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2024年11月24日
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幾乎所有的房地產(chǎn)調(diào)控新政，都在指向跨區(qū)域購(gòu)房以及其連帶的房產(chǎn)投資。
在接連與20余二三線城市基本達(dá)成“限購(gòu)協(xié)議”后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)開始逐步推進(jìn)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)的異地聯(lián)網(wǎng)工作，這項(xiàng)工作完成后，同一權(quán)屬擁有人名下在不同城市的房產(chǎn)將得以“一并查詢”，異地購(gòu)房的資金流向、程度、走勢(shì)將可以得到“統(tǒng)一監(jiān)控”。
此前，除銀行個(gè)人信貸征信系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)外，房屋權(quán)屬信息在各城市間并不聯(lián)網(wǎng)。目前，已經(jīng)登上住建部議事日程的聯(lián)網(wǎng)候選城市逾40個(gè)，均是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的熱點(diǎn)城市。顯然，住建部希望通過嚴(yán)厲的“異地購(gòu)房限購(gòu)”與“異地購(gòu)房監(jiān)控”，嚴(yán)格控制異地購(gòu)房行為并盡可能的在二三線城市的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)中，實(shí)現(xiàn)“去投資化”的目標(biāo)。
權(quán)屬異地聯(lián)網(wǎng)
“一方面是限購(gòu)，另一方面住建部已經(jīng)逐步推進(jìn)全國(guó)不同城市間房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)的聯(lián)網(wǎng)工作。”8月24日，一位接近住建部的權(quán)威人士稱。記者了解到，此項(xiàng)工作將分為兩步走，第一步是對(duì)新購(gòu)商品住房部分的房屋權(quán)屬信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)；第二步是逐步對(duì)存量住房的房屋權(quán)屬登記數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)。
由于2004年后，全國(guó)各主要城市商品住房預(yù)售、銷售管理均陸續(xù)實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化。商品期房、現(xiàn)房的交易也都陸續(xù)實(shí)行了網(wǎng)絡(luò)簽約與信息存儲(chǔ)。因此，目前住建部的主要工作精力集中在第一步，即對(duì)新購(gòu)商品住房部分的房屋權(quán)屬進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)查詢。至于存量住房部分，由于歷史數(shù)據(jù)收集、登記、數(shù)據(jù)化方面各城市的程度不同，因此被“押后處理”。
對(duì)此，住建部一位官員向記者表示，控制不同城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房行為、遏制投機(jī)炒作，使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房支付能力相匹配，是近1~2年國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控的重要精神和原則，作為房地產(chǎn)調(diào)控工作的牽頭部門，住建部會(huì)圍繞這一主旨精神以不同的方式、從不同的角度開展相關(guān)工作。
在此之前，房屋權(quán)屬信息均采用屬地管理原則。我愛我家副總裁胡景暉(微博)告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(微博)》記者，所謂屬地管理原則，舉例說明就是在北京只能反映或查詢權(quán)屬人在北京的房屋權(quán)屬情況，而不能顯示其在異地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的情況。
“如果權(quán)屬人在北京有住房的同時(shí)，在天津、石家莊都有住房，那么他在天津、石家莊的住房權(quán)屬信息，就只能在天津和石家莊分別查詢，這也就是說，通過一個(gè)系統(tǒng)，無法統(tǒng)一顯示這個(gè)權(quán)屬人在北京、天津、石家莊總共有多少住房。”胡景暉說。
他表示，如果實(shí)現(xiàn)了房屋權(quán)屬信息及數(shù)據(jù)庫(kù)的異地聯(lián)網(wǎng)，同一權(quán)屬人在不同城市擁有的住房情況將“一目了然”。記者掌握的情況表明，住建部目前已經(jīng)選擇了約40個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)城市推進(jìn)相互之間的權(quán)屬聯(lián)網(wǎng)工作，完成后，其查詢終端或?qū)仓迷谧〗ú恳约捌渌嚓P(guān)中央政府部門。
監(jiān)控異地炒房
中國(guó)人民銀行研究局原研究員鄒平座告訴記者，從2003年開始到2007年，中國(guó)銀行業(yè)系統(tǒng)逐步建立了個(gè)人信貸的征信體系，并實(shí)現(xiàn)了全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，即對(duì)于購(gòu)房貸款的情況，在不同城市的銀行系統(tǒng)之間可以查詢。
“這也就是說，例如你在北京用按揭的方式已經(jīng)購(gòu)買了一套房屋，你再去天津辦按揭的時(shí)候，這個(gè)記錄天津的銀行是可以查詢到的，就按照二套房的貸款政策給你辦理按揭。”他說。但與此形成鮮明對(duì)比的是，相比于按揭貸款信息更能直觀反映異地購(gòu)房情況的各地房屋權(quán)屬系統(tǒng)，卻始終未能實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)查詢。
各自為政的現(xiàn)狀使限購(gòu)新政很被動(dòng)，這在2010年底、2011年初中央政策陸續(xù)出臺(tái)“非本地居民購(gòu)房禁貸、限購(gòu)”措施后逐漸顯現(xiàn)出來。清華大學(xué)房地產(chǎn)金融研究所所長(zhǎng)馮科告訴記者，由于一些大型城市周邊的中小城市，只出臺(tái)了“禁貸”政策，而尚未出臺(tái)“限購(gòu)”政策，一次性付款方式在異地購(gòu)房中成為主導(dǎo)，但由于這些購(gòu)房行為不使用貸款，無法通過銀行的個(gè)人聯(lián)網(wǎng)征信系統(tǒng)反映，所以導(dǎo)致異地購(gòu)房的數(shù)量、程度游離于監(jiān)管之外。
市場(chǎng)表現(xiàn)也確實(shí)如此。萬科北京公司曾在北京周邊的河北省香河縣開發(fā)一住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，其一期銷售的300余套房源全部為來自北京的客戶購(gòu)買。多位在距離北京僅28公里的河北燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人也都向記者證實(shí)，其客戶中超過70%來自北京，“而且越貴的項(xiàng)目比例越高，在北京實(shí)施嚴(yán)厲限購(gòu)政策后，比例也相應(yīng)提高”。
前述住建部官員告訴記者，一直以來，對(duì)于不同城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)資金流動(dòng)的狀況，住建部一直十分關(guān)注。特別是一線熱點(diǎn)城市實(shí)施限購(gòu)以來，二三線城市房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑70城市房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)體系，這也引起了中央各相關(guān)部門的關(guān)注，也正是由于這一原因，國(guó)務(wù)院才明確要求房?jī)r(jià)上漲較快的二三線城市，也要出臺(tái)限購(gòu)措施。
“如果聯(lián)網(wǎng)完成，顯然能對(duì)這項(xiàng)工作起到推動(dòng)作用。”馮科說，“如果同一個(gè)人名下，在不同的城市擁有多套住房，甚至超過10套、20套的住房，那么顯然就可以認(rèn)定是投資性或投機(jī)性購(gòu)房，將這類情況的人匯總，即可以得到一個(gè)基本面上的情況，并加以應(yīng)對(duì)。”
限購(gòu)雙管齊下
“異地住房權(quán)屬登記系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)異地購(gòu)房、炒房的行為進(jìn)行監(jiān)控應(yīng)對(duì)；短期靠限購(gòu)對(duì)二三線城市的投資性購(gòu)房進(jìn)行遏制，長(zhǎng)短機(jī)制配合雙管齊下才有作用。”一位不愿具名的住建部系統(tǒng)的專家稱。
目前住建部與二三線城市地方政府的“限購(gòu)談判”仍在進(jìn)行，截至本報(bào)發(fā)稿時(shí)止，住建部已經(jīng)與20多個(gè)二三線城市達(dá)成“出臺(tái)限購(gòu)措施”的“協(xié)議”。
“不會(huì)是一個(gè)物理形態(tài)的名單，而是由地方政府各自發(fā)布自己的限購(gòu)政策，住建部只是對(duì)那些被認(rèn)為應(yīng)出而未出的限購(gòu)政策的二三線城市，以不同的方式進(jìn)行督促，這一點(diǎn)，外界的理解是有偏差的，并不是到8月底，由住建部統(tǒng)一發(fā)文要求哪些城市進(jìn)行限購(gòu)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一位人士稱。
記者了解到，這項(xiàng)“談判”工作有望于8月底完成，屆時(shí)，各地方政府將于9月初開始陸續(xù)發(fā)布自己制定的限購(gòu)政策。在目前已經(jīng)“談妥”的二三線城市中，此前幾個(gè)月在70城市房?jī)r(jià)漲幅榜上領(lǐng)跑的二三線城市不出意外都將榜上有名，“實(shí)行限價(jià)也未必可以豁免。”前述接近住建部的權(quán)威人士稱。
最近，北京中原通過網(wǎng)站及門店等調(diào)查渠道針對(duì)二三線城市可能限購(gòu)帶來的影響做了購(gòu)房者調(diào)查：總樣本為3900人。被調(diào)查的人數(shù)中，認(rèn)為會(huì)推遲買房的比例達(dá)到了60.6%，超過6成，而會(huì)加速買房，以規(guī)避政策的買房的人數(shù)只有12%，認(rèn)為這一政策對(duì)自己購(gòu)房計(jì)劃沒有影響的比例為27.4%。
“這說明市場(chǎng)對(duì)目前政府對(duì)于異地購(gòu)房行為嚴(yán)格控制甚至是打壓的態(tài)度，反饋是逐漸變大的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示。“如果未來再通過房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)的異地聯(lián)網(wǎng)對(duì)異地購(gòu)房進(jìn)行監(jiān)測(cè)，也會(huì)造成一部分新的政策預(yù)期，從而影響市場(chǎng)。”張大偉說。
