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2024年11月24日
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在激烈、復雜、多變的商業管理領域，出身、成長在香港，打拼在內地的蔡桂璋絕對是一朵名副其實的奇葩！在她從業的30余年里，創造了一個又一個商業管理奇跡：上世紀90年代初，她將具有百年歷史的百貨公司—先施百貨帶回了它的“娘家”，上海；1995年，她又只身去了武漢，并一舉將武漢廣場打造成為了當時排名全國第五的商業購物中心；十年之后，她又來到了北京，代表港方與北京百貨大樓合作，將百貨大樓的北樓改造成了王府井時尚廣場。就在外界以為她將功成身退之時，她卻又開始了攀登自己人生的又一座高峰，出任北京國瑞購物中心執行總經理！
一線城市商業地產已趨于飽和
忽然之間，商業地產火了。年初以來，各大地產公司紛紛宣布將進軍商業地產：保利計劃將商業地產的投資比例逐步增大到總投資的30%；富力宣布2011年將在全國開業16家富力旗下酒店……龍湖、恒大等紛紛搶灘商業地產。規模史無前例。
在蔡桂璋看來，中國商業地產不是今年忽然“發熱”的。在眾多一線城市中，尤其是北京，商業地產其實從2007年就開始“熱”了起來。而2008年北京奧運會則是幕后最大的推手。
眾所周知，08年前后包括北京在內的各一線城市房地產建設速度和規模空前，再加之奧運會即將召開，讓很多做商業地產的人充滿了無限遐想。在這兩大因素的刺激下，以購物中心為代表的商業地產得到了飛速發展。體量不一的購物中心如雨后春筍般紛紛冒了出來。
但是，奧運會結束后，很多購物區中心并沒有實現或達到原先所期望的業績，一些購物中心甚至因為管理不善或客流量不足，難以為繼。
今年以來，在國家限購商品房的大環境下，不僅一線，甚至很多二三線城市的商業地產又開始出現了08年類似的狀況，大批資本又開始擁入。這也讓蔡桂璋十分擔憂，因為大量資金忽然涌入某個行業，肯定會產生泡沫。而在她看來，類似北京、上海這樣的一線城市，以購物中心、百貨公司為代表的商業地產其實已經趨于飽和。
更為重要的是，商業地產不同于房地產，它變化更快，而且非常靈活。因為無論是商人還是商家，逐利肯定是第一位的，有利潤它們才會去做。目前，一些有遠見性的投資商已經覺察到了市中心商業地產漸趨飽和，開始到郊區去做另一種商業新形態——奧特萊斯，恰說明了這一點。
蔡桂璋提醒，各地在發展商業地產時，一定要精心規劃，穩步推進。切忌一哄而上，不是每個企業都能做商業地產。商業地產能否取得投資的成功，不僅是把房子蓋好，重要的是后期的業態和服務。它們才是決定商業地產能否真正取得成功的主因。
國瑞購物中心即將騰飛
一般而言，商業項目新開業后都會經歷一個培育期，一般會持續數年，如北京的東方廣場、金源購物中心等，都用了5到6年的培育期。蔡桂璋表示，國瑞購物中心同樣也會遵循這一商業定律。但同時她向記者強調，國瑞購物中心用不了這么長的時間來培育市場，它只需3年便可完成自己的培育期。她說，國瑞購物中心雖然才營業兩年，但目前商家開業率達到90%，到明年年底商家入駐率肯定會達到95%以上。
當記者問及蔡桂璋為何有此底氣時，她直言，相比其它區域的商圈，國瑞購物中心的所在地——崇外商圈，已經是比較成熟的一個區域了，而且它的地理位置也特別好，周圍交通十分便捷。再加之國瑞購物中心周邊大量高品質樓盤、寫字樓、酒店的出現，為國瑞購物中心提供了大量潛在的中高檔消費群體。而這也恰與國瑞購物中心的定位不謀而合。
“為了提升檔次，實現品牌升級的目標，我們國瑞還會進一步提升服務，因為對購物中心來說，前期的規劃、設計固然重要，但后期服務更重要，說到底，購物中心還是服務業。”蔡桂璋如是說。
她透露，國瑞將從兩方面來提升服務水平。首先，加大員工隊伍的培訓，提升員工的綜合素質，讓他們樹立全心全意為消費者服務的理念。其次，升級服務水平。她坦言，目前國瑞購物中心的服務不是十全十美，還有很大的提升空間，所以有必要升級現有服務水平，以便為廣大消費者營造一個賓至如歸的消費環境。
“具體而言，升級現有服務水平，主要體現在一些細節上。如，將來購物中心的安保人員不僅僅是安全保衛，還得承擔一些禮儀服務內容，如為顧客提送東西。再如，為接受消費者的監督和聽取他們的意見，我們將會設立更多的投訴信箱。”蔡桂璋這樣告訴記者。
此外，她也表示，對任何一個購物中心來說，周邊配套都非常重要。因此，國瑞也希望能跟政府合作，進一步加強國瑞購物中心周邊配套基礎設施的建設，以便為消費者營造一個更加便利和人性化的購物環境。
隨著國瑞購物中心的日趨成熟，相關人士表示，崇外商圈已進入“三國”時代。在蔡桂璋看來，“三國鼎立”可能不太準確，確切的說，應該是三家如何來分好這個“蛋糕”。因為國瑞購物中心、新世界和搜秀三者經營業態可謂大相徑庭。正因如此，三者之間也不會出現同質化現象。
她說，國瑞購物中心是一家典型的shoppingmall，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，擁有國際國內知名時尚品牌，如H&M、C&A等。新世界則以百貨零售為主，由于體量有限，它不可能開設電影院和引進一些世界品牌。國瑞購物中心則一應俱全。搜秀則偏重于小商品市場，它里面基本不具備餐飲、娛樂。而國瑞購物中心和新世界則一般都不允許小商品商戶進店。可見，三者之間不存在激烈競爭，與之相反，它們是一種很平衡的業態組合，相互補充、共存共榮。
商家的商業意識亟待提高
近些年來，內地的商業地產開發日趨成熟，各種體量的購物中心、零售百貨公司應有盡有。在銷售商品的種類上，無論是國際一線奢侈品，還是一般的日常生活用品，都不比香港少。但在蔡桂璋看來，相比香港，內地百貨公司或購物中心還有一些地方可以完善或提高。
就硬件方面而言，內地的百貨公司或購物中心的購物環境可能比香港還要差一點，比如清潔衛生、物業安保方面。這也是為什么很多去過香港購物的人都有這樣一種感覺：香港的購物中心都非常干凈、整潔、整齊。
就軟件方面而言，相比香港的商業管理，內地的商業管理水平和商家的商業意識還相對較低，亟待提高。在香港，無論是國外的商家，還是香港本地的商家，他們都有一套比較成熟的商業零售管理模式，商業自覺意識非常強烈，而且他們都比較守法和遵守各種商業道德，因而管理起來比較容易。
反觀內地，很多商場或購物中心的商戶都是個體出身，從趕集一步步做起來的，所以基本沒有自覺的商業管理意識。以至于一些商戶在交了租金后，拒不服從商場的管理。“他們理所當然地認為，既然我交了錢，你就不該來管我了。所以，我希望國內大大小小的商戶，應該積極配合商場的管理。這樣，大家才可能共贏。”
“盡管如此，我們也不能據此埋怨商戶，因為我們的商業發展速度太快，而商業管理意識也不是一朝一夕能夠養成，它需要一個過程。就像商業形態一樣，先有趕集，再有小賣場，才有超市，接著才到百貨公司、購物中心，目前又出現了奧特萊斯。但我相信，隨著時間的推移，內地商戶的商業管理意識會逐漸得到提高。” 蔡桂璋樂觀地告訴記者。
目前，如何經營好一個商業地產項目成為了圈內人士探討的熱點。在蔡桂璋看來，要想做好一個商業地產項目，最為重要的就是持有，做永續經營。這也是商業地產的靈魂。“如果拆開大規模地賣給業主，可能永遠也做不大、做不強。因為分散經營最大的弊端就是不能形成規模效應，同時也會給今后的統一管理帶來很大不便。”所以，她建議，對從事商業房地產開發的企業來說，一定要自己持有物業，只有這樣，才可能把它做好！
