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2024年11月24日
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城市化網訊 9月2日，主題為“十二五城市化與房地產發展趨勢”的第十六屆中國城市化論壇暨保億集團20周年慶在杭州舉行。對于城市化能否支撐起房地產的明天，中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞說：“我的回答是肯定的。”
他認為理由有三：一是城市化是低成本現代化的必由之路，是現代化的重要標志，也是現代化的動因。中國人多地少，作為重大的發展中國家，現代化建設面臨著資源環境的約束。城市化有利有弊，但是利大于弊，城市化是提高要素的整體配置效率，為建設社會主義新農村提供基礎支撐。如果一個大都市人生活在農村，要實現現代化是不可想象的，一個沒有城市化支撐的工業化要支付很高的資源和環境成本，發展循環經濟走新興工業化之路，也要與城市化相輔相成才能達到預期的目的，城市化改變中國都市人以土為生的格局，為保護生態再造秀美山川提供基本支撐。城市有更深入的社會分工，更快的技術進步，更多的服務業需求，更多的就業崗位和更廣闊的發展空間，因而城市是我們構建和諧社會、加快科技進步的主體。享受同等生活水平，在城市比在農村更節約。
就當下環境污染、空間擁擠、占用耕地、公共安全風險等等“城市病”，牛鳳瑞認為，雖然這些是城市化之弊，但是在一定程度上也是取得城市效率所必須支付的成本，以城市化必須支付的成本有由阻撓和延緩城市化不可取。他說，“我們如何減少成本支付，提高城市化的質量也是我們應該努力去做的，在科學發展觀的指導下，積極穩妥推進健康的城市化，建設環境友好型和宜居型城市，是中國現階段低成本的建設現代化國家的必由之路，也是中國破解資源供給和環境容量兩大約束，實現可持續發展的基本的戰略選擇?！?/span>
他的第二個理由是，房地產為城市化提供了物質基礎。城市的物質組成與外部景觀就是各種房屋建筑物的排列組合，房地產是城市化提供房屋活動場所的物質生產部門，快速的城市化為房地產業的快速發展提供了依據，健康的城市化有賴于房地產業的健康發展。增強城市綜合承載力，離不開房地產業建立的物質基礎。在城市化加速階段，房地產業滿足的首先是住房的基本需求和改善型需求，投資性的或者是投機性的需求最終要出租、要轉手，轉化為住房的最終需求，因而它是第二位的。
牛鳳瑞分析認為，社會固定資產投資規模過大是當前這輪宏觀調控的重要原因，但是房地產主要是生產最終消費品的住宅產業。生產性的固定資產投資，比如商業地產、工業地產等等，只占房地產投資的30%多一點，消費性的產品生產和擴大再生產的投資與中國的經濟過熱無關，而且它是抑制通貨膨脹的基本措施，適度擴大房地產投資，增加住房的有效供給，有利于擴大內需，促進國民經濟持續穩定的發展。
如果把住宅投資作為消費品生產，從固定資產中扣除，那么中國的增長率將下降六個左右的百分點。基于這樣的判斷，他認為，宏觀調控要優化產業結構，有目標，有保有壓，區別對待，促進產業結構更好地適應社會需求的變化。因為城市化水平的提高而帶來的基本的住房需求，城鎮居民消費結構升級而導致的改善型的住房需求，推動房屋改造而形成的被動性的需求，完成工業化對房屋這種總量需求，幾種需求的疊加決定了未來中國城市房屋供不應求。他說，這樣一個基本的態勢可以通過以下數字得到求證：十一五期間，我國的房地產投資達到16.04萬億元，比十五期間增長了2倍，年均增速為24.6%，2010年全國的房地產銷售收入超過5萬億元，成為第一國內需求。
就房地產業是否是支柱產業，牛鳳瑞說：“我認為無關緊要。但是房地產業是上下游關聯度很強的產業是可以肯定的，持續旺盛的住房需求決定了未來幾十年的房地產業以較快的速度發展具有必然性，決定了房地產業投資高于社會固定資產投資的增幅在一定的歷史時期內是合理、正確的選擇。適度擴大房地產的供給不僅是抑制房價過快上漲的釜底抽薪之策，而且是我們擴大內需，優化結構改善民生一個重要的節點。對于消化過剩的產能，降低金融機構過高的存貸差，減少所謂的流動性過剩，抑制通貨膨脹，增加就業等等，具有重要的現實意義。”
第三個理由是，我國城市化進程對房地產產品這種持續旺盛的市場需求，是支撐房地產業持續幾十年春天的根本保證。牛鳳瑞解釋說，“十二五”期間，我國國民經濟增長預期下調為7%，為我們轉變增長方式調整結構提供了寬松的環境和條件，但如果實際增長速度超過8% 或者以上，也是可以接受的好事。因為一個大國的國民經濟的發展，本質上是一個客觀的、自然的、歷史的過程，盡管國內外我們還有諸多的不確定因素，但是我國完成工業化、實現城市化的大勢不可逆轉，我國國民經濟又好又快的基本面也沒有發生根本的變化。“十二五”期間中國的城市化率每年預計增加0.8個百分點，城市人口總量將增加6千萬以上，房地產投資估計在“十二五”期間將超過30萬億。2050年前后，我國城市人口將達到12億，以人均住房建筑面積40平米計，住宅的存量將達到480億平米。考慮周轉、更新的需要，住宅建筑面積的存量應該在530億平米左右，如果其他生產生活活動用房按照0.6—0.7的系數折算，屆時中國城鎮房屋建筑面積的存量將在800—1000億平米之間。由此，牛鳳瑞推算，最近40年，中國城鎮每年增加的房屋建筑面積需要在16億平米上下，其中住宅增加的面積在10億平米左右。此外，1000億平米房屋存量的更新改造，也為我們房地產持續持久的繁榮增加了保險系數。
當前，房地產局面錯綜復雜，眾說紛紜，矛盾很多，牛鳳瑞認為“原因是多方面的”。但他直言，主要矛盾仍然是相對滯后的有效供給不能滿足日益增長的社會需求。著力解決這些主要矛盾，才會推動其他矛盾的緩解和解決，贏得戰略的主動權。他還表示，照搬某些已經完成工業化、城市化國家的參數來診斷我國房地產的走勢，也不具有可比性。當前我國房地產市場的主要趨向仍然是行政干預過度，而不是市場化過度。在土地和市場，在土地和基金兩大房地產因素主要掌控在政府之手這種制度背景下，政府的房地產宏觀調控政策，對于產業的未來發展將產生重大的影響，但是房地產業本身的發展也有其客觀的規律，如果我們的政策導向與客觀規律相悖，只能扭曲市場供求關系，事倍功半，或者根本達不到預期的目標，只有政策導向與客觀規律相吻合，才能事半功倍，達到我們的政策目的。
通過以上的分析和判斷，牛鳳瑞的結論是：未來幾十年我國的房地產會因種種變數而呈現價格、交易量的漲漲落落，但是這是市場配置資源的基本形式，沒有必要大驚小怪。但價格隨著成本的上升而上揚，交易量隨著城市化進程而擴大，這種總體態勢不會發生根本性的變化。
