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2009年07月14日 來源：《經(jīng)濟參考報》 編者按： 最近一些城市天價地的出現(xiàn)引起業(yè)界爭論的加劇。是不斷攀升的地價推高了房價，還是房價的暴漲拉動了地價？房價過高是不是因為地價成本過高？很多購房者將高房價怪罪于土地出讓的招拍掛方式，認為此舉無限量地拉高了地價，進而推高了房價。 國土資源部13日公布的《全國土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告》給出了明確的說法。該報告認為，地王的出現(xiàn)只是個別現(xiàn)象。有專家表示，目前，我國已經(jīng)出現(xiàn)囤地、炒地的現(xiàn)象，開發(fā)商買地的速度明顯高于土地開發(fā)速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來的做法，值得相關(guān)政府部門警惕。 國土資源部： 當前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整階段 國土資源部13日公布的《全國土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告》指出，當前房地產(chǎn)市場總體仍處于調(diào)整階段，房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比略減。 《2009年上半年全國土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告》顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)31198.01公頃(約合3.12億平方米)，同比減少5.7%，占土地供應(yīng)總量的32.7%，同比下降6.3個百分點。隨著各地積極應(yīng)對全球金融危機和經(jīng)濟增長趨緩的不利影響，土地供應(yīng)量也逐步得到回升。上半年，全國土地供應(yīng)總量95372.82公頃，同比增加12.6%，第一季度同比增加16.6%，第二季度10.6%。從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，東、中、西部地區(qū)土地供應(yīng)量占全國土地供應(yīng)總量的比重分別為51.6%、21.3%和27.1%。與2008年同期相比，西部地區(qū)提高6.3個百分點，東、中部地區(qū)則分別下降1.6個百分點和4.7個百分點。 在住宅用地中，普通商品住宅用地供應(yīng)18713.12公頃，同比減少15.1%；普通商品住宅用地占住宅用地供應(yīng)總量的84.1%，同比下降4.5個百分點。保障性住房用地供應(yīng)3754.37公頃，同比增加36.3%，占住宅用地的16.7%，同比提高5.6個百分點。 專家稱“地王”出現(xiàn)僅個別現(xiàn)象 “只要是采取拍賣出讓土地的方法，客觀上就有可能出現(xiàn)地王。在土地拍賣出讓的過程中，一些位置較好、開發(fā)硬件較好的地塊，最有可能出現(xiàn)高價成交的情況。但在每一個城市里，這只是個別現(xiàn)象，其他大部分的地塊價格會比較穩(wěn)定。”中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，現(xiàn)在買房子的人或者賣房子的人，沒有必要陷入“地價貴了，房子更貴”的思維定式中去。 “如果我們只是把目光盯在地王的現(xiàn)象上，從短期來說，會導(dǎo)致房價的非理性提升，從長期來看，對中國樓市的健康發(fā)展也是弊大于利。”中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，目前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場交易回暖，“地王”重現(xiàn)的情況，與目前較為寬松的信貸政策、開發(fā)商資金回收速度加快及通脹預(yù)期密切相關(guān)。而投資者總是選擇經(jīng)濟基礎(chǔ)好、購買力強、抗跌性能好的城市作為自己投資的首選，例如北京、上海。更何況能夠成為所謂“地王”的，僅僅是這些城市區(qū)位絕佳、配套完善的少數(shù)地塊，大多城市土地市場并沒有從世界金融危機的影響中走出來。據(jù)了解，一些中小城市土地成交量雖然也有所回升，但成交價甚至不及2007年到2008年5月間的一半。 萬科集團董事會秘書譚華杰： 土地成本不決定房價漲跌 萬科集團董事會秘書、首席研究員譚華杰近期在北京廣渠路15號地拍賣后表示，在一線城市，在商品房銷售迅速回暖的情況下，總體的土地供應(yīng)量跟不上土地開發(fā)的節(jié)奏，尤其是對像萬科這樣開發(fā)速度快、項目周轉(zhuǎn)期短的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，每年的土地消化量很大，在沒有足夠的土地儲備時，只有從開發(fā)周轉(zhuǎn)速度慢的企業(yè)手中通過兼并等方式，獲得二手土地。 說到地價與房價之間的關(guān)系，譚華杰表示，萬科一向認為，土地成本并不是房價的決定性因素，萬科的發(fā)展歷程就足以說明問題。萬科拿到的第一塊土地就是通過招拍掛出讓獲得的，在協(xié)議出讓依然占主導(dǎo)地位的當時，萬科的地價成本比協(xié)議獲得土地的企業(yè)要高得多，但市場價格并不因為萬科拿地成本高而升高，也不因為協(xié)議獲地企業(yè)拿地成本低而降低。 譚華杰認為，土地的供應(yīng)量，能在很大程度上影響甚至決定地價的走勢。雖然由于土地的稀缺性和城市中心區(qū)域地塊的極其有限性，土地供應(yīng)不可能無限增加，但從總體供需關(guān)系而言，當一個城市土地供應(yīng)量小于同期土地開發(fā)量時，地價就會相對上升。所以，政府加大土地儲備力度，加大住宅用地供應(yīng)的方向絕對是符合土地市場供需規(guī)律的。但問題是，許多城市每年雖然都制定供地計劃，但到年底往往由于各種原因無法完成，所以希望政府能進一步加大土地供應(yīng)計劃的落實力度。當前，應(yīng)根據(jù)土地市場需求情況，及時采取措施，適當加快推地節(jié)奏，加大供地力度，給市場以住宅用地供應(yīng)充裕的預(yù)期，防止地價過快上漲；同時，通過媒體的正確引導(dǎo)，防止由于漲價預(yù)期形成恐慌性購房，推動房價過快上漲。 中國人民大學(xué)嚴金明： 打擊囤地投機行為 “房價上漲不能歸咎于地價上漲。與其糾纏于地價在房價中所占的比重是多少，不如將關(guān)注點放在打擊囤地投機、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，強化住宅用地保障機制上。”中國人民大學(xué)嚴金明則表示，從經(jīng)濟學(xué)角度看，房價是由供給和需求所決定，即供求關(guān)系才是決定房價漲跌的主要原因。如果從市場價格角度考慮的話，房價決定地價，也就是說，房子的價值決定了土地的價值，如果一個區(qū)域的房屋銷售價格較低，會影響土地的交易量和價格的上漲。 例如2008年下半年，全國不少地方樓市低迷，住宅用地流拍就比較普遍。而招拍掛的地價是由開發(fā)商拿地時對房價的市場預(yù)期所決定的。一般來說，房價由地價、建安成本、稅費、利潤等幾部分構(gòu)成，開發(fā)商是否拿地是根據(jù)期望房價倒推地價，也就是期望房價減去建安成本、稅費和利潤后的部分。建安成本、稅費在一定時期和一定區(qū)域內(nèi)相對固定，而對于未來期望房價不同的開發(fā)商判斷有可能不同，其追逐利潤的大小可能也會有差異，所以從某種程度上來說，地價的高低是由開發(fā)商基于房價期望漲跌大小和自己利潤大小所作出的決定。由此看來，房價直接決定了地價。 嚴金明認為，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的恢復(fù)有一定拉動作用，但如果住房市場投機氣氛過于濃厚，這一促進因素將轉(zhuǎn)變成重大阻力。20世紀90年代亞洲金融危機前夕，日本很多開發(fā)商囤積了大量土地，過分地把土地作為一種資產(chǎn)而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開發(fā)，而是利用土地的稀缺性特點等待升值，這樣供應(yīng)出去的土地就在開發(fā)商手中來回炒作升值，形不成商品房供應(yīng)量，導(dǎo)致土地的實際有效供給減少，進而推高房價，風險不斷累積的房地產(chǎn)泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經(jīng)濟。目前，我國已經(jīng)出現(xiàn)這種囤地、炒地的現(xiàn)象，開發(fā)商買地的速度明顯高于土地開發(fā)速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來。 但嚴金明不否認土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場起很大作用。嚴金明表示，目前從整體來看，消費者對房屋的需求總量是固定的，所以土地的有效供給量將對房價有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多，將會遏制房價的過快增長。所以切實發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)管作用，要采取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供應(yīng)量尤其加大保障性住房的供地等措施來平抑房價。 |
