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2024年11月24日
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今后，北京商品房將增添一種全新的土地出讓方式，即地價是事先限定好的，然后設定一個將來銷售的最高房價，開發商在此基礎上，誰報的價格越低最終誰就拿地。8月4日，北京首個“限地價競房價”的地塊——門頭溝區永定鎮東辛坪村項目掛牌上市。（8月5日《新京報》）
在北京之前，去年10月深圳首宗“限地價競房價” 地塊就已經出讓，隨后，許多地方在“限房價競地價”、“限地價競房價”、限定配建保障性住房建設面積、綜合評標制等方面進行探索。顯然，這種“限地價競房價”的探索有兩大利好：一方面利于控制地價，另一方面有利于調控房價。
更重要的意義在于，“限地價競房價”改變了各地慣用的“價高者得”的土地出讓方式，改革和完善了土地“招拍掛”出讓制度，有望改變地方政府對土地財政的依賴。可以說，中國房價要想回歸到合理水平，除了貨幣、稅收政策之外，就是改革土地出讓方式。中國房價、地價之所以高得讓人恐懼，原因之一就在于“價高者得”的土地出讓方式這幾年處于主導地位，直接拉高了地價、房價。全國土地出讓金總額連年刷新紀錄，就在于地方政府喜歡以“價高者得”的方式出讓土地。現在，“限地價競房價”的出讓方式有望成為房價下行的推手。
所謂“限地價競房價”，就是說把政府的土地收益固定，房價則是越低越好，以最大的限度讓利于民。在這種新方式下，政府限定死了較低的地價，可以完全將地價控制在合理區間。而房價則是在出讓過程中，越競爭越低，可達到抑制房價過快上漲的目的。筆者認為，“限地價競房價”理應取代“價高者得”，成為土地出讓的主導模式，作為土地出讓改革的主流方向。因為，這種出讓模式一旦主導土地市場，可改變住房供應結構，增加大量低價商品房供應，讓低價商品房成為樓市主導產品，切實減輕購房者負擔，同時，也能減輕政府保障房建設負擔。
值得注意的是，“限地價競房價”幾年前就提出來了，但參與試點的城市其實并不多，有的城市即便參與試點，也僅僅是拿出一兩塊地進行試點，不見大范圍試點和推廣。其實，“限地價競房價”試點不需要謹小慎微，完全可以大膽擴大試點范圍，拿出更多地塊來試點。“限地價競房價”試點之所以謹小慎微，一方面是因為處于摸索階段，可以理解。但另一方面，這種土地出讓方式影響了地方政府土地收益，所以地方政府不太積極，因為我國的財稅體制改革還不到位，地方政府對土地財政依賴很大，地方政府顯然不會自己去減少自己土地收入。
推行“限地價競房價”還面臨三大挑戰：一是土地財政；二是建筑質量；三是事先限定好的地價和將來的最高限價是否合理。尤其是，當開發商因為競房價而壓低利潤后，就會千方百計節省建設成本，存在質量隱憂。盡管監管者表示，無論是哪種類型的住房，都必須執行同樣的質量規范標準，建設等部門也會按照商品房同樣的要求和標準進行監督和驗收，但保障房質量問題頻出，讓人對“限地價競房價”產生的低價房的質量有擔心。
筆者認為，要盡快重新確定土地出讓方式，把“限地價競房價”作為主導模式，并降低“價高者得”這種土地出讓方式的比例，讓“限地價競房價”成為調控房價的一柄利劍。而要想讓“限地價競房價”成為主導模式，不能憑著地方政府的一時熱情，需要制度化、規范化、長期化。
