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2024年11月24日
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籍貫在重慶，出生、成長、奮斗在北京的朱業升，盡管在房地產行業摸爬滾打了多年，骨子里依然具有重慶人的豪爽和和北京侃爺的特質。但他的“侃”不是“上天入地，下江入海”，而有語出驚風雨的氣概！采訪中，他對城市化、房地產等的獨到看法、觀點，讓小記折服不已！
城市化加速 長期利好房地產
世界城市化發展歷程表明，當一國城市化率突破30%，意味著該國進入了城市化加速期，直到城市化率接近70%；從人口流動來看：城市化率低于50%，以從農村進入城市為主；超過50%，以從小城市進入大城市為主；超過70%，人口流動以從城區進入郊區為主；大都市圈階段人口進入郊區。
朱業升表示，雖然中國社會、經濟存在一定的自身特色，但城市化進程同樣會受到工業化水平和城市聚集效應的影響，相應地，中國城市化也將經歷4個階段，即：以農村進入城市為主導階段；以小城市進入大城市為主導階段；以大城市郊區化為主導階段和以都市圈為主導階段。
他直言，由于戶籍制度的存在，導致中國城市戶籍人口與非戶籍人口在就業、教育、醫療、保險等方面存在巨大的差異。“戶籍制度的存在一方面確實阻礙了中國城市化的自然進程，但另一方面也成為吸引農村勞動力進入城市的強大動力。”
他說，2009年中國城市化化率已超過47%，但這仍遠低于發達國家平均85%的水平，也低于世界平均55%的水平，因此，我國城市化還有很大空間。據預測，明年我國城市化水平將達到48%，2012年或2013年將超過50%的結構轉換臨界點，并在2015年達到53%左右。朱業升告訴記者，城市化進程加快，對房地產業的長期利好將會十分明顯。
“據統計，我國城市化率每提高一個百分點，就意味著1300萬左右的人口會進入城市，這必將產生龐大居住需求，況且，我國每年城市化率還不止提高一個百分點。這正是我國房地產業未來持續、蓬勃發展的基石。”朱業升如是說。
在談到城市化是否能有效拉動內需時，朱業升給出了肯定答案。他說，目前我國有兩億左右農民工，他們每年把掙到錢的幾乎都帶回了老家，消費幾乎完全被抑制，如果他們在城市的戶籍問題能得到有效解決，這一龐大人群的消費能力將會得到極大釋放，房地產業也將再一次迎來發展高潮。
朱業升強調，房地產業作為一個特殊的行業，不僅能讓人民群眾住有所居，同時還能帶動上下游幾十個產業的發展。就上游而言，它可以拉動鋼鐵、建材，下游可以拉動家電、日用品消費等行業。因此，城市化進程中大力發展房地產業可以全面帶動消費升級，讓我國經濟長期保持穩定、快速發展。
對于近期中央密集出臺的房地產調控措施，朱業升認為：“中央的意圖不是打壓房地產市場，而是為了讓房價回歸到理性的發展軌道，房價‘玩過山車’不利于這個行業的長期發展，我到希望這個行業能平穩發展。”
限購不能“一刀切”
用“此起彼伏”這個詞來形容當前中國樓市的現狀最為恰當不過。在一線城市“限購令”的“靴子”紛紛落地后，很多城市的樓市在限購措施下抑制了往日狂傲不羈、接近“瘋狂”的銷售態勢，由熱銷轉瞬變為量跌價滯，部分樓盤還出現價格松動，下挫跡象。
而此時，很多二三線城市的商品房價格芝麻開花——節節高，這引起了相關部門的高度重視。據了解，建設部正在擬定一批二三線限購城市名單。
在朱業升看來，一線城市的“限購令”并非“完美風暴”、缺乏地域特色，在政策制定“差異化”上沒有下功夫，乏善可陳。部分措施缺乏人性化，尤其對外地戶籍的限制不盡合理，“一刀切”的做法只突出“堵”而忽略了“疏”。
正因如此，朱業升建議，國家在制定限購城市名單，尤其是在制定二三線城市限購名單時，不能僅僅依據傳統的行政劃分來確定城市的大小，進而將其劃定為二線或三線城市，而應根據城市的稟賦資源，尤其是核心資源，如教育、基礎設施、文化積淀、生態環境資源等，來劃定這個城市是一線，二線或三線。
他舉例說，天津雖然是中國的一個直轄市，但從房價來講，它還算不上一個一線城市，杭州的房價就比天津高得多。杭州的房價為什么會那么高？就因為它擁有獨有的核心資源—優美的生態環境資源，尤其是西湖周邊一帶，其優美的環境是其它城市難以望其項背的。因此，一些城市雖然行政區域大，但缺少核心資源，就不應該將其劃為二線或三線城市；與之相反，一些城市雖然行政區域小（可能是四線城市），但資源豐富，其房價可能很高，就應把這些城市劃為二線或三線城市。
“李白故里不在四川江油，而在湖北安陸；曹操的家鄉不在安徽亳州，而在河南省永城市……近年來各地歷史名人故里之爭愈演愈烈，烽煙四起。這背后其實是各個城市在搶奪資源，借已故名人來提升自己的知名度。”朱業升一針見血的指出。
他直言, 旅游度假，是放松，是休憩，是采風，是探奇，是親近自然、感知文化，至于去的地方是否“名人故里”，不那么重要。一個地方，有獨特的文化價值或自然環境，游客自然會去；甚至有家對胃口的旅舍，只想休閑的人也會去——這是他們追求的“核心價值”和“有形價值”，而“名人故里”的名號其實是旅游產品的“增加價值”。
盡管國家正在制定二三線城市限購名單，但對二三線城市房價的走勢，朱業升還是持樂觀態度。他說，不管是中國還是外國樓市，“比價效應”都存在。目前，相比北京等一線城市的房價，二三線城市房價還是比較低，隨著二三線城市房地產開發的日趨成熟，其開發品質會越來越高。因而長期來看，二三線城市的房價肯定是往上“走”。
充分利用每一寸土地的價值
土地資源的話題永遠是國人最關注的話題。在眼下中國城市化進程中，各方面對于土地資源緊張的擔心再次成為焦點。正是基于這樣的擔心，宏觀調控也包括房地產調控的一個主導方向便是限制土地的非農化使用，限制土地用于城市建設的增長速度。
“我們德潤作為一家具有高度社會責任感的企業，在項目開發中，無論項目大小，一直秉承珍惜有限的土地資源，充分利用每一寸土地價值的開發理念。” 朱業升坦言，要想充分利用每一寸土地的價值并非易事，這既需要當地政府做出合理科學的土地利用規劃，還需要開發企業具有高瞻遠矚的眼光！廣西北海的教訓想必大家都還沒忘記。
朱業升表示，營口市及西市區的領導對西市區土地的利用做了很好的規劃，這正是吸引他們前來投資開發的重要原因之一。同時，振興東北老工業基地計劃的大力推進，讓他們也看到了營口未來美好的發展前景。
他告訴記者，為了充分利用西市寶貴的生態環境資源，發揮每一寸土地的價值， 經過3年精心設計，15次的反復論證，德潤·峰匯完美融入西市城市整體規劃之中，其設計水平大大高于營口當地其他開發企業的項目，基本接近北京、上海等城市優質樓盤的水平。
除了德潤峰匯，營口目前還沒有一個項目做到了地下車庫直接入戶。這一設計看似簡單，其實難度很大，尤其是在營口這樣的沿海城市，還會增加開發成本。盡管如此，營口德潤置業在設計時還是毫不猶豫地選擇了它。
朱業升坦誠，雖然“德潤峰匯”的這些亮點還沒有被營口人民一一認識到，但他有理由相信隨著時間的推移和認識程度的提升，人們一定會被德潤峰匯堅如磐石的品質所感動！因為他堅信，金子終究會發光！
