中國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)基本走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
時(shí)間：2011-10-20 15:54:51
來(lái)源：國(guó)際財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)
中國(guó)房?jī)r(jià)走到今天，一切還在政府可控之間。這是我們看見(jiàn)的積極的一面。當(dāng)然，危機(jī)依然深重，風(fēng)險(xiǎn)敞口極其巨大，如何應(yīng)對(duì)，是我們應(yīng)該考慮的大問(wèn)題。
我們先來(lái)看看背景：
首先我們來(lái)看人民幣，這是最為關(guān)鍵的問(wèn)題。
在人民幣升值到頂?shù)臅r(shí)候，也是本輪通脹的末梢，同時(shí)，在外貿(mào)上出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的逆差。那么，按常規(guī)，人民幣將停止升值。這時(shí)不僅僅只是買房的時(shí)機(jī)，也是購(gòu)買美元的最好時(shí)機(jī)。這個(gè)底部的確認(rèn)，有三大特征：一是連續(xù)三個(gè)月的貿(mào)易逆差，不管差額多大，這一項(xiàng)指標(biāo)就當(dāng)正式確立；二是中美經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略和合作關(guān)系一直在維持，這個(gè)時(shí)期內(nèi)沒(méi)有大的風(fēng)波；三是美元走強(qiáng)，突破90點(diǎn)后。
時(shí)間節(jié)點(diǎn)上判斷：人民幣目前已經(jīng)升值3.6%，離2011年的預(yù)期目標(biāo)6%還有2.4%的空間，看來(lái)升破6元，要到2012年的6月至7月之間。
其次是央行停止加息，這一條表明通脹停止，滯漲開(kāi)始。
央行加息與否，是有很多數(shù)據(jù)在支撐，我們?cè)谶@里不再贅述。我們所關(guān)心的一大數(shù)據(jù)，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)局的變來(lái)變?nèi)ィ呀?jīng)很不可信，這不妨讓我們做一個(gè)參照，也沒(méi)有別的數(shù)據(jù)可以參照。也就是說(shuō)，CPI回到3%以下，是央行停止加息的主要依據(jù)。管理層要不要央行加息，主要是看CPI是不是降下來(lái)了。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)諸多病癥，已經(jīng)不能好好康復(fù)。通脹一結(jié)束，很可能來(lái)臨的是滯漲。滯漲一開(kāi)始，全社會(huì)購(gòu)買力急劇下降，很多人連工作都不保，有什么心思去買房子？在滯漲中，人們都很迷茫，首先想到的是未來(lái)的路怎么走的問(wèn)題，而不是改善居住。這個(gè)拐點(diǎn)，是一個(gè)很痛苦的拐點(diǎn)，因?yàn)楹?jiǎn)單的刺激經(jīng)濟(jì)已經(jīng)不起任何作用，只能踏踏實(shí)實(shí)搞好生產(chǎn)和消費(fèi)，但是，市場(chǎng)次序已經(jīng)破壞，重新建立要很長(zhǎng)一段時(shí)間。
第三個(gè)劉易斯拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，這是中國(guó)城市化的一個(gè)大拐點(diǎn)。
劉易斯拐點(diǎn)的出現(xiàn)，說(shuō)明中國(guó)的城市化是一種極度虛偽的城市化。簡(jiǎn)單地說(shuō)，劉易斯拐點(diǎn)即勞動(dòng)力過(guò)剩向短缺的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是指在工業(yè)化過(guò)程中，隨著農(nóng)村富余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的逐步轉(zhuǎn)移，農(nóng)村富余勞動(dòng)力逐漸減少，最終枯竭。體現(xiàn)在很多企業(yè)，就是一漲薪水，老板就要破產(chǎn)；而不漲薪水，就招不到工人。
民工荒現(xiàn)象，就是這個(gè)拐點(diǎn)的一個(gè)信號(hào)。這個(gè)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，而且，已經(jīng)暴露出惡果，直接導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。國(guó)家把農(nóng)民誘惑到城市打工，什么保障都沒(méi)有。農(nóng)民工根本就沒(méi)有因此而積累財(cái)富，更談不上到城市消費(fèi)，吃喝玩樂(lè)，通脹一來(lái)誰(shuí)都消費(fèi)不起；衣食住行，無(wú)一能得到保障，更談不上能夠在城市買房，能夠居住。這樣的打工，不可持續(xù)。這是一種典型的偽城市化。
第四個(gè)是人口拐點(diǎn)，25歲至34歲婚齡人口銳減40%。
摧毀高房?jī)r(jià)的，最后是人口結(jié)構(gòu)。城市到處是住宅，但是，有的官員一人幾十套，而農(nóng)民工和大學(xué)畢業(yè)生一輩子也根本買不起的住宅，還叫做住宅嗎？全國(guó)660個(gè)城市空置住宅已經(jīng)突破一億套，可以供3億人居住。空吧。
現(xiàn)在好了，沒(méi)有人結(jié)婚，沒(méi)有人需要住房，去炒吧。2011年25歲至34歲的婚齡人口銳減30%，2012年要銳減40%，幅度比上年要增加10%。建這么多房子，完全缺乏戰(zhàn)略考慮。想買房子的買不起，也買不到；不想買的，拿著大把鈔票把房?jī)r(jià)炒到天下人恥笑。到2015年，城市老齡化浪潮涌起，高峰期2020年，城市消費(fèi)力急劇衰退，那個(gè)時(shí)候再來(lái)看看現(xiàn)在的作為，這些人還有臉見(jiàn)江東父老嗎？
關(guān)于人口，我在《窮人通脹富人通縮》一書中，有過(guò)完整的表述，這里不再多講.
除劉易斯拐點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生外，以上三大拐點(diǎn)都將在2012年發(fā)生。
其次我們來(lái)看看誰(shuí)在逃頂？
在高位逃頂，在中國(guó)的股市和樓市，往往是位高權(quán)重之人。以神不知鬼不覺(jué)的方式，高位出逃，而留下一批中小投資人最后割肉。這是一件很悲劇的事。由于股市易于變現(xiàn)，機(jī)構(gòu)投資人要出逃，中小投資人一眼就可以看出，所以，在高位出逃方面，我們主要來(lái)講講樓市，因?yàn)檫@主要涉及到眾多在高位買房的剛需群體。
這一輪的加息通道是在2010年10月開(kāi)啟的。隨后11月，央行發(fā)布數(shù)據(jù)，銀行存款儲(chǔ)蓄環(huán)比減少7000億。這個(gè)數(shù)據(jù)當(dāng)時(shí)就引起了我的重視，一個(gè)問(wèn)號(hào)是：這些存款儲(chǔ)蓄去了哪里？
股市波瀾不驚，可見(jiàn)很少有資金大量流入；理財(cái)產(chǎn)品一時(shí)火起，但是，絕大多數(shù)人不會(huì)選擇，也不信任，因此，有資金流入，據(jù)推算一個(gè)月也只有區(qū)區(qū)200億到300億之間；拿去放高利貸，會(huì)有一部分，也不會(huì)在一個(gè)月涌入，因?yàn)橛袡C(jī)構(gòu)測(cè)算，盡管全國(guó)很多城市高利貸泛濫，但總量不會(huì)超過(guò)500億。流入樓市和金市，總額不會(huì)超過(guò)2000億。也就是說(shuō)，還有4000多億，那么，這么多的錢去了哪里？
一個(gè)簡(jiǎn)單的道理，賣了房子，還了貸款，流回銀行了。只有房地產(chǎn)才會(huì)有如此之大的吸附和釋放能力。
再看看全國(guó)二手樓和新房銷售同時(shí)放大到一個(gè)天文數(shù)據(jù)，環(huán)比和同比都超過(guò)40%，是全年房地產(chǎn)的銷售頂峰。再看看后面，緊接著，一線城市宣布限購(gòu)，北京市主要領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)，堅(jiān)決將房?jī)r(jià)降下來(lái)。在市場(chǎng)上，中小投資人還在拼命博傻，而大投資人一個(gè)月內(nèi)拉高出貨，而且，出得干干凈凈，神不知鬼不覺(jué)。
這個(gè)頂逃的利索。
第二次儲(chǔ)蓄大縮水，發(fā)生在2011年4月，當(dāng)月人民幣存款增加3377億元，同比少增8325億元，其中，住戶存款凈減少4678億元。這些錢到哪里去了呢？除了樓市炒家還貸款外，還有一部分理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品；再就是一部分因?yàn)橥浐图酉ⅲ鹊氖杖胍呀?jīng)不夠支付月供，便將存款取出來(lái)交月供。還有一大塊，是樓市炒家的大逃亡。
這一次樓市炒家逃頂也算成功，直接導(dǎo)致的結(jié)果是一線城市房?jī)r(jià)的滯漲，并由滯漲走向普跌。
大的炒家基本出逃，現(xiàn)在留在樓市的炒家只是中小炒家，資產(chǎn)只等縮水。
中國(guó)人民銀行在2011年8月26日下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，從9月5日起實(shí)行分批上繳。這意味著大量資金將被凍結(jié)，相當(dāng)于未來(lái)6個(gè)月內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準(zhǔn)備金率。其實(shí)質(zhì)意義，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于提高存款準(zhǔn)備金率，因?yàn)橥瑫r(shí)取消了支付工具承兌匯票，對(duì)流動(dòng)性造成滅頂之災(zāi)。房?jī)r(jià)大跌趨勢(shì)就此生成。
再來(lái)看看大的開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)。
誰(shuí)在第一個(gè)降價(jià)銷售？不錯(cuò)，這個(gè)超級(jí)地產(chǎn)帝國(guó)，老板是2009年的首富。同2008年一樣，又是第一個(gè)出逃。所不同的是，這一次降價(jià)沒(méi)有引發(fā)退房風(fēng)波。
2011年元月，該公司全國(guó)范圍內(nèi)降價(jià)，七五折優(yōu)惠，單個(gè)樓盤有套數(shù)限制。據(jù)媒體報(bào)道：合肥樓盤此次推出的優(yōu)惠為每天的前1—20名折扣7.5折；前21—50名折扣8.5折；50名之外享受9折優(yōu)惠。在長(zhǎng)沙、武漢等地的40多個(gè)樓盤，開(kāi)始實(shí)行85折銷售。
這些是跑的早的，所以，降價(jià)15%就能吸引購(gòu)買。但是，到6月份該公司發(fā)現(xiàn)銷售進(jìn)度不妙，便做了一個(gè)噱頭——內(nèi)部員工可享受7折優(yōu)惠，很多7000多元的房子只賣3900元。其實(shí)，內(nèi)部員工紛紛拿到指標(biāo)后，立馬轉(zhuǎn)手，促使很多樓盤實(shí)際成交均價(jià)下降30%左右。這一次，退房的沒(méi)有，鬧事的來(lái)了，前期買房的提出抗議。
然而，該公司不理會(huì)，繼續(xù)低價(jià)賣樓，回籠資金。兩個(gè)字：逃頂。
再來(lái)看看萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]。2011年中報(bào)出來(lái)，非常難看。盡管業(yè)績(jī)還在增長(zhǎng)，但是，現(xiàn)金流不暢，負(fù)債率在提高。為了吸取2008年教訓(xùn)，萬(wàn)科早在春節(jié)后在全國(guó)開(kāi)展明升暗降的活動(dòng)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)不為所動(dòng)，便干脆降價(jià)賣樓。古人說(shuō)：圖窮則匕首見(jiàn)。萬(wàn)科廣州盯住碧桂園[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，一同賽跑，比誰(shuí)逃得更快；在深圳，金域華府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]降價(jià)幅度超過(guò)30%，前期買房人再也不會(huì)砸售樓處了。只是拉拉橫幅，以示抗議。有什么用？降幅還在擴(kuò)大。什么力量也不能阻擋萬(wàn)科的逃頂。
溫州、通州等地，前期泡沫嚴(yán)重的地方，正在呈現(xiàn)破滅的征象。
現(xiàn)在堅(jiān)守房?jī)r(jià)的，只有中小開(kāi)發(fā)商和中小炒房客，一些三四線城市房?jī)r(jià)還在漲，不影響整個(gè)趨勢(shì)。但是，這種降價(jià)放大到全國(guó)，不是全局性大降價(jià)和泡沫破滅，只是一種逃頂，再等下去，會(huì)有開(kāi)發(fā)商資金鏈出問(wèn)題而降價(jià)50%以上拋售，然后，蔓延到全國(guó)。越晚跑，就越跑不贏。
那么，市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)如何。
我們首先看見(jiàn)的是第一階段，是市場(chǎng)的冰凍時(shí)期。將要持續(xù)到2011年底，政府將要充當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的救火隊(duì)，哪個(gè)城市快要下跌，政府就會(huì)去救火，采取的方法就是限購(gòu)，冷凍起來(lái)再說(shuō)。房?jī)r(jià)的表現(xiàn)是不漲不跌，個(gè)別區(qū)域和樓盤將會(huì)有開(kāi)發(fā)商降價(jià)出逃，炒家開(kāi)始割肉，但是，房?jī)r(jià)不會(huì)普跌，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始滯漲，通脹有所遏制，時(shí)間將會(huì)持續(xù)2012年4月。
第二階段，政府將會(huì)去房?jī)r(jià)泡沫化。政府開(kāi)始穩(wěn)住陣腳，試圖恢復(fù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但是，房?jī)r(jià)不降，通脹不可能得到遏制，生產(chǎn)成本和生活成本持續(xù)高漲，壓制了全社會(huì)的購(gòu)買力，長(zhǎng)期下去將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大蕭條，迅速去除房?jī)r(jià)泡沫，有利刺激消費(fèi)，拉動(dòng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)。他們知道，生產(chǎn)是有周期性的，工業(yè)產(chǎn)品很多周期要3到6個(gè)月，農(nóng)產(chǎn)品要6到12個(gè)月，再拖下下去，將會(huì)嚴(yán)重影響新政府交接，所以，在2012年5月至10月這半年，房?jī)r(jià)才會(huì)開(kāi)始去泡沫。這時(shí)會(huì)有一些便宜的資產(chǎn)投進(jìn)市場(chǎng)，現(xiàn)金為王；同時(shí)，公租房開(kāi)始啟用，租金漲價(jià)的歷史結(jié)束。
第三階段，房?jī)r(jià)開(kāi)始普跌，因?yàn)轶w量巨大，在一年拉平普跌超過(guò)20%根本不可能，但是，區(qū)域、個(gè)盤跌去50%的樓盤比比皆是，房?jī)r(jià)下跌會(huì)持續(xù)兩三年。這時(shí)市場(chǎng)正式進(jìn)入買點(diǎn)，持續(xù)三年左右。95后婚齡到來(lái)之時(shí)，中國(guó)徹底告別高房?jī)r(jià)。當(dāng)年日本房?jī)r(jià)泡沫破滅，憤怒的日本國(guó)民燒毀象什么《樓市》一樣的雜志《煉金術(shù)》的情景，將成為房?jī)r(jià)泡沫最后的葬禮。
但是，房?jī)r(jià)的跌幅因各個(gè)城市而異，可各自斟酌。預(yù)期時(shí)間在2012年下半年到2013年之間，將產(chǎn)生比較好的買點(diǎn)。此時(shí)買房，只要持有現(xiàn)金，將會(huì)買到很便宜的資產(chǎn)，五年之內(nèi)，不會(huì)貶值太大。可以解決一些夾心層的購(gòu)房問(wèn)題。不過(guò)，大家千萬(wàn)要記住，買房子是自己的事，其他人的意見(jiàn)，只能作為參考。
回答幾個(gè)問(wèn)題：
未來(lái)房產(chǎn)有投資價(jià)值嗎？
就一線城市來(lái)說(shuō)，這十年，中國(guó)的房產(chǎn)和黃金大約漲了3.6倍左右，主要是貨幣的作用，而同期的地產(chǎn)股票和黃金股票很多收益達(dá)到30倍到40倍，如果象持有房產(chǎn)黃金一樣持有股票，放著不動(dòng)，股票投資收益是房產(chǎn)和黃金的十倍。相比起來(lái)，投資房產(chǎn)是一項(xiàng)很低效能的產(chǎn)品，僅僅只能跑贏通脹。中國(guó)是個(gè)大國(guó)，人口眾多，衣食住行不解決好會(huì)出大亂子，維穩(wěn)是沒(méi)有用的。所以，住宅就不要炒了。未來(lái)十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)會(huì)有所調(diào)整，房地產(chǎn)的投資效能還會(huì)減弱。現(xiàn)在持有住宅比較多的家庭，可將住宅用于出租，保持一定的收益。
房產(chǎn)稅會(huì)開(kāi)征嗎？
回答是肯定的。時(shí)機(jī)會(huì)在公租房平抑租金以后，政府肯定要開(kāi)征房產(chǎn)稅來(lái)增加稅源，因?yàn)楣夥康膯⒂茫畬⒅亟ㄕ\(chéng)信，取得大多數(shù)人的支持。如果這一輪房?jī)r(jià)下降到能夠解決夾心層居住的改善問(wèn)題，那大多數(shù)人的居住問(wèn)題，就不會(huì)成為主要的社會(huì)矛盾。隨后，開(kāi)征房產(chǎn)稅不影響大多數(shù)人的利益。我現(xiàn)在正在研究房產(chǎn)稅的開(kāi)征辦法和時(shí)機(jī)選擇，提出我們的看法和觀點(diǎn)，爭(zhēng)取盡可能的科學(xué)一點(diǎn)，取得社會(huì)財(cái)富的新平衡。
房?jī)r(jià)還有上漲動(dòng)能嗎？
從周期性來(lái)判斷，這一輪的房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)頂。這個(gè)見(jiàn)頂，不是什么限購(gòu)帶來(lái)的，而是全球經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)即將進(jìn)入一輪新的循環(huán)的使然，再加上中國(guó)婚齡人口大幅減少，購(gòu)買力急劇下降的結(jié)果。新的購(gòu)買動(dòng)能重新聚集，不是三五年能夠完成的。但是，我在《窮人通脹富人通縮》里面講了，中國(guó)房?jī)r(jià)的漲跌取決于政府，如果什么時(shí)候政府突然發(fā)昏，又來(lái)救市，那就是天要下雨娘要嫁人的事，沒(méi)辦法。我想不會(huì)到那個(gè)地步。從人口結(jié)構(gòu)出發(fā)，95后婚齡之時(shí)，將徹底告別高房?jī)r(jià)。
泡沫破滅和房地產(chǎn)崩盤是一種什么關(guān)系？
我想把這個(gè)問(wèn)題講的通俗一點(diǎn)，泡沫破滅，大約是指我們所講的軟著陸，是指房?jī)r(jià)下跌體現(xiàn)真實(shí)購(gòu)買力的水準(zhǔn)時(shí)，成交量有明顯放大，在市場(chǎng)供求關(guān)系均衡的情況下，達(dá)到價(jià)格和價(jià)值關(guān)系的新平衡。而房地產(chǎn)崩盤則是指硬著陸，就是指房?jī)r(jià)在上漲時(shí)，扭曲了與房?jī)r(jià)的一切經(jīng)濟(jì)要素之間的關(guān)系，達(dá)到無(wú)法平衡的地步而發(fā)生的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系徹底破裂，造成資金枯竭，市場(chǎng)崩潰。
這兩種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶不同的后果，后者可引發(fā)經(jīng)濟(jì)大蕭條，前者頂多只會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。根據(jù)中國(guó)國(guó)情，宜選擇軟著陸。目前，政府選擇的是軟著陸的模式。由于政府不肯放棄房地產(chǎn)的巨大利誘，最后的結(jié)局可能是硬著陸。
房地產(chǎn)崩盤對(duì)我們有什么影響？
如果是房?jī)r(jià)泡沫破滅，影響最大的是投機(jī)客和開(kāi)發(fā)商，其次影響的是有房貸的家庭，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)關(guān)系影響不大。房地產(chǎn)崩盤，大家都是輸家，利益方政府、開(kāi)發(fā)商、有房家庭和炒房客都會(huì)慘遭財(cái)富縮水，這就是大炒家和開(kāi)發(fā)商逃頂?shù)闹饕颉７康禺a(chǎn)崩盤會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)生斷裂、宏觀經(jīng)濟(jì)受到影響，同時(shí)會(huì)影響社會(huì)就業(yè)和社會(huì)財(cái)富的再分配。
作為私人和家庭，不妨購(gòu)買一些美元，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的崩盤。因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，應(yīng)對(duì)能力較弱，最后會(huì)亂發(fā)鈔票，因此，法幣可能面臨貶值，通貨膨脹會(huì)爆發(fā)。日本、拉美和全球其他國(guó)家發(fā)生房地產(chǎn)崩盤后，解決之道都是美元，而且，是唯一的解決之道。在目前情況下，華南地區(qū)不妨持有一些港元、加元和澳元。
