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2024年11月24日
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不少專家認為“以房養老”不啻為解決養老難題的一種積極補充
新快報(微博)訊 據中國新聞網報道，
中國目前有60歲以上老人1.78億，占總人口的13.3%。其中失能和半失能老人約3171萬人，大中城市空巢家庭達70%。在公共財政無力兜底所有養老問題的情形下，許多與會專家認為，“以房養老”不啻為解決養老難題的一種積極補充。
老年人要擁有房子產權
銀監會就“以房養老”展開了專項調研，由于我國現有的制度房屋產權70年，“以房養老”難以推行。根據《房地產管理法》，土地使用權的續期必須重新批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建筑物，都將被政府無償收回。
專家表示，“以房養老”實現，需要3個條件。首先，擁有對房子的產權，才有出租或者抵押房屋的權利。其次，老年人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活。再者，老年人的經濟狀況適中，經濟條件很好，就沒有“以房養老”的必要；經濟條件過低，就不具備“以房養老”的條件。
曾試點推行但無奈停辦
“以房養老”模式在實際運作中，雖然已經倡導、研討、試點了多年，但都處于“雷聲大、雨點小”的情形下。
2007年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養老”模式：一種是“以房自助養老”，即65歲以上的老年人將自有產權房屋出售給市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用后全部由老人自由支配使用；另一種是“倒按揭”模式，即指投保人將房屋產權作抵押，按月從金融機構領取現金直到亡故，相當于金融機構通過按月付款的方式，購買投保人的房屋產權。但在試點中職能部門發現，真正符合條件的申請人很少，上海市不得不在兩年前停辦了這項業務。
困局
“以房養老”六障礙
障礙一：法律和制度未完善
業內人士稱：“法律法規沒有明確規定，政府層面的‘以房養老’就很難推行。”上海市人大代表姚儉說，“以房養老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。
上海民聲律師事務所律師王斌認為，在將來新修訂的老年人權益保障法時，應設立對老年人居住權的優先保護原則。
障礙二：養老觀念需要更新
“養兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押給養老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。
障礙三：養老機構不完善
目前，老人不愿意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好點的養老院收費太高，還要找關系；差的服務又不到位。
障礙四：金融機構沒動靜
“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。一位保險從業者說，這項工作的“難度在于，對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風險越大。
障礙五：70年產權特殊國情
我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。
障礙六：適用人群小
按照現有情況分析，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔心，一旦簽訂協議，即失去了對房屋的所有權，落入“沒房也沒錢”境況。
鏈接
老外如何“以房養老”
●美國許多美國老年人在退休前10年左右為養老買房子，把富余的部分出租，用來“以房養老”。
美國政府和一些金融機構還推出“以房養老”的“倒按揭”貸款，對象為62歲以上的老年人，有三種形式：一、聯邦政府保險的倒按揭貸款。二、由政府擔保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。三、專有倒按揭貸款，一般由金融機構辦理，發放貸款機構與住戶同享住房增值收益。
●加拿大超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬、不賣，房產主權不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。
●新加坡60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處理，“剩余價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。這種模式風險較小。
名詞解釋
“以房養老”是指年輕時貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構支付養老費用，晚年衣食無憂。
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