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2024年11月18日
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一座城市的經濟產出、繁榮、創意和文化都根植于其居民、基礎設施和環境的多重反饋機制的非線性特質。在房地產普遍蕭條和逐步萎縮的背景下，城市更新的思路只有顛覆性改變，即從經營產品轉向經營人的欲望，才能適應千姿百態的城市生活及變化，適應人口、思想和資源，在公正與繁榮權衡取舍中保持充分的社會性流動。
每一座城市都有獨特的品格與靈魂。遺憾的是在當今大拆大建的城市發展中，地方的獨特性消失，吸引力大大降低。眾所周知的原因，目前房地產開發就地論地，分散化空間組織形式導致遍地開花，多數項目過于獨立，產品類型過于單一，無法形成合力。地產開發只有住宅地產和商業地產兩個概念，缺少多元化、多形態混合功能的產品，比如缺少承載創新功能的科研地產和滿足精神欲望的高感性場景，產品同質化現象嚴重，將會供過于求，有一種沒趕上趟的遺憾，項目最終無法形成磁力效應。土地沒能被有效配置到生產率高的地方，資本收益率無法達到預期，導致了區域范圍內GDP和全要素生產率的下降。
城市更新規模化集聚開發才能彰顯城市價值
都市型高技術產業發展更是呈現出典型的集群化特征，聚集度的重要性對知識密集型流量產業的發展不言而喻。格萊澤在《城市的勝利》中描述道：“不論一座城市的起源是多么普通，城市的集聚都有可能產生神奇的效果。”資源集聚是區域高質量發展的必要條件，都市圈發展的快慢取決于高端資源要素集聚的能力和效率。共享化正在成為改變商業模式的一個重要概念。規模化建設新項目社區強調功能更新從聚焦產的繁榮轉為聚焦人的生活，主要功能不再是商務和金融，而是由集聚產生有魅力的共享生活體驗。
城市聚集中心性呈現冪律分布，只有少數區域如都市圈核心區具有很強的聚集能力，如上海國金中心大廈37畝容積率14，2021年上交的稅收101億，平均每畝稅收2.7億。圣達菲研究所在《自然》雜志上發表了一篇文章，指出：當一個城市的人口增加一倍時，經濟生產率平均提高130%也就是說：總生產率不僅隨著人口的增加而增加，而且人均生產力也在增長。規模，復雜世界的簡單法則，只有規模化集聚才能把最有價值土地的做得更有價值。
城市更新應把土地配置到生產率高的地方
城市更新如果就地論地不予創新，項目的命運可能就截然不同，因此政府有必要進行區域的土地評估與規劃統籌。為促進城市更新和土地的高效利用，在交通基礎設施便利和生活配套成熟的土地高價值區域，確定為城市更新特別地區。通過制度創新，有必要制定自由度高的規劃，放寬容積率和高度等規劃條件限制。
數字化帶來的知識密集型流量的增加將迅速占據資本勞動力流動的主導地位，這將會為新的土地空間開辟出大量的商機。都市圈核心區的更新項目可以成為這些區域流動的關鍵節點，從而刺激創造高質量的就業機會和經濟產出。推動項目創新的商業化進程，最好的方式就是將各種相關的要素高度集聚在一起，讓土地集中高效配置，創造一個綜合的創新生態系統，在都市圈核心區的核心地段，制定相關的集中供地政策，通過土地置換和發展權轉移歸集建設規模，使分散的項目相對集中，造就高感性的都市空間和規模效應。把土地配置到生產率高的地方，形成要素高度集聚的創新區，促進市場的有效需求，以提升土地金融資源配置效率。
城市更新混合功能實現就業和居住的平衡
順應都市圈核心區的磁力效應，在人口向往的地方建設混合工人的就業和居住中心，讓精英階層重回城市中央。功能混合布局實現住職平衡增強街區的活力，提升都市圈核心區項目的吸引力和承載力。
完善的都市圈核心區空間體系，確保單一區域內的職住平衡以及大都市區的整體發展平衡。都市的居民因此被聚集在一起，這樣一種聚集型生活方式，在文化上在社區建設上也都獲得利益最大化。彈性規劃濱水空間，能激活相鄰土地開發的正向效應。混合用途開發的大項目對年輕人都有著同樣的吸引力：文化、社區、餐飲和工作機會，這些都在步行或公共交通可達的范圍內觸手可及。芝加哥前市長提出公園和教育的水平是吸引中產階級回流的重要因素。工作與生活場景的交織和人群社交空間的多元活躍需求決定了城市發展需更加注重對于在地職住關系和社區構建的思考。
城市更新強調核心區的高密度開發引導創新
必要的密集居住能產生多元、多樣、異質的城市多重反饋，正是這些適度密集的異質多元文化交融，構成都市繁榮發展的根基。增加項目的人口密度，有更多的多元性，為城市居民提供了更多面對面交流的機會，自然生發出來的創新就會越來越多，項目投資的資本收益率上升，生產率也會隨之增加。彼得卡爾索普在帕羅奧圖長大，他可以在一間普普通通的咖啡店無意聽到非凡的對話。
設計大師揚·蓋爾提出了“柔軟邊緣”的概念，高密度地產項目通過設計將建筑底層鏤空區變得活潑、親切、靈動，減少外部和內部空間的界限感，人們可以自然地坐下來面對人行道，從而創造出城市中最有活力的部分。東京六本木多元高密度開發遵循“24小時城市”理念，六本木新城采用了集群化、綜合化、人性化開發模式，綜合工作、生活、娛樂、學習等所需的一切設施，以期滿足人們日常活動的所有需求。一年的客流量4000萬，平均每天10萬人。廣州非常需要一個像東京六本木這樣的項目。
高感性時代，城市更新應經營人的欲望
一個地方的活力，來源于各種獨特的商業和娛樂的機會，來源于相對密集的異質性步行人群。在地化的城市歸屬感與國際化的時代認同感是城市高質量發展內在動力的兩大核心要素，城市更新項目濱水都市創新中心以開放、共享、多元、復合為理念的順應城市的自然生長，經營人的欲望。引入綠色基礎設施，尊重自然環境，讓河流成為城市活力中心，而不是邊界，讓人們可以隨心所欲地親近濱水自然。
