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2024年11月24日
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在上海寸土寸金的南京路，一塊閑置了近20年的地塊，傳言終于要開盤了。
近日，有知情人士爆料稱，上海協和城[最新消息 價格 戶型 點評]二期即將于9月底10月初開盤銷售，這一消息讓沉寂很久的上海房地產行業又熱鬧起來。協和城項目拿地近20年，兩次修改規劃，其間多次停工，此間，該區域的土地升值超過10倍。
“像這種時間跨度較大的分期開發就屬于變相囤地，因為其大部分地塊長期處于閑置。”上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉表示，在1992年，南 京西路的商業用地樓板價就在三四千元每平方米左右。而2010年，上述地塊的樓板價已突破5萬元/平方米。張宏偉預測，該地塊建成的辦公樓售價可超過6萬 元/平方米，公寓和商鋪的售價則會高于上述價格。
對于開發商的長期囤地，多位業內人士表示，雖然從表面上看，長期囤地、拉長開發周期，可以給很多房地產公司帶來暴利。但事實上，這種做法對企業來 講，風險多于收益。如果開發商長期囤地，公司發展速度就會變得緩慢。此外，通過采取分期開發方式延緩土地開發變相囤積，會直接造成周邊區域發展緩慢。
協和城二期之謎
協和城項目曾被上海市政府列為南京路五大主要商業項目之一，計劃分兩期開發，總建筑面積達40.9萬平方米左右。協和城一期已于2000年竣工，總 建筑面積約6.25萬平方米，包括公寓和部分零售商鋪；二期主要以零售、酒店、辦公樓為主，但至今仍未完工。前后近20年，協和城有超過八成的建筑面積未 完工或尚未開工。
9月8日，記者在現場看到，協和城二期大門緊閉，項目內似乎有開工跡象，但可以看出速度極其緩慢。“這個項目一期2000年已經賣完，二期按原計劃是2008年完工；不過到目前為止還沒有開盤跡象，據說今年10月份將開盤，但只是傳言而已。”協和城附近的居民表示。
“目前該項目正在做幕墻，在規劃和施工進度上都沒有問題，之所以拖了這么久，主要是開發企業的原因，有可能是資金問題。但目前該項目進展順利。”靜安區建交委施工辦相關人士對記者說。
資料顯示，協和城二期項目屬于香港上市公司——中國地產集團有限公司（01838.HK）所有。1992年~1994年，現任中國地產集團董事會主 席汪世忠旗下公司陸續完成南京西路永源浜3、4、5、8號地塊(即協和城二期)的批租，在1994年至2003年間又陸續購買了臨近的數個地塊。
根據靜安區關于南京路地區五年規劃綱要草案確定，協和城與石門路、梅泰恒、展覽中心、靜安寺被規劃為該區五大商業商務地區。
“協和城二期周邊其他大型商業商務地塊均已開發完成或接近完成，惟有該地塊長期不動,無疑是有關政府部門的一塊心病。”一位業內人士坦言。
實際上，2007年2月，上海市靜安區房地局就已對該項目地塊發出了最后“通諜”。然而奇怪的是，即使是最后“通牒”，該項目依然開工緩慢。中國地 產集團在2006年年報中曾表明靜安協和城二期預測竣工時間是2008年或2009年，但在去年年報上，該項目的預計竣工時間已延至2011年或2013 年。
長時間囤地讓中國地產集團獲取了巨額的利益，汪世忠曾在2010年年報的主席報告中描述中國地產集團擁有在上海市中心的可售資產超過1000億港元。但是，由于長期不開發，也使得中國地產集團錯過了房地產行業發展的黃金十年，中國地產集團的可持續發展廣受質疑。
開發模式受質疑
“中國地產集團在國內的多個項目位置都非常好，不是市中心就是市郊可以做花園別墅的地塊，但開發速度均十分緩慢，一個項目至少拖上五六年時間，很難擺脫囤地嫌疑。”上海一位地產界的資深人士透露。
中國地產集團2010年年報顯示，該公司在“大城市市中心”所擁有的在建及待建項目，除上述協和城外，還有上海康城[最新消息 價格 戶型 點評]項目、上海華山飯店、重慶解放碑附近的協和城項目。
以上海康城項目為例，該項目土地使用年限是1999年至2069年。根據上述土地使用年限推算，項目的拿地時間很可能在1999年前后，但該項目多 達29萬多平方米的商業街和公寓直至去年底仍在規劃，而預計竣工時間甚至已推延至2012年至2013年。華山飯店的項目也不例外，2006年年報披露時 的預測竣工時間是2008年，但去年年報預測上述項目至少要2012年才能預測竣工。與前兩個項目類似，重慶協和城項目是汪世忠在2007年從重慶的一家 房地產企業手中以23億元代價購得兩幅地，總共面積超過3000畝。目前竣工時間也不清楚。
一位熟悉中國地產集團的開發商介紹，當初上海康城項目實際上是屬于松江區，但由于上海市政府當時正在大力發展閔行區，汪世忠經過層層關系，把上海康 城項目劃歸閔行區；同時，從上海地鐵一號線的莘莊地鐵站修了一條地下通道到達上海康城項目。“足見當時中國地產集團在上海地產界的實力。”
實際上，長期的囤地并沒有給該公司帶來快速的發展。相反，自從2007年以后，該公司就淡出了上海房地產市場。按照中國地產集團2006年年報，該公司2006年底所擁有的資產已達160億港元，接近或超過保利[簡介 最新動態]、恒大[簡介 最新動態]等內地地產商。然而，這家公司去年的年報顯示，截至去年12月31日，該公司的總資產規模為524.75億港元，僅僅相當于保利地產[簡介 最新動態](600048,股吧)的三分之一。
囤地之殤
“類似中國地產集團這樣變相囤地的行為在中國的房地產市場并不少見，長江實業、新世界、原東方海外[最新消息 價格 戶型 點評]等在上海的很多項目都是通過這種方式，坐享土地的升值。以長江實業為例，其在內地進行地產開發的一個顯著特點，就是通過緩慢開發、變相囤地，坐享土地升值。”一位上海的開發商高管介紹說。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成告訴記者，我國的國情決定了土地供應始終會保持偏緊,因為國家要保住18億畝耕地這條紅線,土地稀缺將是未來幾十年的常規。上游開發商與某些地方政府一起囤地待價而沽，下游追求資產保值的投資者大買高檔住宅與豪宅，土地已成為重要的期貨品種。
“要徹底解決囤地問題，需要強化對囤積土地行為的監管和經濟制裁，細化鑒定土地囤積的技術標準。”上海房地產經濟學會副會長印堃華表示，“要把《閑 置土地處置辦法》由部門法提升為人大立法，加大政府聯合監管查處力度，對超過合同規定期限不開發者，不但要無償收回土地使用權，還要提高土地閑置的經濟懲 罰標準，使土地閑置費標準拉高到與囤地利潤率同等甚至超出，并將閑置土地和征收費用用于保障房建設。”
而中原地產高級研究經理劉淵則認為，中國的房地產市場是全球發展最高速的市場之一，采用高周轉、快開發策略的公司，有機會在極短的時間內迅速增長。 但選擇緩慢開發策略的公司，就會失去高速增長的機會，且一旦出現房價下跌，企業預期的高利潤就會蒸發，甚至房屋銷售價格有可能跌破土地成本價。
