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2024年11月24日
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在日前舉辦的2011博鰲房地產論壇上，住建部政策研究中心副主任秦虹在18日會議現場發布了由住房和城鄉建設部政策研究中心研究主持的《我國民間資本與房地產業發展研究報告》。報告指出我國民間資本和房地產業發展的兩大變化，一是投資趨勢正在告別“炒房時代”，進入“理性投資時代”，即房地產投資的證券化。二是房地產的融資趨勢正在從銀行為主的間接融資轉向以信托、基金為主的直接融資。業內人士對金融新業態表示前景看好，但投資概念和知識的推廣以及法律監管的完善短期內將成為羈絆。
房企融資將轉向信托、基金
與成熟房地產市場上直接投資為主的情況不同，中國房地產中直接融資不足10%，間接融資達到80%以上。由于房地產信貸的從嚴管理，大量民間資本通過信托、基金等方式投向房地產已成為趨勢。根據信托協會公布的數據，今年上半年投資房地產領域的信托資金余額是6051.9億，房地產信托的平均年收益率居各領域投資的首位。
秦虹在2011年民間資本與房地產業發展研究報告中選取了幾大民間資本集中地區分析，其中溫州民間資本4500億到6000億，山西有1萬億，鄂爾多斯是2200億，加起來高達約2萬億元，遠遠超過去年北京新建商品房2060億的銷售額。秦虹表示民間巨大的資本必將尋求長期穩定的證券化投資方式。深圳世聯股份有限公司董事長陳勁松也告訴南都記者，房地產基金上行將是必然之勢。
“將個人炒房的錢由需求轉向供給，有利于抑制房價增長；另一方面房地產直接融資渠道的增加也降低了行業風險。”高和投資董事長蘇鑫如此分析。他認為大量資金的快速聚集必然導致投資風險的加大，而真正的投資藍海就是房地產投資的證券化，這也是被國外經驗證實的大勢所趨。
“改變我國目前的房地產開發融資方式需要兩個客觀條件，一是貨幣政策持續緊縮，二是房地產市場上持有型物業占比提高。”從趨勢上看，秦虹認為部分民間投資將轉向商業地產和有升值潛力的非限購區域住宅，總體擴散特點包括由本地向外地、由國內向海外擴展。
“新型金融業態”各有看點
新型金融業態目前主要包括以房地產信托、房地產基金、房地產企業發債以及R E IT s(房地產投資信托基金)。從當前國內現實情況來看，這幾種方式所需的制度環境完善程度不一，發展進度各異。
秦虹認為，信托方式發展條件最為成熟。由于運作模式清晰、相關管理制度比較完善，目前規模已經較大。據中國銀監會授權中國信托業協會公布信托資產的數據，今年二季度新增房地產信托資金累計已達2077 .66億元，房地產信托平均收益率居各領域之首。
私募股權基金方式最值得關注，由于信托受眾群體大，因而其發行受監管較多。被稱為房地產“基金元年”的2010年國內涌現了20多只房地產私募股權基金，資金規模達500多億元。但目前房地產基金募集和管理水平、監管制度以及投資者認知程度還需完善。
“金地集團在業內較早探索房地產基金，去年底我們完成了規模接近2億美元的第二期募集，但現階段募集新基金難度很大。”金地集團總裁黃俊燦如此回應業內關于新型金融業態法制缺位的質疑。黃俊燦認為，房地產基金的發展在當前必須先依靠行業自身的監管和自律。
博鰲房地產論壇現場一位在港投資人士也向記者表示，國內由于起步晚，市場混亂，對房地產基金的理解、操作水平均與國際水準有巨大差距。“近幾年發展生態未必樂觀。”
