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2024年11月24日
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繼一線城市之后，二三線城市也納入限購(gòu)范圍
對(duì)話人：記者 王煒，編輯 苗苗
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 朱中一，中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師 張大偉
資料圖片（新華社記者 張宇 攝）
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新聞背景
“金九銀
限購(gòu)令要不要推廣到縣？能不能長(zhǎng)期執(zhí)行？是不是傷及樓市？
作為樓市調(diào)控的重要手段，限購(gòu)令向二三線城市擴(kuò)展，時(shí)間分水嶺是今年8月中旬。
當(dāng)時(shí)，住建部出臺(tái)新增限購(gòu)城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)符合其中兩項(xiàng)以上者，建議列入新增限購(gòu)城市名單。
盡管這僅僅是建議標(biāo)準(zhǔn)，但是二三線城市的限購(gòu)令，已然箭在弦上。
很快，8月下旬，臺(tái)州發(fā)布樓市限購(gòu)令，成為二三線城市的第一個(gè)響應(yīng)者。臺(tái)州規(guī)定，本市居民、外地居民能提供一年納稅或社保證明者，可購(gòu)買１套新建商品房。已有兩套住房的本市居民或已有１套及以上住房的非本地居民，暫停新購(gòu)住房。
誰(shuí)將會(huì)是下一個(gè)？限購(gòu)令會(huì)不會(huì)全國(guó)統(tǒng)一部署？此番限購(gòu)城市范圍多大？坊間一時(shí)傳聞不斷，購(gòu)房者有的著急、有的觀望，開(kāi)發(fā)商加緊造勢(shì)促銷。
受限購(gòu)令范圍將擴(kuò)大的心理預(yù)期影響，一些地方出現(xiàn)了部分樓盤(pán)成交量猛增的現(xiàn)象。一些購(gòu)房者提前出手，以期搶搭限購(gòu)之前的購(gòu)房末班車。
成交量在局部的猛增，會(huì)否帶來(lái)房?jī)r(jià)的一時(shí)反彈？本輪樓市調(diào)控進(jìn)入一個(gè)新的關(guān)鍵期問(wèn)：要不要推廣到縣
編輯：8月中旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)文件，給出新增限購(gòu)城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。
張大偉：實(shí)際上，臺(tái)州出臺(tái)限購(gòu)令是比較出人意料的。
臺(tái)州房地產(chǎn)管理處統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年臺(tái)州住宅樣本均價(jià)9949元/平方米，相比去年12月住宅樣本均價(jià)9761元/平方米，漲幅約2%。臺(tái)州的成交量基本維持在月2000套左右，成交均價(jià)也在萬(wàn)元以下。
參照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的5條限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，比如房?jī)r(jià)漲幅較高，上半年成交量同比增幅較高等，臺(tái)州都不屬于突出的城市。
如果以臺(tái)州作為限購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)有可能出臺(tái)限購(gòu)政策的城市將有40個(gè)左右，尤其是浙江、江蘇、廣東、山東等省的一些地級(jí)市。
編輯：不少人猜測(cè)，臺(tái)州此舉，將導(dǎo)致二三線城市尾隨，引發(fā)新一輪“限購(gòu)潮”。果真如此嗎？二三線城市的限購(gòu)將擴(kuò)大至何種規(guī)模？會(huì)不會(huì)擴(kuò)展到全國(guó)縣級(jí)城市？力度和措施預(yù)計(jì)將會(huì)和一線城市有何區(qū)別？
朱中一：限購(gòu)范圍擴(kuò)大到二三線城市，是對(duì)原有調(diào)控政策的具體化和延續(xù)。一線城市的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)是“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)偏緊”，最近住建部出臺(tái)的二三線城市限購(gòu)參考標(biāo)準(zhǔn)，基本上還是圍繞這三項(xiàng)指標(biāo)。
究竟哪些城市將限購(gòu)，最終還是要由地方政府來(lái)決定。作為樓市調(diào)控的手段之一，限購(gòu)政策在設(shè)計(jì)上應(yīng)有梯級(jí)考量。
目前看，繼一線城市之后，下一步主要是二三線城市，暫時(shí)不會(huì)在縣級(jí)城市大范圍推開(kāi)。
當(dāng)然，各地在參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)限購(gòu)政策的時(shí)候，應(yīng)重點(diǎn)考慮實(shí)際情況。如果是因?yàn)橥顿Y炒房的需求增加，那就應(yīng)該果斷進(jìn)行限購(gòu)。
比方說(shuō)某些縣級(jí)城市，假如一段時(shí)間房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)偏緊，也不排除限購(gòu)的可能。
記者：從臺(tái)州出臺(tái)的限購(gòu)措施看，相比北京等一線城市執(zhí)行的政策要寬松一些。
從這兩年一系列調(diào)控政策的執(zhí)行情況看，處在調(diào)控風(fēng)口浪尖的一線城市，往往政策力度最大，執(zhí)行也最嚴(yán)格。
相比而言，二三線城市各項(xiàng)政策的實(shí)際執(zhí)行都比較寬松，很可能在執(zhí)行過(guò)程中有很多擦邊球可打。
所以，限購(gòu)政策要真正起到作用，主管部門必須考慮怎樣保證政策嚴(yán)格落實(shí)。
二問(wèn)：能不能長(zhǎng)期執(zhí)行
編輯：老百姓都很關(guān)心，限購(gòu)令會(huì)執(zhí)行到什么時(shí)候？這是臨時(shí)舉措，還是長(zhǎng)期政策？
張大偉：限購(gòu)是本輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始以來(lái)最有效果的政策。
北京等城市實(shí)行限購(gòu)以來(lái)，樓市成交量一路走低，成交價(jià)格下降的趨勢(shì)也越來(lái)越明顯。
如果繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降幾乎是肯定的。
限購(gòu)范圍擴(kuò)大到二三線城市，對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)比較大。本地投資需求和一線限購(gòu)城市的轉(zhuǎn)移投資需求雙重壓力，使得全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求集合在二三線城市釋放。而二三線城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，也影響了一線城市調(diào)控的效果。
那些認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)整幅度不會(huì)太大的購(gòu)房者將發(fā)現(xiàn)，這輪樓市調(diào)控的力度會(huì)比想象的大，對(duì)市場(chǎng)的影響也會(huì)比預(yù)期的大，觀望情緒將再次升級(jí)。
朱中一：不少人猜測(cè)，限購(gòu)是臨時(shí)措施、短期措施，很快就會(huì)結(jié)束。受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，政策甚至有可能轉(zhuǎn)向。
但是，回顧這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是近期把限購(gòu)范圍擴(kuò)大到二三線城市，體現(xiàn)了國(guó)家要把房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持到底、毫不動(dòng)搖的決心。顯然，如果調(diào)控不能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，限購(gòu)政策恐怕不會(huì)放松。
除了房?jī)r(jià)穩(wěn)定的短期目標(biāo)，調(diào)控的長(zhǎng)期目標(biāo)是推動(dòng)住房制度深化改革。如果中長(zhǎng)期制度改革跟不上，限購(gòu)政策會(huì)繼續(xù)持續(xù)下去，持續(xù)時(shí)間至少將達(dá)到1—2年。
我認(rèn)為，在目前這種情況下，對(duì)部分城市的投資投機(jī)型需求采取限購(gòu)，是十分必要的，也應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行下去。
記者：限購(gòu)令要推開(kāi)到二三線城市，也會(huì)面臨不小的難度。
新的限購(gòu)名單由各省自己確定，住建部也需要與地方政府協(xié)商，這其中就必然會(huì)存在博弈。
中央調(diào)控樓市的決心非常堅(jiān)定，但地方政府現(xiàn)在顯然還難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。要讓地方政府主動(dòng)采取限購(gòu)措施，缺乏內(nèi)在動(dòng)力。
限購(gòu)范圍擴(kuò)大到二三線城市，除了政策本身的意義以外，也透露出積極的信號(hào)，即要督促一些地方政府自覺(jué)與中央政策精神保持一致。
三問(wèn)：是不是傷及樓市
編輯：一些人擔(dān)心，限購(gòu)這種行政手段，有可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)面影響。這種負(fù)面影響會(huì)是什么？怎樣緩解？
記者：限購(gòu)作為一種需求管理的手段，的確是無(wú)奈之舉。
2009年年底開(kāi)始房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，政策力度不斷加大。但在全社會(huì)流動(dòng)性充足的情況下，僅靠差別化信貸政策和增加住房供應(yīng)的措施，無(wú)法有效地遏制投資投機(jī)性需求。
因此，每輪政策出臺(tái)一段時(shí)間后，房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)反彈。限購(gòu)令出臺(tái)后，市場(chǎng)迅速降溫，并且穩(wěn)定了半年多時(shí)間。
限購(gòu)政策之所以到最后才出臺(tái)，說(shuō)明其副作用也是存在的。限購(gòu)是堵需求，而沒(méi)有疏導(dǎo)。這樣，大量剛性住房需求就被壓制了。將來(lái)調(diào)控一旦放松，需求集中入市，必然面臨房?jī)r(jià)大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn)。
限購(gòu)使市場(chǎng)在很短的時(shí)間內(nèi)迅速冷下來(lái)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在的運(yùn)行機(jī)制卻沒(méi)有發(fā)生變化。這種情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的前景看淡，紛紛收縮戰(zhàn)線。
從近期的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資增速不斷回落，住宅新開(kāi)工面積則大幅下降，這是不太好的信號(hào)，意味著市場(chǎng)有可能出現(xiàn)“硬著陸”，影響住房供應(yīng)的增加。
朱中一：要降低限購(gòu)可能帶來(lái)的負(fù)面影響，關(guān)鍵是如何利用好限購(gòu)政策執(zhí)行期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定的大好時(shí)機(jī)，抓緊進(jìn)行制度改革，抓緊進(jìn)行保障房建設(shè)。這是一場(chǎng)賽跑，如果制度改革的步伐慢了，限購(gòu)的負(fù)面影響就會(huì)更大。
關(guān)鍵性的制度改革，主要包括土地招拍掛制度改革、房產(chǎn)稅改革、房地產(chǎn)金融制度改革、財(cái)稅制度改革等。
近期，北京等地不斷探索完善土地招拍掛制度，房產(chǎn)稅也有可能進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，這些都是制度改革不斷推進(jìn)的好消息。
從宏觀角度看，還應(yīng)該加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，進(jìn)一步降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)、土地財(cái)政的依賴，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。
只有這些制度改革跟上了，限購(gòu)才能真正起到作用，房地產(chǎn)調(diào)控也才可以說(shuō)取得了成效，我們?yōu)橄拶?gòu)付出的代價(jià)也才是值得的。
