時間：2021-08-28 17:09:21
來源：城市化網 作者：陳紅艷
今年房地產調控破400次，全面刷新了歷史記錄。
調控從中央到地方，涵蓋面之廣，也是前所未有：北京打擊“假離婚”、杭州出臺有史以來的最大限購令、廣州調整人才買房政策、上海發布二手房房貸“三價就低”原則、東莞“五折購三限房”政策……今年8月，各地房地產調控政策接近50次。
五年來，樓市調控到現在，今年房地產調控全面升級，體現了房地產政策的嚴格趨勢。
8月25日，北京市教育“雙減”工作新聞發布會上，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發言人李奕介紹，新學期，北京市將大面積、大比例推進干部教師交流輪崗，東城區、密云區為第一批兩個試點區，2021年年底之前，再啟動六個區的干部教師交流輪崗試點。
北京“教師輪崗”新政如果能切實落實，對學區房會有釜底抽薪的作用。教師100%輪崗則意味著重構基礎教育生態，“在哪里讀小學都一樣，因為老師和同學都差不多”，從根本上公平化，名校、強校都不復存在，刻意買學區房意義不大，進而使得學區房降溫。各類房企項目開發中以“名校”的噱頭來推銷房子，也意義不大了。“名校”一旦消失，“學區房”將成歷史。
在中原地產首席分析師張大偉看來，教師輪崗制度徹底落實的難度很大，但千萬不要低估政策的執行力度，對于重點學校云集的西城和海淀價格過高的學區房就危險了。
事實上，今年4月30日，中共中央政治局召開會議明確，防止以學區房等名義炒作房價。此類表述非常罕見，充分體現出中央嚴打學區房炒作的調控基調。
易居研究院，選取了北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥7個重點城市學區房市場進行研究。觀察全國重點7城中心城區學區房成交價格走勢，撇去月度波動情況，2019年下半年至今總體上呈現了上漲態勢，進一步說明學區房緊俏、房價漲易跌難的特點。但是在今年4月份中央定調學區房調控后，此類城市學區房價格還是出現了一些微妙的變化。
數據顯示，今年5-7月份，全國重點7城中心城區學區房成交價格環比漲幅分別為4%、2%和0%。這至少說明，7月份學區房價格停止了上漲。
每個城市的情況各有不同。北京中心城區7月份學區房價格為81216元/平方米，相比去年5月份83524元/平方米的高點，下跌了2308元/平方米，跌幅為3%，降溫不明顯。而深圳則比較明顯，今年7月份中心城區學區房價格為73666元/平方米，相比1月份86314元/平方米的高點，下跌了12648元/平方米，縮水15%。
觀察歷史數據，去年至今，重點7城中介機構學區房業務迎來兩波牛市。一波出現在去年7月份前后，當時月度最高交易金額為2080億元；另一波出現在今年1月份前后，當時月度最高成交金額為2253億元。如此對比，以7月份為例，中介機構業績分別縮水了30%和35%，陷入到由牛轉熊的窘迫境況。
全國7城學區房價格上漲壓力相對大，所以也出現了各類調控手段，對于打擊學區房炒作、規范市場交易行為、促進房價趨穩等有積極的作用。學區房的問題解決了，將有助于大城市住房問題的更好解決。
房產中介，正在迎來艱難時刻。
8月24日，北京市住房和城鄉建設委員會官網發布《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》，并公開向社會征求意見。
1、首次將租賃住房壟斷行為，納入監管。
2、房地產經紀機構不得提供轉租服務。違反者，可處2萬元以上10萬元以下罰款，情節嚴重的，并責令停業1至6個月，注銷備案。
3、禁止房地產經紀機構利用出租房賺取租金差價，出租人必須書面委托房地產經紀機構載明出租價格，房地產經紀機構必須按照委托的書面價格對外招租。違者處1萬元以上3萬元以下罰款。實施賺取差價行為的，可處5萬元以上10萬元以下罰款。
4、住房租賃企業單次收取的租金一般不得超過3個月，超過3個月的需要納入監管。
5、房屋到期續租，中介機構不得再次收取傭金。
簡單解讀下。一般來說，房產中介賺錢模式分為三種：1、收取租金。2、把房子收集后裝修、包裝后漲價出租。3、提供金融貸款。
也就是說，對房產中介來說，收取租金合法，但一次收取超過三個月的就要納入監管。
而且包裝后出租的轉租方式在意見稿中已經明令禁止。意味著房產中介轉租業務就要停手了，包租婆不能當了，二房東更是不可能了。
北京向房產中介落下一記重拳，作為樓市交易的重要構成部分，中介行業或將迎來集中整治。
伴隨著房地產市場化應運而生的房產中介，一路走來亂象頻生——發布假房源，違規炒作學區房，幫助購房者資格造假、規避稅費、簽訂陰陽合同騙取貸款額度、經營貸炒房……
二手房市場交易十分依賴房地產中介機構提供的市場交易信息，且通常在中介機構的撮合下完成交易。
據中國指數研究院的統計數據顯示，按照2019—2020年期間月平均銷售套數計算，北京、上海、深圳、南京、蘇州等較大型城市的二手房交易量已遠超新房交易量，部分城市（如北京、深圳）的二手房銷售量是新房銷量的兩倍多。
2020年全國二手房交易金額達7.3萬億元，作為行業龍頭的貝殼，巔峰時期股價曾超過萬科、碧桂園、恒大等三大巨頭的總和。
然而，今年以來，貝殼股價遭遇了斷崖式下滑，從最高的79.4元跌到16元左右，跌破發行價，整體下跌幅度超過75%，市值蒸發4000多億元，慘烈程度，不亞于教育培訓行業。
近年來，房產中介成重點管控對象，各地屢有專項整頓行動，甚至上線了官方房源發布渠道。
8月18日，杭州市二手房交易監管服務平臺上線“個人自主掛牌房源”功能，購房者繞開中介之后，也擁有了和房東面對面交易的線上官方新渠道。
截至目前，杭州二手房交易監管服務平臺已經實現了997家經紀機構、3293家門店和9.74萬名從業人員信息實時公示，累計掛牌房源109.4萬件，涉及房屋45.18萬套。
在杭州之前，北京市也曾試點免中介費二手房交易平臺。2011年7月，北京市首個官辦免中介費二手房交易平臺在海淀區試點運行。2015年，北京市上線官辦房地產交易網站——北京市房地產交易信息網。按照該平臺的設想，買家跟賣家可直接在網絡上實現對接、“零中介費”，降低二手房房產交易成本，但該平臺上架的很多房源介紹中并沒有實景照片，更多的是停留在了房屋評估值上。2021年5月初，北京市再次試點服務平臺，發布二手房的房源信息并核驗房源真假。
嚴格對中介的調控，并非只是打擊中間商賺差價，關鍵是肅清這個渾濁不堪、傷害他人自己獲利以及嚴重攪亂整個房產、社會規則的不良風氣。
對此，房東東公寓學院創始人全靂總結道，二手房“去中介化”已經是大勢所趨。未來中介的生存價值是把服務做好，把中介人員優化，把服務水準提高。
從“零售”變“批發”的集中供地新玩法，這樣的局面歷史罕見。
2月24日，住建部發文對22個重點城市住宅用地出讓方式由“零售”改為“批發”。也就是實行“兩集中”同步公開出讓：一是集中發布出讓公告；二是集中組織出讓活動，每年不得超過三次。隨后，青島、天津、鄭州等城市做出積極的響應。
22個城市包括北上廣深4個一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。
數據顯示，2020年，22城宅地規劃建筑面積約2.8萬億平方米，宅地出讓金合計規模為2.35萬億元，占全國300城宅地出讓金的比重為49%，住宅銷售金額占全國的比重為39.5%。
從這些年重點城市土地供應來看，宅地成交量穩中有升，成交樓面價也逐步提高，成交平均樓面價由4726元/平方米增長至8260元/平方米，5年復合增速11.8%。
22個重點城市宅地供應相對緊缺，無論是住宅銷售金額還是宅地出讓金在全國房地產市場占比都較高，“兩集中”新政實質是對宅地出讓市場進行供給側改革的主要原因。
“穩地價”已成為地方政府必須達成的重中之重。多位業內人士表示，作為土地市場的一項重大改革，“兩集中”制度“穩地價、穩房價”有助于穩定樓市預期。生產資料——土地集中供應，有相應政策約束，意味著房地產長效管控機制形成，房價“瘋牛”也瘋不起來了。
在共同富裕的時代格局里，在防范金融風險的大勢之下，房地產何去何從？
近日，中央財經委第十次會議提出，在高質量發展中促進共同富裕，擴大中等收入群體比重，形成中間大、兩頭小的橄欖型分配結構。
共同富裕的提出，意味著房地產作為國民財富放大器的地位開始削弱，房價暴漲制造的貧富差距，即將受到約束。
過去20多年，房地產在某種程度上成了貧富差距擴大的重要推手之一。央行報告顯示，中國居民家庭，60%以上的財富都是房產。
在過去十幾年里，中國的平均房價上漲了3倍左右。房價暴漲之下，已經買房的人跟沒買房的人生活完全是兩種不同的狀態，早買房的一代可以坐享暴漲之利，有房一族資產不斷膨脹，無房一族只能望房興嘆。有房族無疑比沒房族更輕松。
在過去的20年，找不到比炒房更適合大眾暴富的賺錢機會了。收入較高，存款較多的家庭，手上有富裕資金，去炒房的概率要大得多。首付買房，看準價格上漲時機出手賣房，從買房到賣房的資金不斷滾動，十幾年就能實現財務自由。
幾乎沒有任何一個行業的財產增幅有房地產行業這么夸張、這么普遍，所以從某種程度上來說房地產的確拉開了貧富差距。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，中央一系列高壓手段和管控，深入人心、符合民意。從房地產的角度看，在共同富裕的鮮明旗幟下，“炒房致富”時代將終結，行業迎來大變局。
在他看來，房地產必須摒棄“炒房致富”的理念和模式，需要回歸到房子是用來住的導向上。共同富裕的時代，既要打擊一些炒房的不當得利，也要積極解決住房問題，真正促進住房領域的幸福指數。
樓市確實需要關注變革，過多的財富和房地產捆綁，也是有風險的。未來需要引導居民家庭合理投資，將此類資金引導到實體產業中去。
從存活角度看，關鍵還是得有新思維。嚴躍進舉例說，比如租賃業務不賺錢，但是否可以有新的模式，進而使得雖然租金收入不高，但是房企可以獲得新的收入來源等，類似流量的效應等。
而從房企來說，也需要關注此類問題，至少房企也要關注時代變化和產業的變化，積極形成比較匹配的產品模式，類似三胎政策下產業如何發展等。
