林民慶:城市發展要以特色為重
文/顧晴 攝影/鄭啟東
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林民慶，現任青島市房地產業協會會長。1968年畢業于清華大學土木建筑系。1984年至2004年間，曾任市房產管理局局長、市歸國華僑聯合會主席、市房產管理局巡視員、市國土資源和房屋管理局巡視員。2003年至2008年，任青島市政協第十屆委員、常務委員。
林民慶會長生在海外，后來為了考大學回到祖籍福建。大學畢業后，他被分配到了青島，從此在青島扎下了根。然而40多年的北方生活，仍然沒有改變他一口南方口音。
長期從事房地產管理工作讓林民慶不僅對于房地產很有一番見解，談起城市化也很獨到。他說：“政府應該去推動城市化，包括出臺政策措施，使每個城市都增加這種有利于城市化的一些辦法，但不要采取簡單干預的辦法，否則效果不好。這就如同房地產業的調整，市場調節可能比政府調節更好，因為一些政策只對當時的市場起到了積極作用，但是后遺癥太大了，這種全國一刀切，沿海城市感冒，全國都吃藥，是最不可取的辦法。”
他表示，城市化包括人口、文化、就業、醫療等等多方面、多層次的內容，題目很大。每個城市的發展模式不能強求一律，發展的時間表，包括發展的模式都應該有自己的特色。
篇章1 城市化戰略要體現城市文化特色
“城市化是個很好的課題，涉及到很多深層次的問題。每個城市都應該有不同的城市化戰略，不能采取同一個模式。城市特色是城市的文化品格，是城市延續、發展的重要因素?！绷謺L認為像文化古都西安、南京，深厚的歷史文化積淀一定是城市發展過程中必須重點考慮的地方。而青島，城市文化基本上是近現代的，城市布局比較合理，老城區、八大關風景區、沿山坡建造的各式建筑等等，都讓青島獨具特色，與眾不同，跟周圍的自然環境也很和諧，這也是青島被評為國家第二批歷史文化名城的根本原因。
“我認為，青島在城市化進程中的著力點，應該研究如何保護好老城區、保護好歷史建筑。保護區的規劃要借助三維動畫等現代技術手段，反復斟酌，仔細推敲。至于青島日益增長的住房需求，可以通過在保護區以外建設高密度的住宅解決。”
林會長直言，當前在城市歷史建筑的保護上，政府在文件、口頭上都很重視，但在具體運作的時候，難免有一些不盡如人意的地方?！氨热?，此前青島火車站的改造就很失敗，與老火車站的風格很不協調。這次的改造比較可取，融合了老建筑的風格，真正保留下來德國人當時建造的膠濟鐵路的棧房。鐘樓周圍建的房子在格調上也與老火車站很協調?！睗系睦匣疖囌颈徽ǖ?，取而代之以現代化的玻璃幕墻的建筑，讓他感到惋惜。在他眼里，濟南的老火車站是最能夠代表這個城市文化和底蘊的建筑。
他建議，政府相關決策部門在城市歷史建筑的拆與不拆的問題上要慎重，在老城區是否建設現代建筑的問題上要嚴格審批，因為一個城市的特色就是這個城市的個性，它是城市在形成發展中所具有的自然風貌、形態結構、文化格調、歷史底蘊、景觀形象、產業結構和功能特征的總和。一旦拆毀或建設，城市就會失去特色，變成“千城一面”。
“在中國的城市化還處于研討階段、謀劃階段的今天，應該大力發動城市化領域的專家，提供各種各樣的理論和建設性的方案，供決策者們選擇，避免盲目決策帶來的各種遺憾。”
篇章2 城市化要以解決城鄉二元體制為前提
當前，以計劃經濟為背景建立和完善起來的中國戶籍制度，構筑了城市中國與鄉土中國的分立壁壘。衍生在制度之上的各種特權與利益分配使得戶籍制度改革錯綜復雜，也給現行城市化進程設置了重重障礙，延緩了城市化的進程；另一方面，城市發展的滯后，城市公共資源的有限，也構成了戶籍制度改革的“瓶頸”。對于這一熱點問題，林會長有何見解呢？
“如果把戶籍和買房掛起勾的話，肯定會對樓市起到促進作用，這是不言而喻的。但是現在戶籍制度產生的最大問題，就是我們中國這種城鄉二元體制到底應該走什么路子？我覺得，總的發展趨勢應該是取消城鄉二元體制。這一點可以從發達國家沒有二元體制，城市和農村基本不存在差別得到結論。”另一方面，他也表示，要打破我國當前存在的城鄉二元體制還很困難，因為束縛在農村土地上的人口的數量還太大，必須采取逐步穩妥的步驟，不能操之過急。
他直言，只要城鄉二元體制不解決，城市化就是個空話題，而且是不穩固、不牢靠的。這一結論是他最近到北京看望女兒期間了解到的一個現象得出的：北京各個不同層次的打工者幾乎都來自農村。如果把這些進城打工的農民都趕出去的話，超市、飯店會關門，衛生沒人干，整個城市會立刻癱瘓。
“這一方面讓我們感受到中國的城鄉依賴程度之深，另一方面也要看到，這種體制是建立在一種不平等的基礎上，因為很多打工者沒有社會保障?！闭\然，現行的戶籍制度最讓人詬病的就是在目前的市場經濟條件下，捆綁在戶籍之下的福利保障和權利的不平等，有戶籍的人可以享受各種社會保險，甚至還能享受低保和廉租房，沒有戶籍的人在一個城市工作很多年，什么都沒有，這種不平等讓很多外來打工者沒有歸屬感，也造成了大量“空掛戶”的出現。
那么，這是否會影響十七屆三中全會提出的中國到2020年基本實現城鄉一體化這一遠景目標呢？林會長表示：“目前中國一些發達地區已經出現農民進城打工、城里人到鄉下去承包土地這種城鄉雙向流動的現象了。在未來的11年的時間里，如果我們能夠將農村的基礎設施予以完善、生存條件予以提高、農村經濟不斷搞活，這將是一個水到渠成的事情。”
篇章3 梯級消費解決樓市矛盾
就當前房地產市場的發展，身為青島市房地產業協會會長的林民慶表示，一直對青島的房地產抱有很樂觀的態度。他說，青島的房地產從1992年發展至今基本上比較平穩，沒有大起大落。第二，青島每年的GDP一直呈兩位數發展，人均可支配收入也呈兩位數增長，良好的經濟支持了房地產的發展。第三，青島的地理環境決定了這是個宜居城市，住房的需求將是持續的，剛性需求潛在市場很大。同時，他也指出了青島樓市出現的一些問題。比如，新興板塊由于集中放量，產生了供大于求的矛盾。他建議主管部門在鼓勵開發商加大開發的時候，要注意調整開發步伐，否則開發商之間會形成惡性競爭，市場會形成惡性循環。
據了解，青島房地產市場從去年初開始在經歷了不景氣之后，今年市場開始回暖，房價出現了回升的趨勢。林會長直言，“房價回升是一個大的趨勢，市場提供的房價不可能讓每一個社會成員都買得起，經濟發達的國家尚做不到這點，中國部分地區剛剛進入小康，更不可能做到。這就造成一種心態，即每個人能買得起房子是衡量房價高低的標準。正常情況應該是，然而相當多的中低收入者仍然買不起房。對于市場化為主的我國房地產業，社會要為中低收入者提供更多的廉租房、經濟適用房。盡管經濟適用房從本質上來說存在漏洞，造成不平等競爭，但這是目前解決我國中低收入者住房比較便捷的辦法，也可以緩解政府和百姓的矛盾。至于漏洞，是可以通過一些行政辦法解決的。另外，經濟適用房在某種程度上還能夠起到平抑市場價格的作用?！彼硎?，最根本的還是要采取像發達國家和地區那樣，通過建設廉租房并逐步擴大享受廉租房群體的辦法。
數據表明，中國的城市化每年正以1%的速度發展，這意味著每年約有1300多萬農村人口從農村進入城市。對于這部分人群，又該如何解決他們的住房問題呢？林會長說：“從小城鎮或者從農村進入城市的這部分人群，在一段時間內都將是購房的弱勢群體。我認為，政府應該對他們制定一些針對性的措施，提供一些廉租房以解決他們的住房需求。隨著他們收入的改善、提高，一部分人會進入商品房市場。通過這樣的良性循環滿足這部分人群的住房需求?！彼硎荆康禺a市場只有形成針對不同收入的群體提供不同檔次的房屋，形成梯級消費，才能解決所有老百姓的住房需求。
林會長笑言，衣食住行中唯獨住房市場化最晚。在青島市1995年度房改出售公房首批頒發《房屋所有權證》儀式上，林民慶時任房地產管理局局長，并做了重要的講話。這位在房地產領域有著特殊經歷的見證人告訴記者：“雖然青島的房地產市場被認為是從1992年就起步了，但直到1998年之后才取消福利分房，所以青島的房地產市場應該從1998年以后算起，1992年到1998年的那一段時間，大部分開發商建的房子都是賣給職工所在單位，而不是個人，是一種不完全市場化的房地產市場。”
此外，就目前商業房地產的發展，林會長認為“這是個比較復雜并有特定商業規律、不以人的意志為轉移的問題”。他說，青島中山路原來是一條商業街，這幾年冷落下來了，但臺東繁華起來了，李滄也一直很火爆，城陽將成為繼李滄之后的又一個商業比較繁榮的地區。如果是做社區商業地產，那么開發商不僅要把住宅房地產策劃好，配套設施也要策劃好。因為不成功的社區商業往往是不成功的策劃造成的。
篇章4 做好政府和企業的“橋梁”
隨著我國經濟發展水平的迅速提高和市場經濟體制的不斷完善，學會、協會、商會等行業組織逐步顯示出旺盛的生命力。成立于1992年12月的青島市房地產業協會，現有會員單位近200個，根據各會員單位業務性質的不同，分別設立了房地產開發、房屋拆遷和房屋經營管理專業委員會。林會長表示，下一步還將結合業務工作的開展，設立房屋拆遷評估、評估鑒定專業委員會。據了解，青島市房地產業協會連續五年被青島市社團登記管理機關授予“優秀行業協會”稱號，2006年還曾被中國房地產業協會授予“全國房地產業先進協會”稱號。
“房地產已經成為推動青島城市化進程一支重要力量?！绷置駪c說：“縱覽青島房地產17年的歷史變遷，可以清楚地看到這個行業進步與提升的足跡：老百姓的居住水平有了較大改善，房地產企業逐步壯大，開發樓盤的品質逐年提升，物業服務比較到位。值得一提的是，在引領房地產行業的發展上，青島品牌房地產企業發揮了自己的作用，像青島城建集團、海信房地產、海爾地產、百通集團、青島中房集團、天泰集團、中聯盈地置業有限公司等這些大的地產品牌企業，都是青島房協的常務理事單位，前幾個還是我們的副會長單位，他們已經成長為真正意義上成熟的開發商，成為青島市房地產市場的主要力量。同時，外地地產大鱷的進入，也帶動青島房地產市場日漸成熟。品牌開發商主動謀變，注重住宅的品質，為購房者奉獻著越來越講究品質的居住環境，推動了青島房地產市場的品質化進程。”
這位協會的“當家人”表示，在推動行業健康發展的過程中，房協作為政府和企業之間的“橋梁”、“紐帶”、“交流平臺”，不僅要研究、探討房地產業改革和發展的理論、方針、政策，開展基礎理論調研和交流，向政府主管部門提出有利于行業發展等方面的建議，配合業務主管部門開展住宅與房地產業的企業與市場管理、開展住宅示范工程及相關各類獎項的評選和管理，還要組織開展業內人員技能培訓和資格認定，向社會推薦和介紹本行業的優秀企業、優秀產品，并在組織行業協作與協調，促進行業自律等方面發揮作用。
記者了解到，為了給政府和廣大會員單位提供最具實用性、最具服務性的資訊，青島房協還打造了“一網、一刊”的信息傳遞格局，即《青島房地產》會刊，《青島住宅與房地產信息網》，為協會“橋梁、紐帶”作用的充分發揮，提供了更大的空間。
2008年，在房地產行業受到重創的情況下，青島市房協積極轉變工作思路，走訪企業，征求意見，了解企業的困難和困惑，掌握行業的基本情況和動態。針對市場的不斷變化，房協先后組織和參與了《青島品牌開發企業座談會》、《決策中國行──總裁決策沙龍》、《青島西海岸城市發展趨勢論壇》、《大變局下青島地產應變之道──2008新浪樂居青島創新峰會》、《改革開放33年·青島地產故事》、《提振島城樓市新政座談會》等一系列比較有影響的活動，與開發商共同探討了青島房地產市場現狀、后市發展、開發企業面臨的困惑、企業如何應對當前形勢等房地產市場焦點話題。其中，房協以《群英薈萃，談市論道》為題，整理出的一份7000余字的“青島品牌開發企業座談會摘要”，書面上報青島市房地產相關部門，為政府部門分析行情、掌控市場起到了“橋梁”、“紐帶”作用。而一系列影響較大行業活動的展開，對開發企業加深新政的理解、提振島城樓市信心、促進市場交易等，產生了積極作用。
林民慶說，青島房協會繼續堅持“開放辦會”、“創新辦會”的思路，發揮好行業組織的“公信力”作用，組織有助于行業發展進步的評選活動，做好協會的吐故納新工作等。房協將同房地產企業一起，為青島房地產行業的健康發展和市場繁榮營造良好的行業發展環境，引領青島房地產穩步地走下去。
