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2024年11月24日
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隨著商業地產競爭愈加激烈，同一商圈內的商業地產項目是競爭還是競合？這是個問題。
“要將城市建設由‘攤大餅’轉為‘做餡餅’，發展城市副中心，使副中心獨立具有商業、娛樂、休閑等多重功能，緩解城市壓力?！敝袊康禺a研究會副會長顧云昌日前在第十五屆中國城市化論壇上說。
在該論壇上，來自城市化研究、建筑規劃等領域專家們提出，近年來,北京二環以內的商業中心發展格局正在發生裂變，除傳統的王府井、前門、西單三大商業中心外，城市商業副中心正在快速崛起,比如崇外商圈等。
專家普遍認為，大型城市一方面深受城市中心區功能過度集聚所帶來的交通擁堵、環境和生活質量下降等問題的困擾，另一方面，城市化進程中隨著城市規模的不斷擴大、城市功能復雜化和城市社會結構多樣化而必然產生的城市空間結構細分，這都要求城市副中心的發展。
不過，“這些城市副中心必須具備中心城區的多重功能才能緩解城市壓力。”顧云昌說，大都市副中心的發展也有賴于區內企業在挖掘自身優勢基礎上的相互配合。
在業內人士看來，如何戰略性啟動市場的內部能量、重新整合商圈各方資源，是應對當前市場挑戰的重要手段。
因為，市場和市場之間存在的不是競爭關系，而是競合關系，對于已經具備一定知名度的商圈來說，如何讓這個商圈更具有凝聚力與輻射力才是最重要的，一旦跨越了這個門檻，這一商圈將取得飛速的發展，最后得益的是各個商家。
以崇外商圈為例，歷史上，崇文門一直是京商重鎮之一，目前也集合了新世界商場、國瑞購物中心、搜秀商場等商業項目，除了個別項目較為知名外，整體商圈一直不溫不火，各個商場之間單兵作戰，并未形成聚合效應。
然而，崇文區與東城區合并后，崇外商圈成為新東城商業整合營銷的首個試點。在去年的崇外商圈購物節中，國瑞購物中心、新世界等商家打破“同行是冤家”的定律,在各自促銷的同時,與其他商家的營銷活動形成互動，啟動聯合營銷。購物節開幕當日近20萬、比平日高出三成的客流量,讓商家感受到了“捆綁營銷”的威力。
商業零售業專家表示，東城區打造崇外商圈購物節并不僅僅是為了追求銷售額在短期內的提升，而是意圖通過大力推進產業的統籌規劃，希望取得經濟連片發展。
在專家看來，如果北京其他區域借鑒“崇外模式”，例如西城區，將西單、宣武門商圈內的商家進行“捆綁營銷”，北京商業就將逐漸由過去商場間的競爭向商圈競爭升級。
“商圈競爭取代商場間的競爭是北京商業的發展趨勢?！睒I內人士表示，從獨立運作營銷活動，到商家之間進行協調互補，整個區域吸引力在提升的同時，商圈內的所有商家都將獲益。不過，如何平衡商圈內各個商家的利益成為捆綁營銷能否成功的關鍵因素。
