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2024年11月24日
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面對房地產調控，領導說，銀行很抗跌；銀行說，沒那么抗跌；房企說，不可能那么跌。
為了防范房地產貸款風險，銀監會在今年二季度進行了新一輪的房地產貸款壓力測試。7月末，銀監會主席劉明康表示，壓力測試結果顯示，即便是最壞的情況，哪怕房價下跌50%，“我們的不良貸款都可以承受，銀行業不存在著被房地產商挾裹這一說法。”
劉明康說，到去年底，我國商業銀行整體加權平均資本充足率12.2%，資本充足率的提高正在不斷提高銀行抗風險的能力。現在的撥備已經有13000億，足以抵擋房價理性回歸所帶來的近期和中短期風險。測試的結果，將加強各家銀行落實房地產調控政策的信心。“從長遠來講，對房地產市場的科學調控，對銀行是個福音。”
但業內人士對此“福音”并不買賬，多位銀行業分析師對此存疑。他們認為，在分析房價下跌50%對銀行的影響時，需要更全面的考量和邏輯。“別說50%了，就連房價下降20%，銀行都扛不住。”某國有大行研究部門人士表示。
面對不斷加強的房地產調控政策，銀行業抗跌的信心有多足？房地產商能夠接受的最低價格是多少？老百姓呢，怎么抗？
嘉賓
曾剛：中國社科院金融研究所、銀行研究室主任
魯政委：興業銀行首席經濟學家
范小沖：陽光100集團常務副總裁
孫飛：中國國際經濟技術合作促進會金融投資委員會主席
匿名房地產開發商
銀行的“底線”在哪里？
曾剛：實際上銀監會的壓力測試并不是針對平常狀況，而是針對可能性極小的極端市場情況下所作的檢測。這個“50%”是銀監會為了進行壓力測試所進行的硬性假設。銀監會把這指標設置成60%、70%都可以。就像針對自然災害進行防災預案一樣，做預案并不意味災害將要發生。
我們很難說清楚房價下跌銀行扛不住的底線在哪里。但從房地產貸款這項業務來說，如果要得出這個臨界點，就必須掌握每年全國銀行貸款的數據以及不同地區的購房價格。這個數據是很難掌握的。
魯政委：銀行支撐不住的臨界點到底在哪里，并沒有人能夠得出。首先，我們調控房地產的目標，是把高房價調整下來，還是不再讓其繼續猛漲。這個目前還不是特別清楚。其次，理論上老百姓希望房價下跌越多越好，但是在中國資產價格下調難度非常大。最后，由于市場臨界值要求非常準確，而做到精準調控的難度則非常大。
如果中國資產價格出現劇烈波動，將會對中國的銀行業以及中國宏觀經濟造成極大的沖擊。因為房地產以及房地產的資金“上家”銀行都是高杠桿、高負債的行業。一旦出現資產價格向下劇烈波動，那么房地產、銀行業、宏觀經濟都要遭遇巨大風險。同時，要精準調控資產價格是非常困難的。
范小沖：銀行的壓力測試是靜態的測試，盡管結果顯示可以承受房價30%到50%的下跌，但是實際上銀行無法承受。因為房價一旦下跌到這個幅度，就已經說明中國經濟硬著陸了。這樣的風險是承受不住的。但是這種可能性基本不存在。
孫飛：銀行抗跌的臨界點，我認為，由于目前中國的商業銀行房地產按揭首付較高，房地產信貸在商業銀行比重還沒有到足以要挾和綁架商業銀行的程度，因此即便是房價下跌到30%或50%，銀行也能抵御。
房地產商的“底線”在哪里？
范小沖：房價下跌30%到50%，房地產商也承擔不起。但由于房地產商大小不同，所在城市不同，樓盤位置不同等因素，導致無法用一個具體數據來說明，房地產商可以扛住多少跌幅。我認為，如果房價下跌10%到20%，整個行業是可以承受的。但是如果房價真的下降到這個幅度，意味著有些中小開發商將被大企業兼并重組。而有些企業可以扛得住，但是不得不降價銷售。這些“扛不住”的表現都要視不同情況分析。
匿名房地產開發商：很難估算出房地產企業能扛得住多大的降幅。因為企業的具體情況不同。現在都說房地產開發商資金鏈緊張，但實際上并沒有看到明顯的房地產企業倒閉的情況。其實，只要有在售項目，只要手中有土地，就不會存在“扛得住多大降幅”的問題。但就北京來說，只要房價稍微出現松動，項目就會馬上售罄。現金流就會持續回流。
如果非要說能承受多少，我認為整個行業可以承受最多30%的降幅。一般情況下，房地產開發企業的毛利率大約超過30%。如果房價下降30%，一部分企業可能會破產。但是大部分企業都可以薄利多銷以維持生存。現在北京有樓盤出現降幅5000元的折扣樓盤，一有折扣就馬上賣空。
孫飛：中國房價是復雜關系博弈的結果，目前雖然有泡沫，但很難大幅下跌。主要體現在：首先，目前市場流動性充裕，房地產市場還扛得住。其次，目前中國住房是資源壟斷下的市場稀缺。土地和商品房是壟斷性的稀缺資源，保障房更是稀缺中的稀缺。第三，目前及未來較長時間中國通脹嚴重。第四，中國城市化還有很長的路要走。第五，貪污腐敗的大量黑錢流入中國住宅市場，炒高房價。最后，大量投資及投機性資金炒高房價。只有對以上5個方面有針對性調控與控制，方可真正平抑房價。
房價下跌，老百姓扛得住嗎？
魯政委：已經買房子的人肯定不希望房價下降，不管一套自住還是多套投資的需求。而沒有房子的人則希望房價下降越多越好。這聽起來是合理的。但實際上，房價并非下跌越多越好。
買不起房子的人，一般是基層工作者、低收入群體和無保障群體。一旦房價出現大幅度下降，中國經濟就會受沖擊越大，這部分人就越容易失業。如果一旦失業，連基本生活都無法保障，那么他們怎么買房子呢？所以并非房價下跌越多對百姓越好。
匿名房地產開發商：房價跌幅越大，我們的壓力就越大，必將威脅宏觀經濟。同時，房價下跌將導致購房者資產貶值，當他們再買房子的時候，就會給銀行帶來壞賬的風險。我一直認為，一線城市的房價降幅有可比性，而二三線城市則沒有可比性。因為各個城市之間的差距太大。以北京為例，四環到五環的房子下降15%左右就基本到了合理水平。二三環的房子如果下降10%也算合理。郊區的房子則或許下跌到30%才算合理。
