房?jī)r(jià)僵持的四大秘密：代售商品房3年都賣不完
時(shí)間：2011-10-20 15:59:18
來(lái)源：法人
房?jī)r(jià)僵持的四大秘密
如果不出意外，樓市調(diào)控一時(shí)不會(huì)松動(dòng)，這就有可能拉長(zhǎng)整個(gè)調(diào)整周期，延長(zhǎng)買賣雙方的博弈或?qū)χ艜r(shí)間
文 陳真誠(chéng)
無(wú)法否認(rèn)，今年以來(lái)，在“限貸”、“限購(gòu)”等房地調(diào)控政策和金融調(diào)控的綜合作用下，不只是一線城市，而幾乎是全國(guó)性市場(chǎng)，房地產(chǎn)成交量一直在持續(xù)大幅度下降。
在輿論普遍關(guān)注、信息傳達(dá)比較快而且傳播渠道廣的一線城市，各方面關(guān)于存貨急升的數(shù)據(jù)屢屢被暴出，截至目前的去庫(kù)存時(shí)間一般需要一年以上，甚至到兩年左右。如北京，至9月25日，北京商品房住宅庫(kù)存達(dá)到了113125套，創(chuàng)造了2009年6月24日以后的庫(kù)存最高點(diǎn)。在8月份，全國(guó)八成以上的重點(diǎn)城市商品住宅存量繼續(xù)增加，延續(xù)了前幾個(gè)月持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
待售商品房3年都賣不完
在目前的存貨基礎(chǔ)上不再增加新的存貨，幾乎是不可能的。無(wú)疑，伴隨待銷存貨越積越多的是，各地市場(chǎng)還將有新項(xiàng)目開(kāi)工、新盤陸續(xù)推出上市，形成可供銷售的新房源。
近年來(lái)，由于房地產(chǎn)持續(xù)高熱，房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)。2010年全年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)33.2%，房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng) 40.7%，新開(kāi)工增速達(dá)到近十年來(lái)最高值。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)、新開(kāi)工面積增長(zhǎng)、在建面積增長(zhǎng)也在約30%甚至以上。
約從2007年開(kāi)始，近幾年全國(guó)各地都賣出了大量土地，其中不少是需多年連續(xù)開(kāi)發(fā)才能開(kāi)發(fā)完的大宗土地，大盤用地比比皆是。綜合政府辦事流程、土地出讓金交納(包括延期交納、分期交納等)、土地交付、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，隨著這些已賣出土地不斷被開(kāi)發(fā)，將有大量土地所開(kāi)發(fā)的新的房源陸續(xù)上市銷售。
而且，各地市場(chǎng)還存在大量囤地現(xiàn)象，一些土地甚至是從2007年前開(kāi)始囤積的，一些土地在賣出若干年后至今還沒(méi)動(dòng)工開(kāi)建。在如今市場(chǎng)異變、房?jī)r(jià)地價(jià)預(yù)期向下的情況下，開(kāi)發(fā)商或土地持有者如果繼續(xù)囤地或捂地不開(kāi)發(fā)，就意味著可能承受損失。因此，接下來(lái)，往往會(huì)有新的土地開(kāi)工建設(shè)，新的樓盤陸續(xù)開(kāi)盤上市。
事實(shí)上，有的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新房增量大規(guī)模上市時(shí)期。無(wú)疑，這些不斷增加的可售新房，也會(huì)與既有存貨分搶市場(chǎng)。如果未來(lái)即將推出的新房增量不能及時(shí)賣出，其形成的積壓，將會(huì)進(jìn)一步增加未來(lái)存貨總量，延長(zhǎng)整體去存貨的時(shí)間。
照此推算，預(yù)計(jì)到年底，存貨存量的消化時(shí)間，即去庫(kù)存的時(shí)間，一般需要3年左右。而后，隨著時(shí)間推移，繼續(xù)不斷有新盤上市或新的房源推出，如果市勢(shì)持續(xù)低迷，成交冷清，滯銷的房屋形成新的積壓，新的房源增量就會(huì)部分轉(zhuǎn)化成存貨增量，延長(zhǎng)整體去庫(kù)存時(shí)間。另一方面，近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)高熱，投資投機(jī)性購(gòu)房一度盛行，投資投機(jī)者手中握有大量房源，二手房存量也非常可觀。
投資投機(jī)者持有的二手房存量，在市場(chǎng)向下調(diào)整、房?jī)r(jià)大幅度下降之后，就可能隨時(shí)成規(guī)模性地陸續(xù)拋向市場(chǎng)套利，形成供應(yīng)，自然會(huì)大為增加市場(chǎng)供應(yīng)總量，進(jìn)一步改變供求形勢(shì)。
按照目前的市勢(shì)，上述三方面房源形成的待售商品房總量的消化時(shí)間，或需3年以上。換句換說(shuō)，到年底，可見(jiàn)的待售商品房或3年都賣不完。
樓價(jià)下行是一個(gè)基本趨勢(shì)
通過(guò)前面的分析可知，基于目前房地產(chǎn)實(shí)際情勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)下降已成事實(shí)，繼續(xù)下降已成大勢(shì)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市有16個(gè)，持平的有30個(gè)，與7月份相比環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市明顯增多，這也是2009年以來(lái)首次出現(xiàn)了過(guò)半城市房?jī)r(jià)環(huán)比止?jié)q。
在北京、上海等一線城市和部分二三線城市，房?jī)r(jià)已真實(shí)性地下降了。8月份，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是新盤或是二手房，均為量?jī)r(jià)齊跌，尤其成交量更是創(chuàng)2009年來(lái)新低。9月份，這種市勢(shì)還在繼續(xù)，北京城區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)比8月份下降2200元。而且，從通州等北京郊區(qū)刮起的“降價(jià)風(fēng)”已經(jīng)蔓延進(jìn)了城區(qū)，如位于朝陽(yáng)管莊的“遠(yuǎn)洋一方”三期開(kāi)出800余套房源，1.8萬(wàn)/平方米的價(jià)格相比最高時(shí)售價(jià)下降了7000元。
在房地產(chǎn)企業(yè)方面，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入到了降價(jià)的行列來(lái)，其中不乏知名的大中型開(kāi)發(fā)商。8月23日，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示，“價(jià)格方面，我們現(xiàn)在下調(diào)了10%；估計(jì)會(huì)慢慢跌，下半年可能會(huì)再跌10%。”這就是說(shuō)，富力已明確表示已降價(jià)10%，將來(lái)可能還要再降10%。接著，9月26日富力地產(chǎn)宣布下調(diào)全年銷售目標(biāo)至320億元人民幣，其年初確定的銷售目標(biāo)為400億。富力將年度銷售目標(biāo)下調(diào)兩成，說(shuō)明房子難賣，更加大了繼續(xù)降價(jià)的可能。
實(shí)際上，除富力外，雅居樂(lè)、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、金地(微博)、綠城、仁恒、龍湖等大型房企的旗下樓盤，今年均采取了或明或暗的降價(jià)策略，到9月份，降價(jià)更變得明顯。9月份，萬(wàn)科已公開(kāi)下調(diào)樓盤定價(jià)以加速推盤。9月24日，金地集團(tuán)(4.81,-0.12,-2.43%)在上海的“金地·藝境”項(xiàng)目推出新一批房源，成交價(jià)格相比其前一批房源2萬(wàn)多元/平方米的均價(jià)下跌了3000多元至1.65萬(wàn)元/平方米左右，降幅達(dá)15%。在上海，包括綠城、仁恒、龍湖在內(nèi)的多家大型知名房企的項(xiàng)目成交價(jià)格近期也均有所下調(diào)。
可以預(yù)期，接下來(lái)，房?jī)r(jià)下降大勢(shì)還將強(qiáng)化，會(huì)有更多地區(qū)、更多開(kāi)發(fā)商加入大降價(jià)行列中來(lái)，降價(jià)大勢(shì)將進(jìn)一步蔓延，降價(jià)的幅度可能還將加大。
樓市僵持局面一時(shí)難破
不過(guò)，話又說(shuō)回來(lái)，盡管如此，但也要看到問(wèn)題的另一方面。不妨再次強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)雖然呈全面性下降之勢(shì)，但短期內(nèi)，至少在年內(nèi)，房?jī)r(jià)下降幅度依然不會(huì)太大。至于個(gè)中原因，主要如下：
首先，目前市場(chǎng)在房?jī)r(jià)漲跌方面依然繼續(xù)著總體僵持的大勢(shì)，這種僵持的市勢(shì)短時(shí)間內(nèi)或難有大的改觀。
其次，在之前多年的房?jī)r(jià)快速上漲、房屋不愁賣的市場(chǎng)中，一些開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模的銷售，賺取了足夠的利潤(rùn)，或強(qiáng)壯了企業(yè)身體，或擴(kuò)大了企業(yè)規(guī)模，增強(qiáng)了抗調(diào)整的能力。
再則，近年來(lái)，政府連續(xù)大量投放信貸，使得以大中型企業(yè)為主的一些開(kāi)發(fā)商之前已經(jīng)獲得了大量銀行貸款，一些貸款至今還在當(dāng)時(shí)確定的貸款期內(nèi)，還可繼續(xù)使用，無(wú)疑增強(qiáng)了相當(dāng)部分的資金供給能力，進(jìn)一步增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商抗調(diào)整的能力。當(dāng)然，那些之前激進(jìn)擴(kuò)張、攤子鋪得太大或大量買地形成資金積壓，或尚有大量即將到期繳納的應(yīng)交土地款的開(kāi)發(fā)商，情況則可能不一樣。
換一個(gè)角度看，市場(chǎng)往往買漲不買跌。在如今市場(chǎng)大勢(shì)下，待售樓盤小幅降價(jià)后，如果未能達(dá)到市場(chǎng)已經(jīng)形成共識(shí)或消費(fèi)者期望的降價(jià)幅度，可能強(qiáng)化消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)降價(jià)的預(yù)期，等待降價(jià)更多再入市出手買房，因而短期內(nèi)小幅降價(jià)未必能促進(jìn)銷售。這樣一來(lái)，一些沒(méi)有資金壓力或能通過(guò)多種途徑融資的開(kāi)發(fā)商，在調(diào)整早期乃至一段時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)選擇暫時(shí)不賣或持有，繼續(xù)采取不降價(jià)或不加大降價(jià)幅度的策略。這樣，就可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者在短期內(nèi)繼續(xù)博弈，房?jī)r(jià)繼續(xù)僵持一段時(shí)間。
尤其值得一提的是，迄今現(xiàn)實(shí)性的通貨膨脹已持續(xù)久日，存款負(fù)利率也持續(xù)了近兩年之久，而有關(guān)部門在打擊通貨膨脹、解決負(fù)利率方面雖然說(shuō)得多、說(shuō)得重，但在行動(dòng)上依然保守。照目前形勢(shì)看來(lái)，通貨膨脹、負(fù)利率還將繼續(xù)至明年。這些無(wú)疑對(duì)房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期形成了較強(qiáng)的支撐，加大了短期內(nèi)房?jī)r(jià)繼續(xù)僵持、開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)或不愿意加大降價(jià)幅度的動(dòng)力。而這，已成為房?jī)r(jià)下降的阻力，或?qū)⒀泳彿績(jī)r(jià)下降的速度，甚至不排除房?jī)r(jià)因通貨膨脹支撐而難以大幅度下降的可能。
伴隨著多種市場(chǎng)因素的綜合影響，一方面，可能強(qiáng)化房?jī)r(jià)抗調(diào)整的能力，部分弱化房?jī)r(jià)大幅下降預(yù)期，而另一方面，如果不出意外，調(diào)控一時(shí)不會(huì)松動(dòng)，這就有可能拉長(zhǎng)整個(gè)調(diào)整周期，延長(zhǎng)買賣雙方的博弈或?qū)χ艜r(shí)間。
