回籠資金的狀況而定，因而不具備持續(xù)的動量。因為中國的金融杠桿是建立在開發(fā)商和地方政府基礎(chǔ)上，而不是建立在家庭基礎(chǔ)上。所以中國樓價降價的壓力主要集中在新盤，是新盤引導(dǎo)二手房價下降，期間新盤和二手房價格倒掛現(xiàn)象非常普遍。
在西方國家，由于杠桿建立在家庭，一旦家庭投資者入不敷出，投資者就會立即被迫出賣資產(chǎn)。換句話說，如果投資者有其他資金來填補現(xiàn)金流缺口的話，他并不需要立即出賣資產(chǎn)，尤其是當(dāng)他對未來資產(chǎn)價格上升還存在幻想的時候。而中國的家庭目前沒有明顯改善財務(wù)表的動能，家庭的低杠桿使得中國樓價的調(diào)整不太可能類似西方國家持續(xù)而快速。
要從根本上解決中國房價過高的問題，必須理清中國高房價形成的邏輯機(jī)制。近期有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)時間，取決于中央政府和地方政府之間的博弈結(jié)果。為此，政府應(yīng)認(rèn)真考慮取消18億畝耕地紅線，進(jìn)行土地制度改革，建立土地供給的一級市場，讓市場來調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)。在樓價、地價高的時候讓更多的土地進(jìn)入市場，來平抑樓價和地價。
因為中央政府管制土地供給，所以供不應(yīng)求，所以樓價才會越調(diào)越漲，這個說法的確在中國流行。但我認(rèn)為此言偏離了正確的邏輯。錯誤在于不懂中國貨幣供給機(jī)制——財政決定貨幣。
正因為擴(kuò)張的財政支出，政府才產(chǎn)生很大的融資需求。這時一個機(jī)制被發(fā)現(xiàn)——住房貨幣化，于是土地資本化以后，政府成了唯一的地主。經(jīng)濟(jì)被牽引到房地產(chǎn)支柱上，根本的動因還是財政。房地產(chǎn)繁榮某種程度上成了地方政府的融資機(jī)制，因為所謂地方政府的土地出讓收入最終還是來自于銀行（開發(fā)商拍地的貸款）。所以2003年以后，中國的貨幣擴(kuò)張機(jī)制發(fā)生明顯變化，內(nèi)生性變得極強(qiáng)。某種意義上講，中央銀行實際上已經(jīng)控制不了貨幣供給了，中國央行每年制定的貨幣供應(yīng)量和新增信貸的目標(biāo)幾乎沒有實現(xiàn)過。
這一點可以從數(shù)據(jù)實證得到驗證。2003年之后中國實際投資增速（剔除固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)）與M2-E（廣義貨幣減去高能貨幣部分）的增速表現(xiàn)出高度的同步性，而與基礎(chǔ)貨幣（高能貨幣）沒有表現(xiàn)出同步性。
房地產(chǎn)是地方政府的融資機(jī)制，調(diào)控住宅供地量抬價格或保價格的情況是有的，但整體上供地是大幅增長的（每年住宅供地量只占全部供地量的30%）。地方政府很聰明，知道用樓價來撬動整體地價估值水平，然后招商引資撬動銀根，支撐投資的擴(kuò)張，這是邏輯主線。因為土地供給是中國投資形成的重要條件，類似于地方政府的資本金。
中央政府每年計劃供地指標(biāo)多在400萬畝左右，而2006年以來每年實際獲批的供地都在600－700萬畝，2009年甚至高達(dá)860萬畝，這還不包括規(guī)模不菲的各地違規(guī)征地的量。
中國宏觀政策的核心其實是財政，不是貨幣，貨幣實際是從屬于財政的，因為中國貨幣創(chuàng)生的主體恰恰是政府經(jīng)濟(jì)活動的擴(kuò)張。恰恰是因為每年土地供給得不到有效控制，才導(dǎo)致信用泛濫，推升資產(chǎn)泡沫。從這個意義上講，解決中國樓市泡沫的根本之策在于財政改革和政府改革。目前之情勢，一旦房地產(chǎn)調(diào)控的博弈出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，中國樓價的確存在快速反彈的動能。（中國社科院金融重點實驗室主任 劉煜輝）
