以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
一直以來，溫州投資客作為房地產市場上的一個特殊群體，以其超前的投資眼光、獨特的投資方式和令人咋舌的投資成果讓整個行業為之驚嘆，并在中國樓市被賦予了一定的風向標意義。最近傳出溫州樓市“崩盤”的消息，引起各界廣泛關注。記者專程前往調查，發現“崩盤說”夸大其詞，溫州樓市雖然低迷，但未現恐慌。不僅如此，記者發現，溫州人仍然在房地產領域尋找更多投資機會。
⊙記者 朱楠
溫州樓市開始崩盤拋售？
8月中下旬，媒體傳出溫州樓市“崩盤說”讓很多人震驚。溫州樓市真的在大范圍拋售嗎？溫州投資者是否已放棄了房地產這個傳統的投資領域？這是否預示著全國樓市的拐點即將到來？
帶著這些問題，記者來到溫州，走訪了當地中介機構、開發商和最普通的溫州投資客。而調查的結果讓記者對溫州人的投資能力有了新的認識——溫州投資客其實從未離開過樓市，在樓市調控和實體經濟不景氣的雙重壓力下，溫州投資客在投資的物業類型、區域和方式上都做了調整。
少量低價拋盤未引發恐慌
“溫州樓市一夜入秋：滿城盡聞恐慌拋房降價聲”，8月中下旬，某財經報刊的一篇報道引發了公眾對溫州樓市崩盤隱憂的討論。隨后，多家媒體紛紛追蹤報道，一時間“民間借貸融資鏈條斷裂，溫州投資客急于拋售手中房產”、“溫州本地報紙出現大量房產轉讓廣告，數千套房產開始轉讓”、“溫州樓市確定出現拐點跡象，二手房半年零成交”等新聞充斥報刊網絡。在部分媒體的報道中，溫州樓市儼然瀕臨崩盤。
然而，記者在溫州進行深入調查之后，發現事實情況是，在今年樓市調控持續加碼下，溫州人對房地產投資確實更加謹慎，甚至處于停滯狀態；由于各種原因，出現部分房源打折、議價現象，部分二手房價格松動幅度也比較大，但遠沒有達到“恐慌”和“拋盤”的程度。
“我了解的情況是，從今年3月以來，溫州二手房成交逐步下滑。”21世紀不動產溫州區域分布策劃部經理陳偉告訴記者。而價格的變化出現在5月份以后，二手房整體市場降價幅度在5%—10%左右。由于二手房成交量很低，個別房源低價成交，或大幅降低價格，并不能反映整個市場已經全面“入秋”。
據記者了解，近期溫州樓市的確出現了部分拋售現象。但業主拋售的原因很多，有的是因為房東經營的企業出現困難，需要變現救急；有的是急于置換，且房子本身有明顯缺陷；當然，也有通過資金拆借來炒房的人由于資金吃緊而急賣。但普遍的恐慌現象并不存在。
“今年以來，我們公司經手的降價幅度最大的一套房源，比市場價低約20%左右，業主的確急賣。但也就僅此一套。”陳偉告訴記者。
區域樓市分化明顯
與二手房相比，溫州新房市場則是另外一番景象，溫州市中心與周邊區域分化明顯。由于溫州一直以來市中心城區面積極小，按照當地人的話來說，打車圍著溫州鹿城中心城區繞一圈也不過35塊錢，新盤供應一直是少之又少。再加上市場需求又一直很旺盛，因此溫州的新盤幾乎從不打折促銷。即便是在如今的市場環境下，溫州市中心的新盤價格依然堅挺，尤其是高端稀缺產品更是如此。
例如位于溫州錦繡路、杏花路路口的“中梁·首府”項目，這個均價預計在7萬元/平方米左右、單套總價高達1500萬的豪宅項目，號稱引入了星河灣[最新消息 價格 戶型 點評]的設計團隊，要打造出溫州本地最高端住宅項目。對于向來崇尚“低調奢華”的溫州人來說，顯然經不起這樣的誘惑。據當地房地產行業人士介紹，該盤預計供應150套房源，尚未開盤就引來3000組客戶參與搖號。“這3000組客戶可不是登記一下就能搖號的，至少要付幾十萬甚至更多的意向金才行。”
不過今年5月之后，溫州龍灣、甌海等除市中心以外新房供應較多的區域已普遍出現打折現象，雖然降價幅度僅在9—9.5折，但對于鮮少打折的溫州樓市來說，已能說明市場低迷。
目前降幅比較大的主要是今年開盤的幾個商業項目，如最近開盤的萬達[簡介 最新動態]廣場“整層買8.8折，單套買9.2折”。因為銀行資金緊張，萬達廣場雖然是商業項目，在“雙限”之外，也貸不了款，購房者需全款購買。另外一個樓盤“匯嘉大樓”的折扣幅度更大一些，“最大降幅達26%”。不過，溫州當地業內人士認為，匯嘉大樓不具有代表性，該盤位置不好，周邊辦公氛圍不濃厚。該盤今年3月底首次開盤，在長達4個月零成交后，8月初第二次開盤，所以優惠比較大。
溫州人投資方式轉型
“其實從今年開始，溫州投資資金基本不再進入傳統的樓市投資領域了。對于想賺快錢、講究資金流轉的溫州人來說，現在的獲利空間和周期已經沒太大吸引力了。”陳偉告訴記者，從去年開始，嗅出市場風向變化的溫州人已開始陸續出售房產。
不久前，中國人民銀行溫州市中心支行最新發布的“最合算投資方式”問卷調查顯示，“民間借貸”首次超過“房地產投資”成為溫州人最青睞的投資方式。今年第二季度，選擇“民間借貸”的溫州市民占到24.5%，占據首位；而選擇“房地產投資”的市民占比下滑至15.3%，同比下降了5.2個百分點，排在第三；占據次席的是“理財產品”，比例為22.75%。相關人士說，自2009年人民銀行推出這項調查以來，“房地產投資”一直排在最前面，直到今年第二季度。
這之前，人民銀行做過關于民間借貸的抽樣調查。調查顯示，今年上半年，溫州有89%的家庭個人和59.67%的企業參與民間借貸。而據溫州市經信委的監測，到目前，溫州民間借貸的規模已超過1200億元。
民間借貸、理財產品獲得青睞，是否就說明溫州人開始拋棄房地產這個投資戰場？
“溫州人很有房地產情結，最喜歡的投資領域還是房地產。”一個土生土長的溫州投資客向記者表示。而由住建部政策研究中心與高和投資共同發布的“民間資本調研報告”指出，溫州部分民間資本開始轉向商業地產和有升值潛力的非限購區域住宅。
“一二線城市的投資門檻日益增高，現在又被限購，從去年甚至更早開始，溫州人就陸續進入一些三四線甚至五線城市。溫州人的投資總是早于整個市場，所以能占得先機。”溫州中小企業發展促進會會長周德文告訴記者。例如貴州的六盤水雖是經濟不發達的四線城市，卻是有名的南方煤都，當地樓市購買力較強，溫州投資者早就洞察當地市場，目前六盤水樓市中溫州資本極其活躍。
除了繞開限購，提早進入一些有潛力的四線城市，溫州人更把投資眼光放在商業地產、工業地產上。在記者采訪的多位當地投資者中，大部分都已涉足商業地產，有的甚至在零敲碎打地買樓之后，還有模有樣地做起了商業地產開發。這足以證明溫州人投資房地產的方式已從最初級的買賣房子，發展到更深層次的介入房地產領域。
除此之外，一些投資者還借助金融產品進入地產領域，如地產信托和地產類的股權投資等。記者從溫州一些商業銀行了解到，銀行經常會向一些高端客戶推介金融類的地產項目，這些項目的年化收益率約在10%。“每次都賣得不錯。”一位銀行人士說，比起那些掛鉤資本市場的理財產品，與地產掛鉤的理財產品更容易被溫州投資者接受。
