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2024年11月24日
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近期樓市已處于拐點臨界狀態，中國建設銀行北京分行突然上調首套房貸利率的消息，立刻引起了多空雙方的強烈關注。
風險意識增強表明銀行看跌樓市
建行北京分行貸款中心一名工作人員告訴記者，目前個貸很少能執行基準利率，會根據客戶情況有所上浮，二手房首套房貸利率執行基準利率的1.05倍。
建行北京分行有關負責人對此表示，該行根據貸款客戶的不同情況，實施差別化貸款利率政策，這是因為“建行高度關注房地產市場變化，借鑒同業做法及考慮到風險防范情況，繼續實施客戶區域差別化政策”。
記者隨即從工、農、中三大國有商業銀行獲悉，這幾家大行沒有上調個人房貸利率。不過，記者從工行海淀支行個貸中心獲知，該行對首套房利率雖仍然執行基準利率，但也存在根據客戶資質調整利率的情況。
建行副行長朱小黃此前接受采訪時表示，目前貨幣政策從緊，銀行面臨信貸資源配置的考驗。看重資本占用較低這一優勢，建行不會輕易收縮房貸。“目前，個人按揭貸款的市場需求很大，銀行還是傾向于采取提高利率等手段調整供需關系。”
業內人員表示，今年以來，央行五次上調存款準備金率，大型金融機構存款準備金率升至21%。保證金納入存款準備金收繳范圍又陡然加劇了銀行流動性壓力。在此情況下，不少銀行會盯著收益相對較高、風險成本低的項目配置信貸資源，因此還維持在基準利率的個人住房貸款成為調整對象。
中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為，基于風險防范來提高利率，是符合國際慣例的，這其中隱含著建行的一個判斷：房價可能會下跌，這是上調利率背后真正的信號，表明銀行界也逐步看跌樓市。從種種市場跡象看，北京房價的確面臨較大的下行壓力。
提高利率將進一步打破樓市平衡
毫無疑問，在北京房價走勢有望偏轉向下的關頭，部分銀行提高首套房貸款利率，勢必將進一步加劇這種失衡感。
“此次調高個貸利率可能抑制部分購房者的需求，從而影響房地產行業。”中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇說。
據北京中原地產分析，上調利率后，以首套房貸款100萬元、20年償還期計算，月供將首次接近8000元，總利息上漲5萬元，這種效果不亞于加息，第一套房購房者的負擔繼續增加，對剛需的影響非常大。
來自北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，今年1－9月，北京市新建商品住房中，居民首次購房占比達88.5%，較房地產調控新政策實施前提高了13.5個百分點，可見首套房貸利率的執行情況，對市場的波及面較大。
尹中立告訴記者：“之前首套房貸款利率是7折，后來取消了7折利率，到現在變成執行基準利率的1.05倍，這意味著實際支付的利息成本增加了30－40%，信貸疊加效應十分明顯，對樓市購買力的制約作用比較大。”
尹中立同時表示，其他銀行是否會跟進，這主要取決于未來房地產市場的反應以及決策層的反應。如果其他銀行紛紛跟進，結果毫無疑問：房地產下行的趨勢會進一步確立。 郭田勇表示，繼建行之后，其他銀行可能會出現跟進的情況。“因為目前資金緊張是各家銀行面臨的普遍狀況，加之目前市場實際利率水平高，所以銀行在其系統內也有上調利率水平的需求，以增加自身利潤。”
拐點漸成但應警惕各類救市舉動擾亂市場
尹中立表示，首套房貸款利率進一步上浮表明樓市信貸政策并未放松，這也體現了樓市的整體政策環境仍然趨緊。
中國人民銀行14日公布，9月份人民幣貸款增加4700億元，同比少增1311億元。流動性是樓市的大環境之一。分析人士指出，今年9月新增貸款明顯回落，創下21個月來新低，表明政策總體基調依然偏緊。
尹中立認為，房地產市場的火爆主要是因為投機因素導致的，從限購、限貸等措施出臺后交易量大幅下降可以判斷，樓市投機成分較嚴重，但正逐漸被擠出市場，樓市拐點正逐步確立。
但是，與2008年底2009年初類似的是，一些救市的舉措已經開始浮出水面。前不久佛山市上演了取消限購令的“半日游”，而目前部分房地產企業正反復向地方政府打聽與磋商，何時、怎樣才能取消限購令。
分析人士指出，從2009年的樓市走勢來看，一旦取消了限購、限貸這些樓市殺手锏，市場預期將轉變，高房價將再次有恃無恐，房價很可能陷入不可控的境地。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從樓市的發展歷程來看，向來是量在價先，要實現部分高房價地區價格的實質性下跌，樓市成交量的下降是必經的陣痛。
尹中立表示，就目前北京等地樓市政策的效力而言，高房價有望實現理性回歸。
